开先河！房贷断供可延期还本付息？“小麦换房”被叫停后，又有了新的营销路数……
上海证券报 2022-06-30 08:23
[摘要] 作为中原经济区充满活力的新兴城市，河南济源楼市备受瞩目。
作为中原经济区充满活力的新兴城市，河南济源楼市备受瞩目。
6月29日，据济源市房地产管理局消息，河南省济源市人民政府办公室印发了关于济源市促进房地产平稳健康发展若干措施的通知，明确居民购买首套房的首付比例降为20％，鼓励首付分期；在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可以延期还本付息。
对济源市鼓励首付分期的政策，业内人士在接受上证报采访时直言，这是近期行业内首个以政府文件形式，肯定首付分期，该政策意义重大，如果未被叫停，其他城市可能也将效仿。
此前，河南开发商推出“小麦换房”“大蒜换房”刚刚被叫停。专家表示，从事件的本质上来说，类似做法是挖掘农民的购房潜力，提高购房者的购买能力，此类做法和类似首付贷等操作有本质的区别，农户的产品销售资金本身归属于农户。
河南济源楼市新政中，“降低个人住房消费负担”成为市场最为关注的焦点。
通知规定，居民购买首套房的首付比例降为20％，鼓励房地产开发企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年；拥有1套住房且已结清相应购房贷款现需改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，可享受首套房贷款政策。
“首付分期此前更多是在房企内部展开，某种程度走在监管边缘，属于在灰色地带操作。”业内人士分析，此次与房企自己采取首付分期有所不同，这是近期行业首个以政府文件形式，肯定首付分期的政策，济源市在政府层面明确认可了这一操作，将加大首付分期对房企资金回笼的作用。
《通知》还明确，引导金融机构提高个人贷款额度、加快放款速度、降低贷款利率。
特别是，《通知》称，个人房贷在2023年5月31日前，出现房贷断供现象的，可以延期还本付息，最长可延期一年，银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施；银行已申请执行的，法院征得银行同意后，暂不采取拍卖、变卖的处置措施；房贷断供行为不纳入个人征信范围。
此前，针对受疫情影响不能按时还房贷现象，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等五大行表示，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
住房公积金贷款额度，上限提至单方35万元
河南济源楼市新政加大了对“住房公积金贷款”的支持力度。
记者获悉，该市的住房公积金贷款申请条件放宽。非济源籍外来务工人员在济缴纳住房公积金的，在济源市行政区域内购买自住住房时，可以按照本市户籍缴存职工同等条件和标准申请住房公积金贷款。
而缴存职工购买自住住房，无论是首套还是二套，其住房公积金贷款首付比例均按照20％执行，农村土地划拨性质的自建房暂不计入家庭总房产套数。住房公积金已经缴纳6个月以上，且长期稳定足额缴存，贷款之前延期缴存不超过3个月的，可按照正常缴存申请贷款。
同时，住房公积金贷款额度上限提高。单方最高可贷额度由原来的25万提高到35万元，夫妻双方最高可贷额度由40万调整为50万元。在综合考虑缴存账户余额、缴存时间、还款能力、房屋总价款等因素的前提下，具体可贷额度仍然按照原有方式计算。
记者注意到，近期河南多地提高了住房公积金贷款额度。信阳市住房公积金管理委员会办公室披露，单身或夫妻双方只有一方缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由40万元提高至60万元；夫妻双方均缴存住房公积金的，在购买住房时，最高贷款额度由50万元提高至80万元。
“小麦换房”“大蒜换房”之后，房企花式营销不停歇
在河南多地楼市推出新政之际，河南开发商的“小麦换房”“大蒜换房”刚刚被叫停，相关项目微信号和视频号已经删除了该活动。
“小麦换房”“大蒜换房”的奇招，被多地开发商效仿。6月28日，位于南京的新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元一斤的价格冲抵房款，每套房收购上限1万斤，即最高可抵10万元，活动时间自6月28日至7月15日。
6月29日，一张网传海报显示，位于江苏无锡阳山的楼盘——弘阳·悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。
该活动显示，凡在悦阳九玺成功购房的客户（限阳山本地桃农桃商），项目以阳山本地水蜜桃18.88元／斤（最高万斤）抵扣房款，每套最高可抵18.8888万元，活动时间至8月31日。
无论是“小麦换房”、“大蒜换房”还是“西瓜换房”，其实本质上是想挖掘农民的购买潜力，通过粮食瓜果换房来降低购房成本，激发合理的住房消费需求。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“对买家来说，这些手段可以帮助他们减少资金压力，有助于提高买房意愿。说到底是降低实际房款的促销手段，形式新颖，吸引人，但关键在于买家能得到多少实际利益，否则远不如降价来得实惠。”
“爱心助农是好事，但如果房企打着爱心助农的旗号变相逃过监管政策，这样的做法就不可取。”专家表示，目前有些房企借一些营销手段，出现了变相回避限价的做法，这是当前各地在营销市场过程中需要注意的风险和问题。
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