直击万科业绩会！郁亮：没有“狂飙”，也没有“倒春寒”
中国证券报 2023-04-01 09:03
[摘要] 面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。
3月31日，万科举行2022年度业绩推介会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底线。
面向未来，地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。对地产行业而言，开发与经营并重将是行业大势。万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
市场仍处在温和恢复阶段
万科3月30日晚间发布的2022年度报告显示，在行业震荡下，万科收获营收、净利双增长。公司实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3％；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4％。与2021年度净利同比下滑相比，万科业绩曲线企稳。
对于现阶段的市场，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。
对于万科自身，郁亮表示将认准大势，做好自己的事。受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段。万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。
年报显示，2022年，在巩固开发业务的同时，万科旗下的物业、物流、长租公寓、商业等经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1％。
在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。郁亮对于经营服务业务的未来表达了信心，称从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。同时，他坦言，与住宅开发业务相比，经营、服务业务是赚小钱、长钱、辛苦钱，因此经营、服务业务对公司短期的盈利表很难有明显贡献，但是这是一个长期、永续的生意，是一个“滚雪球”的过程，对此万科会保持耐心。
融资要服从主营业务发展需要
去年下半年以来，针对房地产行业融资的“三支箭”相继落地，行业融资环境大幅改善。
对此，万科总裁祝九胜表示，“三支箭”落地后，地产行业迎来信用修复的过程，但是信用修复跟信用恢复是两个概念。现在市场出现了一些分化：业务做得好，信用比较好的房企得到的融资会更多一些；相反，业务有些不足，或者说信用维持得不太好的房企，修复和恢复就没那么好。
祝九胜表示，万科当前的内部转型要求是开发、经营、服务三者要并重。但是，开发类融资和经营服务类融资的底层逻辑还是不一样的。开发类融资主要是看产品能力，要看回款额和回款率。假设一个项目回款额、回款率都相当不错，就表明它给业主和消费者提供的性价比是不错的。回款额越多，回款率越高，融资成本就会越低。
而运营和服务类业务，它的支撑点变成了运营能力。给房企一个空间，能不能把它运营起来。有运营能力做支撑，经营和服务业务的运营效率和资产效率就会越来越高。
祝九胜认为，如今市场重新确立了地产作为一个支柱行业的地位，无论是信用的受益方，还是融资的接受方，双方都要吸取以前过程中的经验教训，要去坚持做“善”的融资。这其中有4个要点：第一是要聚焦真实的价值创造，拿的钱是去创造价值，而不是去做其他的事情。第二是要坚持买卖双方见面，特别是经营服务业务和开发业务，在集团作战的情况下，用钱的人和给钱的人经常不见面，经常会出现金融机构的要求，没有贯彻落实到基层一线的作战团队里面去，这一点万科这几年也在不断的改善。第三是要符合社会能力、道德、环境三种底线。第四是要不产生过高的货币乘数，其实地产行业以前在使用杠杆方面有进入“狂飙”模式或者不理性的时候，今天要汲取这些经验教训。
“总而言之，无论我们融资总量是在增还是减，它都服从于业务需要。”祝九胜称，过往一年，万科的有息负债新增，主要是公司在经营和服务类业务方面的投入更多，这一块对应的资产和项目也多起来。
对于开发业务，实质是业务本身要做好。经营服务类业务也一样要把业务做好，除了跟产业交易对手最终去进行资产和股权交易以外，也要学会跟以险资为主的金融机构去交易资产，成为彼此的交易对手。“我们在这方面也在不断地摸索，不断提升自己的认知以及能力。”
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