潘浩:房地产市场迎来第三次大转型 消费者人群和需求都发生了大的变化

房天下   2022-01-15 18:19

[摘要] 1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。会上,贝壳研究院新房首席分析师潘浩发表了主题为“2022客户趋势新发现”的重要演讲。

1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。

会上,贝壳研究院新房首席分析师潘浩发表了主题为“2022客户趋势新发现”的重要演讲。

潘浩指出,现在房地产市场到了第三次大转型的过程,楼市消费者发生了新的变化。青年人仍旧有买房的需要,在一线、新一线、二线、三线城市中,购房需求人数占到45%。另外,64%的独居人群有购房需求,且对房屋品质有更高的追求。

潘浩:房地产市场迎来第三次大转型 消费者人群和需求都发生了大的变化

以下为演讲实录。

我简短讲一下,今天讲一件事,大家如何用好贝壳,贝壳是一个什么样的公司,我们做了一些事,但是大概率的大家并不了解我们,我觉得今天的8位分享嘉宾,可能只有我没有做过公司的法人,跟法人讲道理没有什么道理可讲,就讲怎么用我们就行了。

贝壳虽然我们做了一些研究发现,我们也认为现在市场到了第三次大转型的过程,原来第一次大转型让我们从人均一平米到了人均四平米,我们现在到了人均30几平米。我们做了一些分析,最后的结论就是聚集,目前的情况是放了很多钱进来,但是这个钱已经高到了说这个是十年之前的居民部门人民币中长期贷款,我们认为明年不可能有高增速的情况下,资金支持的销量增长有可能会结束,当然我也同意上午中指黄院长的表态,明年的增速是一个递增速度,我们看到有更乐观的机构过几年要达到28万亿,我们认为大概率过去一年就是一个峰值,这个是我们不同的观点,未来有更多的事情发生这就是第三次大转型。

挑战就不说了,消费者发生了什么变化?2014年有一个叫马家家(音)的女孩做了一个演讲说90后不需要买房,到2017年有人跟她聊天,买房了吗,她没有说话,90后还是需要买房的,我们有一个新青年居住消费的指数,我们很多一线城市买房非常难,大家买不买房?

我们统计了新青年指的18-30岁的群体,基本都是90后,这个群体自有住房率目前43%,一半的人买了房,一半的人在自有住房里面居住,他们还是有买房的需要,并且能够看到在一线、新一线、二线、三线,这些比率差不多,基本上45%左右,无论压力多大还是要买房。

另外一个我们的观察是发现我们的客户出现了非常大的变化,有是独居人群占到64%,无论自有住房的还是整租的独居,这样的客户占到64%,独居是一个非常大的群体。

这个群体之后,我问了一个央视问的问题,那你幸福吗你独居,非常幸福,能看到说47%的客户,将近50%的客户经常感到幸福,女生的幸福感到比例比男生要高,女生51%,男生42%,我老婆跟我说,我要知道你这样我不跟你结婚,我那么多闺蜜,你耽误我,我礼拜六带一天孩子,她跟闺蜜玩去了。

大概率的说,其实在这一代新青年里面独居是一方面,另一方面他们能从自己的社交圈里面找到自己的幸福感,他们并不孤单,我前段时间打一个游戏,我发现我们游戏的那个区在那段时间有一个国家之间的战争,同时1200人在线,这场战争打了20天,这只是一个区,这个游戏我初步估计有2000个区。

其实这波人,他们真的是有钱,有闲,那个游戏正常玩要充值在15万以上,一年,我们另外一波人,一个女孩说我在养爱豆,养她的偶像,每个月花工资的70%养他的偶像,买各种CD、周边,他们真的很幸福,很充实,所以说这部分人他们需要的房子首先他们还是有购房的需要的,未来独居买不买房?

60%的人说还是以买房子的形式进行独居,不但他们独居,原来想他独居有一个空间就可以了,但是我们统计的结果是大多数的客户,大多数的独居客户需要两居室,需要90平米上下的两居室,他并不是一进门一张床,几个桌子完事,他有追求高品质的原因。

由于各种各样的原因他没有办法实现现在的一些需要,但是我们是不是有可能在有限的空间之内让这种产品更符合他的需要,他需要更多的功能空间,他需要功能空间更多的划分,他需要有能带朋友来玩的这么一个不寒酸的空间,都需要,对于这种客户未来他的需要有更多的研究空间在里面。

他需要品质,我们做了一些品质研究的尝试,当然这个不细说了,我们去年做了一个分钟城的一个研究,一个客户步行1公里大概15分钟步行范围之内,我们对全国所有小区,28类的配套设施做了分析之后,包含了这个五大类,28个分项指标,做了统计之后,我们得到了一些统计,到底哪些城市他们的居住舒适度更高,有我需要的配套设施,能够看到一线城市高,当然配套更好,这个不重要,重要的是后面分了几类的结构。

第一类叫均衡发展型,深圳、上海和贵阳和昆明,很明显的说均衡,什么都好,各方面都好,这是第一类的。

第二类的城市叫服务业发展型,我们举成都的例子,这个城市属于配套服务非常多,想玩什么有什么,到处去玩,有很多供你吃喝玩乐配套,虽然品质方面可能是这些城市的弱项,但是并不妨碍这些城市再服务可达和业态丰富度方面的好处。

第三类的城市类型是环境品质发展型,北京,虽然北京发展我们觉得其实北京占的最大的优势是他的服务品质高,但是业态丰富度和服务可达度非常差,更往前看,北京把临街的当时违建拆掉一大批,城市范围内没有亲近人的尺度配套,这样让人的生活并不舒适。刚才说这些对开发商的意义是什么我们可以把这个东西反过来用,如果我们做小区开发的时候可以反向计算我们小区的居住舒适度是什么,我们在业态可达和丰富度方面做一些提前的规划设计,我们先把周边的情况了解清楚,这些数据可以跟各位开发商做一个支持提供出来。

我们捋了北京的三个典型案例,第一个天通苑,大而全什么都有,就是品质低,娱乐配套非常少,于是北京在去年还是前年有一个回天计划,国展master,让人能在天通苑的区域待下来,小而美的代表,人们在这居住舒适度非常高,这个小区虽然非常小,但是打败了全国82%的小区的舒适度,还有类似于孤岛型的青春家园。

我们如何用贝壳的数据,我们去年还做了一个事,我们把所有开发商过去十年开发的小区二手房小区涨价幅度和同区的Ω195.59,以上提到的内容是我们对客户,对市场,对人居的观察,有机会帮助大家梳理出来更多的可能性。

我原来做了十年的代理,五年的lian家和贝壳,我在这个过程感受到我到lian家之前,我觉得lian家就是一个二手房公司,我到了lian家做lian家新房之后,lian家还可以卖新房,现在经过这么长的时间,它有机会做更多的尝试,有可能给他提供更多的服务,我们还是一个服务商,所以我们的目的是做开发商的全价值链数字合作伙伴,谢谢各位。

标签: 房地产 购房

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