再获200亿元资金补血 “闽系”房企建发逆势突围
中国房地产报 2023-03-01 08:47
[摘要] 在房地产企业格局已然生变的当下，闽系房企队列中又涌现出一匹“黑马”，频加杠杆逆势扩张。
在房地产企业格局已然生变的当下，闽系房企队列中又涌现出一匹“黑马”，频加杠杆逆势扩张。
2月24日，上交所公司债券项目信息平台显示，厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”）两笔2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券，项目状态更新为“已受理”，拟发行金额共200亿元。融资均拟用于偿还有息债务、项目建设及补充流动资金等法律法规允许的用途。
最近几年，以建发股份、建发房产、建发国际为代表的建发系企业在地产投融资领域颇受市场关注。
作为建发系旗下最重要的地产平台，某机构发布的2022年1～12月中国房地产企业销售榜显示，2022年建发房产全口径销售金额为1703.2亿元，位列排行榜第10位。
时间追溯至2017年～2021年，建发房产在行业的排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。这也意味着，在几年的时间，建发房产从60名开外的中小房企一跃成为行业头部企业，加杠杆扩规模势头明显。
上海市光大律师事务所高级合伙人徐军表示，回顾过去20年来中国房地产市场发展历程，每逢市场低谷都是企业扩张的好时机，这方面的例子不胜枚举。
“市场在变，政策也在变。‘三道红线’政策实施两年多，房企高杠杆高负债现象已有明显好转，再加上去年一年房地产政策频吹暖风，尤其是信贷支持、债券融资、股权融资三项政策‘三箭齐发’，不仅扩大了房企融资渠道，更是提振了房企的信心。”徐军表示。
记者以投资者身份致电建发股份证券部，一位工作人员表示，实际上，2022年公司对房地产的投资节奏同比过去几年是有所放缓的，只不过在不少房地产企业“跌落”后，使得公司能够获得更多的市场份额。预计未来或将继续保持原有的投资节奏。
频繁现身多城土地拍卖市场
厦门建发集团有限公司（以下简称“建发集团”）成立于1980年，公司主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等领域。
建发房产的母公司正是建发集团，由厦门市国资委控股，旗下拥有7大板块，年收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。建发房产原是负责房地块开发板块，但在2009年，被上市公司建发股份收购，现在由建发集团与建发股份共同控股。
此外，建发房产旗下还控股建发国际投资有限公司（01908.HK）、建发物业管理集团有限公司（02156.HK）、建发合诚工程咨询股份有限公司（603909.SH）等上市平台。
2022年，在行业企业资金链普遍吃紧的情况下，规模房企大多收缩投资、谨慎拿地，TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元，同比降了一半，与五年内的最高峰2020年相比，下降幅度达到63％。
不过，建发系依然积极拿地，频繁现身多个城市土地拍卖市场。
在上海，建发通过独立或联合拿地的方式斩获5宗地块，权益拿地金额达107亿元。在京津冀城市群，建发斥资94亿元“囤货”，新增拿地面积达23万平方米。
在大本营厦门，建发房产尤为积极。纵观厦门全年四批土地拍卖，除“缺席”第三批，建发在厦门第一批、第二批、第四批集中供地拿地金额分别为94.4亿元、50.9亿元、21亿元，累计斩获6宗地，位居2022年厦门集中供地拿地金额榜之首。
建发股份在2022年半年报中透露，现已布局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群，包括厦门、上海、杭州、苏州、无锡、武汉、长沙、成都等一二线城市和漳州、莆田等公司在当地具备品牌美誉度及其他优势的三线城市。
截至2022年6月末，建发在一二线城市的土地储备预估权益货值占比近70％。
中指研究院数据显示，2022年，建发房产全口径新增货值1104亿元，位居全国第七；拿地金额达544亿元，位于行业第四位，较2021年提高7个名次，排在它前面的是华润置地、中海地产、保利发展，均为全国性央企、国企。
2023年2月24日，苏州一批次狮山2宗封顶地块进行了现场摇号，分别由朗诗和厦门建发中签。
除了在招拍挂市场发力，建发还通过其他途径进一步扩张。
1月17日，建发股份与红星美凯龙控股集团有限公司、车建兴共同签署了附有生效条件的股权转让协议。根据转让协议，建发股份拟以现金收购美凯龙29.95％的股份。
有业内人士对记者表示，房地产是个强周期行业，在行业的低潮期拿地，高潮期出货，是企业经营的铁律。像厦门建发这样的国资企业，它拥有较好的融资能力和资源，同时它也有比较强的做大做强的意愿。在行业低潮期趁机拿地，以低风险的方式来扩大规模是符合市场规律的经营策略的。
背靠大树好乘凉 融资能力经受考验
财务报告数据显示，2022年前三季度，建发股份实现营业收入5646亿元同比增长19.8％；实现净利润35.76亿元，同比增长5.67％，毛利率为2.54％。
但在建发股份收入结构中，低毛利大宗商品业务占比过高。
2022年中期财务报告显示，建发股份的供应链运营分布的营业收入为3396.12亿元，占比92.85％，毛利率仅为1.9％；房地产业务分布的营业收入为261.7亿元，占比7.15％，毛利率为15.72％。
占据绝大多数营业收入比例的供应链业务盈利能力堪忧，使得建发股份有动力做大做强毛利率相对较高的房地产业务。
地产企业的经营，一头连着土地，一头连着资金，而建发股份正是背靠大树好乘凉。截至2022年上半年，建发集团向建发股份提供了70.39亿元的借款。公告显示，这笔借款的利率低于银行同期贷款利率，且公司无需提供担保。
建发集团还能依托良好的信用，为建发股份等提供担保。截至2022年6月30日，建发集团为建发股份、建发房产、联发集团（建发股份控股的另一个较小的地产平台）分别提供了17.5亿元、232亿元、50亿元的担保金额。
近几年部分房企融资遇阻，建发系仍具备强大的融资能力。
据建发集团2022年度第四期中票募集说明书，截至2022年11月1日，建发集团及旗下各公司已发行约350亿元的中票、公司债、超短融等。建发股份及建发房产、联发集团的募集资金用途多为偿还借款、补充流动资金。
作为建发房产旗下的上市平台，建发国际2022年通过两次配股合计募集了13亿港元。根据公告，八成将用于偿还贷款。
从融资成本来看，建发股份房地产子公司2021年、2022年上半年整体平均融资成本分别为4.5％～5％、4％～5％，处于行业低位。
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