房企融资环境结构性改善，并购债成新趋势
21世纪经济报道 2022-02-16 08:56
[摘要] 房企融资的暖意接踵而至，优质房企最先开始感受到这种变化。
2月15日，21世纪经济报道记者获悉，平安银行计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，就在不久前，浦发银行公布，计划发行50亿元房地产项目并购主题债券。
房企融资动作也有了新进展。日前，龙湖和旭辉分别取得50亿元中期票据的注册通知书，这也意味着，民营房企在银行间市场发债融资有了确定的利好消息。
21世纪经济报道记者在调研中发现，近期民营房企融资环境得到适度恢复，按揭贷款的回款节奏步入正常轨道，头部优质房企的开发贷也有所改善。
近期监管层对房地产行业长期健康发展的态度亦未发生改变，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理和规范预售资金监管的政策陆续出台，一定程度上可以起到缓解房企资金压力的作用。
但这并不意味着融资全面宽松，分析人士表示，预计政策仍将保持“审慎管理”这一主线，房企需要积极缩表出清，重视稳定发展和长期健康发展。
并购债试水
21世纪经济报道记者获悉，平安银行于年初向央行报送2022年金融债券发行额度申请，将在核定额度内，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
平安银行方面表示，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。
支持房企并购融资，平安银行并非首例。1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券，债券规模为50亿元，期限为3年，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。
中指研究院企业事业部研究副总监陈星认为，银行机构开展针对优质房企的并购贷款业务以及加大对优质房企债券融资的支持力度，使收并购类融资成为优质房企新的融资渠道，将有助于修复房地产行业预期。
房企在并购方面的融资动作也在开年融资中成为一抹亮色。
1月12日，招商蛇口30亿元并购票据已完成注册，首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权；同日，建发地产也公告了其2022年度期中期票据发行情况，公告称募资10亿元，其中4.6亿元将用于并购两个标的房地产项目公司股权；1月26日，华润置地及华润万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予前者200亿元，后者30亿元并购融资额度。
陈星表示，1月份招商蛇口、建发地产分别发行并购债，表明关于推动收并购融资的政策已经在央企、地方国企层面落地，并购债的成功发行可以看出，融资环境在合理改善，新融资类型的开通将对信用债发行起到一定支撑作用。
但陈星进一步分析指出，并购融资对“优质项目”的界定前提限制了房企处置资产的特征，因此持有资质良好项目但短期流动性紧张的房企更能从中获益，那些债务压力大、可售资产质量不高的房企，还需扩充其他资金来源。
并购融资会如何影响民营房企，也尚待考察。
一位知名证券公司债承业务负责人告诉21世纪经济报道：“房企并购现在的确是鼓励的一个方向，但并购债融资主体目前还是央企国企，并购项目都一事一议。”据他所知，目前并购债还没有民营企业的窗口，优质民营房企的身影何时将会出现在并购债融资中，还需要等待。
某上市头部民营房企管理层则向21世纪经济报道表示，民营房企对并购贷款的兴趣并不高，面对市场的不确定性，民营房企会更加谨慎。“倒不是说民营房企没有并购贷款的机会，我们更多是考虑到自身的安全，需要仔细计算成本，新并购项目的回款周期值得仔细考量。”他说。
房企分化
自2021年四季度以来，监管层对金融机构在执行层面的信贷收紧进行了纠偏，房企融资环境得到合理改善。
一位性房企的集团高管告诉记者，房企按揭贷款的回款有明显改善，“各地要求银行对个人按揭贷款的发放不能无理由阻拦，房企在按揭回款方面得到的宽松对待是无差别的，这就缓解了原来房子卖出去也回款缓慢的问题。”
“但是类似于开发贷这种间接融资和发行债券这样的直接融资，就比较考验房企的资质。”上述房企高管表示，在监管层表态支持房企合理资金需求之后，此前绿档房企也受限的开发贷已经有机会申请下来了，只不过对房企的要求比较高，头部优质房企更容易获批。
前述证券公司债承业务负责人对21世纪经济报道表达了同样的观点，他透露，金融机构的融资存量各自负责，并没有新增空间，导致现有额度会更多偏向优质房企，而部分民营房企已经不具备真实市场化直接融资的能力，民营房企的融资表现出现分化。“优质民营房企的融资情况不能代表民营房企的基本盘。”他说。
机构数据折射了这种分化。
根据中指监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3％，环比下降16.6％，单月融资规模同比连续11个月下降，整体房企的开年融资疲软。
而上海某房地产研究院的统计数据则显示，2022年1月30房企合计融资规模254.6亿元，环比上升51.2％。
分析师关荣雪表示，企业融资将会继续呈现分化表现，国企、央企及财务稳健的优质民企在融资上更具有优势，“资金将会更多的流向优质房企，而高杠杆、高负债房企融资难度仍会很大”。
东兴证券也认为，融资端的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
“当前仍是经营状况良好、资产优质企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。”地产研究分析师房玲强调说。
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