北京二手房挂牌量井喷超11万套！买方收手观望，市场转凉
华夏时报 2023-04-08 09:06
[摘要] 买的速度实际上跟不上挂牌的脚步。
“东风好作阳和使，逢草逢花报发生”，这句形容春日里万物复苏的诗句终于在楼市中得到了体现。北京市住建委发布的数据显示，2023年3月份，全市二手住宅网签数量为22192套，环比上涨约46.3%，同比上涨约40.7%。面积方面，二手住宅成交面积累计为194.08万平米，环比上涨约48.7%，同比上涨约39.2%。
除了网签量大幅增加之外，2023年一季度，北京二手房挂牌量也高涨，环比增长30%。高位的成交数据让业主看到了楼市回暖的苗头，上调房价的操作有所增加，有优质房源在3个月内上调了20万元。
不过，买的速度实际上跟不上挂牌的脚步。《华夏时报》记者了解到，截至目前，北京二手房挂牌量超过11万套，业内对于市场的消化能力感到“担忧”。
《华夏时报》记者在查阅了过往的数据后了解到，北京二手住宅单月网签超过2.2万套实为罕见。2018年年初至今，仅2021年3月份二手住宅网签套数最高曾达到22172套，是过去5年中3月的最高水平。业内认为，二手住宅月度网签量突破2.2万套可以代表楼市进入到“过热区间”。
实际上，不仅单月数据“惹人注目”，北京二手住宅一季度的成绩整体好于2022年同期。数据显示，2023年一季度，北京二手房网签量超过4.4万套，同比增长超18%。
成交量的增长依旧与“疫情”脱不开关系，可以称之为是“疫情后的一次反弹”。麦田房产方面认为，因疫情影响被压抑的购房需求在春节过后迅速升温，一季度二手房新增挂牌量环比上涨30%，新增客户量环比增加7%。
除了挂牌量明显上涨之外，带看量也有所增加，市场在这个春天出现活力。麦田房产发布的数据显示，2023年一季度，北京二手房带看量环比增长17.7%。居住在昌平区的一位业主对《华夏时报》记者说：“有一周，我上下班坐电梯的时候碰到过4回中介带着客户看房子。”
同样，另一位房产中介也对《华夏时报》记者表示：“国美第一城有一套房子是3月12日挂牌，一周带了8组客户过去看房。”
对此，分析师认为，北京二手房市场因疫情被压抑的购房需求在春节过后被迅速激活，使得市场呈现供需两旺的局面。在朝阳从事二手房交易的王如烟（化名）同样对《华夏时报》记者说：“3月份，我有3个客户成交了二手房。但是他们基本上都是在去年11月份的时候有交易打算的，疫情以及春节导致这一进程有所后延。”
同理，北京二手房挂牌量的增加也与因疫情影响积压的置换需求在年后得到持续释放有关。与此同时，麦田分析师还对《华夏时报》记者表示，也有部分业主受“卖一买一退个税”政策的影响选择将自己的房子挂牌。
《华夏时报》记者了解到，此前，有政策出台，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。彼时，有分析机构对《华夏时报》记者表示，这是推动换房交易量增加的有效举措。
“高热”能否持续？
一位从事多年房产交易的工作人员向《华夏时报》记者透露：“截至3月底，北京头部平台二手房的挂牌量超过11万套，增长速度相对来说有些快。”该业内人士表示，如此规模的二手房数量，市场能否消化是一大问题。
“网签与备案成交不同，网签有一定的滞后性。在北京，一般从成交到网签被纳入住建局数据库，平均周期是40天。”王如烟对《华夏时报》记者说。按照上述这一日期进行计算，大部分的二手房是在2月下旬或者春节前成交的。
如果说市场的此轮热度是长期的，4月份若想要依旧维持在网签量高位，3月下旬的成交数据则是硬指标。但王如烟对《华夏时报》记者表示，进入到3月下半月之后，来咨询房产的客户数量有所减少。
数据同样显示，随着需求逐步释放，市场开始慢慢冷静。进入到2023年3月份，北京二手房带看量环比上月继续增长，但自下半月开始，新增客户量和2月份相比则是呈现出微降的态势。
针对这一现象。麦田分析师认为，其一，前期压抑的需求消化完毕之后，市场上总需求有所减少；其二，成交量的增长使得部分业主价格预期提升，市场上的高性价比房源较少，潜在购房者入市动力减弱。
北京二手房的挂牌价格的确有所上涨。麦田房产发布的数据显示，2023年一季度，北京二手房挂牌均价环比上涨1.2%，同比上涨3.6%。其中，3月份挂牌均价为9.04万元/平米，环比上涨0.4%，同比上涨3.5%。
“业主认为楼市回暖了，所以想趁着此轮周期把房价抬上去。”王如烟对《华夏时报》记者表示。以热门楼盘远洋山水为例，楼盘的中介人员对记者表示，热门房源在一季度3次调价，共计调升了20万元。
王如烟说：“实际上二手房‘卷’得很厉害，挂牌量的增加使得客户的可选择性增加。此外，自去年开始，北京成交了不少优质地块，新房的入市也导致二手房的竞争加大。”以朝阳为例，2022年，朝阳新房遍地开花。而2022年底和2023年初，其他地区如小红门、朱辛庄等高性价比地块成交，后续项目即将亮相。
“现在北京楼市哪有什么信息差。客户想买房，刚在网上咨询了一套房源。新房和二手房的中介就开始轮流给客户打电话推荐。选择一多，客户就总想再看看，再等等。”王如烟对《华夏时报》记者说。
在采访的过程中，记者了解到，多数机构和中介均对后续楼市能否维持“高热”持怀疑态度。中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说：“短期来看，当前购房者置业意愿有所修复，二手房市场成交规模大幅增长，更多是由于前期积压的购房需求和入学需求释放。在需求释放完成后，后续住房需求释放动能预计将有所减弱，成交量或有所回落。”
寄希望于“带押过户”？
对于购房者和企业而言，当前房地产的态势“不言而喻”。“买房一定赚钱”的时代几乎已经一去不返。面对越来越不清晰的房价走势，购房者只能选择暂时“躺平”。复盘来看，不断出台的类似降低房贷利率、发放购房补贴、取消或者缩短限售年限等政策均是为了增加市场活力，降低购房的金钱或者时间资本，促进需求快速入市。
在降低成本，加快房产“换手率”这一问题上，又有新政策出台。3月31日，北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式。据悉，业主在出售在京住房时，不需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款。
王如烟对《华夏时报》记者表示，这一政策可以帮助客户节省一笔资金。如果房子有贷款，在成交时需要机构提供一笔“过桥资金”，价格约为贷款余额的1%。目前，这笔资金已然可以省去。
不过，在买卖双方协商一致的基础上，“带押过户”需要同时满足4个条件。其一，为本市个人存量住房交易；其二，交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；其三，交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；其四，交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。
行业专家认为，该政策在节省成本的同时可以使二手房交易明显加快，后续对于盘活二手房市场、以二手房来带动新房交易等均有积极意义。
王如烟对记者说：“由于政策有限制条件以及刚刚出台，目前对于市场的影响结果还不清晰。”而针对2023年4月份二手房市场走势，麦田房产认为，随着“小阳春”接近尾声，二手房成交将面临回调压力。在买卖双方的博弈下，房价将维持平稳波动的态势。
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