“有价无市”成交暗淡 杭州楼市新政力挽二手房市场
中国房地产报 2022-05-19 08:50
[摘要] 一二手房价格倒挂仍是杭州二手房去化难的主因。
5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），新政从优化二手房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。
杭州多位当地人士对记者表示，此次新政主要针对二手房市场；新增拥有“房票”的群体只能购买二手房，对新房销售没有影响。
在杭州多年从事二手房交易的业务经理王洋告诉记者，杭州二手房市场面临极大去化压力，杭州奥体板块、钱江新城、南星板块从春节到现在成交不到20套。
来自同策研究院的数据显示，4月份杭州新房市场成交面积约75万平方米，同比下降60％；二手房成交不足4000套，远低于过往正常成交量，二手房挂牌量已突破13万套。从去年下半年到现在，杭州房地产市场下行压力较大。
新政释放二手房名额
“挂牌10套，两三个月只成交了1套。”王洋向记者诉说着惨淡的市场交易，成交量低迷是杭州二手房市场现状。
5月17日，杭州发布的楼市新政首先明确优化二手住房交易：对落户杭州未满5年的户籍家庭取消原“在购房之日前2年起在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州户籍家庭，将原“在购房之日前4年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月”的规定，调整为“在购房之日前1年起已在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”。
其次，新政进一步完善税收调节政策。对杭州限购范围内，个人转让家庭住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；个人转让非家庭住房的，增值税征免年限仍为5年。
同时对符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套，且在报名参加新建商品住房摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
对于杭州楼市新政，中央财经大学副教授、城市与区域治理研究院执行院长柴铎认为，目前楼市低迷，已影响到地方财政收入；房屋交付违约时有发生，也将引发社会风险。杭州属于强二线城市，也是房地产市场的热点中心城市，在政策上进行一定调整体现出地方政府对于促进市场“回暖”的意图强烈。
柴铎认为，杭州此次楼市政策的方向是对的，但力度还不够大，可能市场并不乐观，因为潜在新增购房需求“质量”在下降，积蓄和偿贷能力普遍偏弱；改善型需求入市同样面临卖房难、房贷高、首付高等限制。
有专家表示，此次政策有助盘活杭州市中心二手房，促进房源流通。
“新政出来后会吸引一些客户，包括价格方面会有一些调整，但总体影响有限，更多的是信号意义。”贝壳杭州滨江区销售经理丁松表示。
二手房市场“价升量跌”
在杭州，二手房价格倒挂是市场成交的主要障碍。
“部分区域一二手房价差太大，有的二手房售价比新房价格高一倍以上；导致购房者都去摇新房，对二手房关注少；房东也不愿意降价。”王洋直言杭州二手房市场“有价无市”。
丁松也告诉记者：“杭州市奥体板块二手房挂牌价在14万～15万元／平方米，新房限价不到5万元／平方米，价格倒挂过高，成交很难”。
王洋亦对一二房价倒挂过大表示了无奈。他说，以杭州市上城区南星板块为例，二手房挂牌价17万～18万元／平方米，成交价在15万～16万元／平方米；该板块新房限价为69800元／平方米，价格相差不止一倍。
“越是核心板块，一二手房价格倒挂越大。”王洋建议有名额的新增刚需购房者选择一二手房价差较小的富阳、萧山、临平等板块。
同策研究院研究总监宋红卫认为，除了二手住宅限购政策调整以外，对税费的减免能够降低购房者交易成本，加快入市积极性。对三孩家庭政策的调整主要是针对改善型群体，尤其是多孩家庭的改善需求的合理满足，符合当前人口政策以及房地产调控对于支持合理改善需求支持的政策导向，在一定程度也能促进多孩家庭改善居住需求的释放。
“杭州是一个新房和二手房市场联动较强的城市，二手房市场自去年以来整体较为低迷，二手房去化压力大。此次新政出台有利于盘活二手房市场，进而带动新房市场的活跃度，对于稳定杭州楼市及带动杭州经济都有积极作用。”宋红卫表示。
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