衢州打响全国取消限购限售第一枪，曾经红火的长三角三四线楼市为何扛不住了？
华夏时报 2022-04-03 12:17
[摘要] 2022年全国楼市取消限购限售的第一枪，是长三角的一个四线城市打响的。4月2日，浙江衢州发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称“通知”），对限购和限售政策同时进行了取消和松绑。
2022年楼市取消限购限售的枪，是长三角的一个四线城市打响的。
4月2日，浙江衢州发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称“通知”），对限购和限售政策同时进行了取消和松绑。限购方面，自去年8月楼市政策收紧后，非衢州市户籍家庭购房需要1年社保、企业禁止购房，现在均视同本市户籍家庭执行购房政策；限售方面，在市区范围内购买144平方米及以上的新建商品住房网签后5年内不得转让的规定也即时取消。
业内专家对《华夏时报》记者表示，作为今年个同时取消限购和限售的城市，此次衢州的政策具有非常强的信号意义。据统计，2022年一季度，已经有超过60个城市发布了楼市宽松政策，如近期郑州、福州取消限购，哈尔滨和青岛即墨区取消限售。但衢州出台的新政同时取消“双限”更为全面，是松绑力度更强的城市代表。
2020年到2021年上半年，从杭州、南京、合肥等城市频现日光盘，到镇江、无锡、常州等城市量价齐涨，再到浙西、苏北部分县城房价破万，长三角楼市的火爆一度曾震惊国人，随后高压调控政策也接踵而至。然而两年过去，衢州率先取消“双限”，除了反映出自身市场低迷外，更是当前长三角三四线楼市转冷的一个缩影。
成交套数同比下降超七成
从数据上看，过去一年里衢州房地产市场经历了由热转冷的“过山车”。
根据易居研究院智库中心的数据，2021年一季度，衢州新建商品住宅楼市量价齐涨，成交均价从2020年四季度的15488元／平米上涨到19126／平米，达到历史高位；成交量也从上季度的1623套上升到2872套。到2021年二季度，虽然成交量下降了近700套，但价格再度攀升，上升至21278元／平米。三四季度，受房地产市场下行、房贷收紧的影响，又出现了量价齐跌的情况。不过尽管如此，2022年1季度衢州一手房均价仍然达到19953元／平米，徘徊在历史高位，但成交量已经大幅萎缩，只有689套，同2021年一季度相比下降了76％。
二手房方面，成交量整体高于一手房，在2021年二季度达到了量价的顶峰。据房天下数据监控统计，2021年衢州二手房价格在6月份达到，为12961元／平米；成交量顶峰则是4月份，单月成交2093套。8月份衢州发布调控政策，对外地户籍实行限购，扩大了限售范围，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，再加上整体市场下行，楼市从9月份开始量价转跌，四季度更是每月成交套数都在500套以下，成交均价不超过10000／平米。
“从市场看，衢州楼市一季度确实很疲软，对比去年落差很大。”业内专家指出，地方政府应吸取类似教训，不应让楼市出现大起大落。不过他认为，当前主动出台政策促进楼市交易对衢州来说是非常及时的。
长三角三四线楼市转冷
一定程度上说，“扛不住”的衢州只是近期长三角三四线城市的一个缩影。
回望2021年“小阳春”，长三角、珠三角的三四线城市和县城楼市上涨是当时最鲜明的特征。根据国家统计局发布的70城房价数据，2021年2和3月，金华、徐州分别成为当月新建商品住房环比上涨最快的城市。新华社的一篇调查文章里提到，有100余个县（县级市）房价均价超过1万元／平米，超过九成位于东部沿海地区，以浙江、江苏、福建和海南等较为集中。
针对这些小城市、县的楼市调控政策也随之纷纷出台。2021年前两季度中，仅浙江省内，杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、衢州、金华、丽水、台州以及义乌、永康、龙游、江山、开化等14城市纷纷收紧了房地产政策。此后不久，受部分大型房企资金链断裂危机不断发酵的影响，房地产市场普遍都开始降温。
业内专家分析指出，衢州外来人口较少，购买力还是以当地居民为主，因此消化能力相对较差，房企在当地的销售压力也就更大。此时出台救市政策，对房企的去库存也有积极的作用。
另外不容忽视的是，衢州是浙江省内受当前疫情影响较为严重的城市之一。从3月7日报告首例阳性感染者到4月1日，衢州累计报告本土确诊病例95例，无症状感染者44例。一位了解当地市场的人士表示，疫情对财政的影响也很大，停工停产和各种抗疫的成本叠加，“不破局都不行”。
多地出台松绑政策
近期，像衢州一样出台了楼市松绑政策的城市还有很多。
中原地产研究院统计数据显示，房地产调控宽松成为2022年一季度以来的政策主题，最典型的政策内容是信贷首付降低、公积金政策宽松、人才补贴和购房补贴。3月楼市调控政策全面转向，累计发布了各种房地产调控政策次数高达56次。今年以来，超60个城市出台稳楼市新政，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等热点城市都出台了促进刚需和释放改善需求的政策。
“越早松绑调控的城市代表最近房地产市场越差，市场还没有见底。”中原地产首席分析师向《华夏时报》记者指出，从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。另外针对房企的稳楼市政策落地的依然很少，收并购贷款、开发贷大部分依然是发布会，没有落地执行。
他表示，从市场趋势看，疫情影响了近期的楼市，特别是非一二线核心城市的市场依然处在低迷中，本来出现小阳春苗头的部分城市也因为疫情出现了温度缓升。从整体走势看，预计2022年上半年市场很难走出调整，市场期待房贷、开发贷特别是针对私企的开发贷有更明显的稳定政策。预计随着信贷政策的持续宽松，只要抑制住疫情，市场很可能在4-5月份出现一次小阳春，特别是一二线城市热度可能会比较明显。
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