2022两会政府工作报告：满足合理住房需求，因城施策促良性循环

【报告原文】

表：近几年主要宏观指标对比

数据来源：中指研究院综合整理

【中指观点】

着力稳定经济大盘，全年GDP目标5.5％左右，有利于提振市场预期与信心。当前，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，叠加国际政治局势和金融环境的复杂多变，今年我国经济稳增长面临较大挑战，政府工作报告强调“经济工作要坚持稳字当头、稳中求进。面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”，全文“稳”字出现80余次。2022年经济目标设定为5.5％左右，是高基数上的中高速增长，一方面，2021年GDP增长8.1％，两年平均增长5.1％，今年经济增速预期目标的设定与近两年平均经济增速以及“十四五”规划目标要求相衔接；另一方面，是稳就业、保民生、防风险的需要，在风险挑战增多的背景下，中央再提经济长期向好的基本面不会改变，“爬坡过坎”稳经济有信心。

从经济形势看，当前经济运行的“三架马车”中，出口整体仍保持一定韧性，虽然国际供应链在逐渐恢复，但恢复至疫情前尚需时间，这也给我国出口提供了一定时间窗口。稳投资压力较大，房地产开发投资已对经济形成拖累，当前这种状态尚未出现明显好转，稳投资的发力点短期或聚焦基建投资，而地产投资在政策改善和预期转变后也有望逐步恢复。消费在疫情有效防控下或将逐渐改善，但受制于居民收入端的不稳定，促消费的政策仍有待进一步完善和发力。

图：2017年以来M1和M2同比增速

数据来源：央行，中指研究院综合整理

政策力度大，预计财政货币政策齐发力，以更加稳定的预期迎接党的二十大，年内降息降准仍有一定空间。政府工作报告明确提出“政策发力适当靠前，及时动用储备政策工具”，预计2022年财政、货币政策均将明显发力，为实体经济提供更有力支持。当前企业投资意愿不高，财政货币政策仍有待进一步落地见效。值得关注的是，在美国高通胀下，美联储加息预期强烈，叠加国际政治局势紧张导致原材料价格等出现上涨，一定程度上限制了国内降息的空间，但在稳增长的目标下，我国年内仍有一定降息预期。

宏观政策的发力对房地产行业的稳定运行亦将带来重要支撑，预计全年M2增速保持高位，LPR继续下调，为房地产行业资金流动性恢复奠定良好基础的同时，也能够降低企业、购房者的资金成本，改善供需两端资金面。

住房政策：满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环

【报告原文】

表：两会政府工作报告住房相关政策取向

资料来源：中指研究院综合整理

【中指观点】

（1）房地产调控方向：“房住不炒”，因城施策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求

“房住不炒”总基调不变，“三稳”目标不变。楼市的大起大落均不是稳定的表现，当前房地产市场仍处深度调整阶段，房价面临较大下行压力，部分城市房价跌幅较大，市场预期不稳。在“稳”的目标下，中央对以往过度执行的政策进行纠偏，强调对合理住房需求以及合理资金需求的支持。地方全面落实因城施策，今年以来超40城出台稳楼市新政，其中不乏郑州、青岛、广州等一二线城市（政策盘点请见《前瞻｜郑州楼市新政能否带动需求恢复，各地政策会如何跟进？》），促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，多数城市市场活跃度仍显不足。

预计“两会”后各地全面落实因城施策节奏将加快，尤其是改善需求端政策，促进市场信心恢复。本次两会政府工作报告进一步提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，购房需求仍需得到满足，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此前一天，银保监会、央行发布通知加强新市民金融服务，强调“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”，住房信贷支持力度有望进一步加大。

从以往市场情况来看，需求端政策短期有效性更强。除个别限购极严格的一线城市外，总体上政策对市场的有效性由强到弱依次为：限贷放松（降首付→降房贷利率）→限购放松→降交易税费等。预计两会后或将有更多城市加快政策调整节奏，尤其需求端政策发力将有利于打破当前地产僵局，其中结合人口（政府工作报告中提到实施三孩生育政策）、人才政策的住房政策仍有较大释放空间。

（2）租购并举，加快发展保障性租赁住房，将是新发展模式的重要方向

今年两会政府工作报告再次提及“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，充分体现了国家对于保障性租赁住房的重视程度。近年来，中央多次在重要会议或文件中提及保障性租赁住房，发展保障性租赁住房已成为住房制度建设的一项重要内容。

图：保障性租赁住房相关政策时间线

资料来源：中指研究院综合整理

随着中央配套政策的不断落实，地方政府亦在纷纷跟进，截至3月4日，已有逾50个省市出台了保障性租赁住房的相关实施意见。与此同时，多个城市发布了“十四五”期间保障性租赁住房的筹集计划，40个重点城市规划筹集保障性租赁住房650万套（间），其中2021年已筹集94.2万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。

3月4日，银保监会、央行发布通知，强调“支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力”。在中央和地方的高度重视下，保障性租赁住房的相关配套政策持续完善，特别是金融支持政策的出台，有利于带动市场化主体的参与积极性，有利于增加租赁住房供给量。

（3）有序推进城市更新

大力推进和实施城市更新，为企业提供新的发展机遇，城市更新或是行业新发展模式的重要探索。2021年以来，中央近10次表态支持城市更新或直接出台相关政策，城市更新首次被写入2021政府工作报告，今年两会政府工作报告再被提及，城市更新已升级为国家战略，城市发展已经进入了城市更新的重要时期。随着城市更新相关配套政策不断落地和实施，各地在鼓励市场主体参与方面、相关的规划和资金等方面的支持力度不断加大，企业城市更新业务拓展机遇也明显增加。

“防止大拆大建”，企业城市更新业务模式亟需转变。但值得注意的是，2021年中央城市更新政策也提出了“防止大拆大建”。在大的政策基调下，城市更新将逐步进入到渐进有机更新阶段。企业作为城市更新的重要载体，传统的城市更新业务模式也将面临转变，由传统的“开发方式”向“经营模式”转变。

表：21个城市更新试点城市（区）

资料来源：中指研究院综合整理

从城市的角度看，一线以及部分热点二线城市，尤其北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、成都、天津、武汉等，具有城镇化进程快、二手房市场占比高、土地开发强度大、产业更新迭代快、房价水平高、房地产市场发展较成熟等特点，城市更新需求更加旺盛。

财税金融：防范化解重大风险

【报告原文】

表：近两年两会政府工作报告关于财税金融的提法

资料来源：中指研究院综合整理

【中指观点】

3月2日，银保监会主席郭树清指出“2021年重点领域金融风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系资产扩张恢复到较低水平，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”，同时指出“现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”，在肯定2021年政策效果的同时，亦表达了对当前房地产行业面临的新问题的态度，不希望房价调整得太剧烈。

本次政府工作报告“风险”出现14次，进一步提及“防范化解重大风险”“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

从房地产行业来看，一方面，稳房价、稳预期的金融支持政策有望继续落实，“分类施策、精准拆弹”；

另一方面，从房企的角度，当前风险房企尚未完全出清，收并购贷款资金支持下，收并购风潮并未大规模启动，短期收并购项目以合作项目为主，市场各方参与动力不足。究其原因，，受让企业持观望态度，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。第二，出险企业不愿过早触及核心优质资产。第三，收并购交易复杂，房企不如直接拿地，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作。

未来，随着房地产市场逐渐恢复以及优质资产的释放，收并购的进程或将有所加快，对行业风险的出清也将带来积极作用。

区域发展：稳步推进城市群、都市圈建设

【报告原文】

表：近两年两会政府工作报告关于区域发展的提法

资料来源：中指研究院综合整理

【中指观点】

继京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈规划落地后，今年2月，国务院批复同意《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》。同时期，《长株潭都市圈发展规划》获得批复，这是继南京、福州、成都都市圈发展规划后，第四个获批的都市圈发展规划。随着相关规划的落地实施，重点城市群和都市圈的发展将进入快速发展通道，对人口、资源等要素的集聚能力亦将有所提高。

当前城市发展城市群和都市圈阶段，本次政府工作报告进一步强调“稳步推进城市群、都市圈建设”，预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突出、人口吸引力强的地区，房地产市场亦有较好的拓展空间，企业仍需聚焦主流地区，持续深耕，实现高质量发展。