严区海:北京甲级写字楼去化破百万平米 未来办公楼市场将迎良好发展

房天下   2022-01-15 12:25

[摘要] 1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。会上,高力国际华北区董事总经理严区海发表了主题为“新经济驱动新发展”的重要演讲。

1月15日,2022中国首届城镇化峰会暨中经汇第13届年会在北京盛大举行。业内专家齐聚一堂,回顾行业发展逻辑与趋势,解析当前房地产政策影响,探索未来房地产发展趋势。

会上,高力国际华北区董事总经理严区海发表了主题为“新经济驱动新发展”的重要演讲。

严区海指出,未来中国的企业随着对员工的投资可能越来越多,员工的人均办公面积有增加的趋势,办公楼市场在未来将会迎来良好的发展趋势。

严区海:

以下为演讲实录。

各位大家好,首先感谢陈总邀请我跟大家阐述一下整个我们对中国的办公楼市场的一个观点,以及一些数据。首先来讲,我觉得在座的各位应该都是使用办公楼面积的业主方也好,我们都是每天在使用产品,过去两年,大家的办公楼面积有发生变化吗,房租的租金有下降还上涨?

第二个问题今天我想讲一些主要的问题,待会我们会揭示中国的办公楼市场,我们甲级办公楼平均的租金是多少,全中国的整个的空置率是多少,我们高力国际拿到去年数据的家,我们没有公开,带着一个问题我们走进今天的主题。

根据统计中国主要商业城市用于出租的甲级或者超甲级办公楼存量,2022年的供应量来自深圳,而且数据非常大,355万平方米,这个主要来自前海。第二个供应量来自上海,212万平方米,对比前面的这个存量,这个数字很惊人,深圳的存量大概500万、600万,今年增加300万。北京只有58万平方,北京是中国的第二大办公楼的市场,只有58万平方米。

在中国的办公市场哪个城市,甲级城市哪个城市最活跃,深圳,深圳区划了112万平米,第二是首都北京,北京区化了113万平方米,这两个城市达到了过去20年有史以来的值。

第二点回答的问题是都是哪些企业吸纳了这些办公物业?非常强势的是互联网科技,TMT,这个行业归属于比如说我们说的华为、荣耀、联想、快手、字节跳动。第二金融。第三是专业服务,比如说律师事务所,大家知道去年所有律师事务所的营业情况非常的良好,听到他们经营不好的应该很少。

我们再看一下整个的租金变化,我们看一下全年的空置率变化,整体来讲空置率在下降过程当中,但是并不明显,空置率增加的城市最右边就是沈阳,沈阳空置率是在增加的,其他的城市空置率变化,比如北京的变化是非常好的,我们区化了4.4%的空置率,左边的租金的变化,第四季度变化不大,北京在第四季度是下降的过程,下降了2.9。

这个负责有意思,这张图我们看到横轴是空置率,可以看到中国空置率最严重的城市目前看到是沈阳、武汉,都接近30%,空置率是广州,我们再看纵轴,租金的首都北京,340元每月每平方米,我说的甲级,换算成人民币每天11块几,第二高的是上海,基本上这样的一个排序。

我们再回到我们北京市场,我们详细解释一下北京市场,先看需求,第四季度单季度的净吸纳量30万平方米,30万平米其中有一个单一客户,创造了北京有史以来的租赁记录,互联网的巨头租赁了10万平米,但是可能也问了,大家企业的运营这么好,要租10万平米,目前在过去一年北京市以价换量,就是业主方全部降低了租金,我们是前三的高科技巨头,这个租金基本上,刚才您说问我的租金说平均租金11块钱,他的租赁租金是打了一个半折,这个大家理解,你怎么觉得经济不太好,为什么你说市场这么火爆,其实是以价换量,租金下降,其实给一些大客户折扣非常大,这是租赁市场反映出来的。

第二点供应整体来讲,全中国的主要商业市场北京供应量相对而言是最温和的,这跟我们的城市规划有关系。

第三点空置率,在去年年底,我们达到过去十年的历史峰值19.4,到今年下降4%,达到15.1%,北京表现非常好,空置率15%并不高。

我们再看一下整个的租金情况,基本上我们认为是在整体来讲是下降的,但是幅度不大。因为你不能看一个单一的租赁的一个客户,如果你看平均市场租金的话,整体来讲下降,但是幅度不大。

从办公市场整体来讲,北京分西和北,北京以北是高科技互联网行业,我们可以看到上地、中关村、望京、酒仙桥,所有的主流高科技行业都集中在这,什么叫北京以西,金融街,他们的租金是北京最贵的,甚至跟香港的主流市场基本接近,非常贵的市场。

北京以东,整体来讲租金水平在北京东是不高的,但是商务环境是的,主要原因是什么?我们的结论是什么?

北京的办公市场也包括将来我认为全中国的各地办公市场其实是谁去引导?产业引导,也就是说这个区域,如果产业非常强的话,他的办公的一定很好,基本上成一个正比关系。这个是我们整个的一个数据,这个是我们整个大家看到340元人民币的租金,可以看到过去十年整体量变化不大,过去两年都在下降,空置率也是在过去19、20年增加很多,今年也是一个区化的很快,大家觉得2020年经济不是那么好,因为2020年疫情严重,很多企业全部暂停了租赁,推迟到21年交易,看到数据好像很乐观。

即便这样,北京是的市场,这是各个商圈的表现的图,今年表现比较好的商圈是丽泽,丽泽空置率最严重的时候达到80%-90%的空置率,但是我们看到丽泽现在的空置率都不是很高了,整个来讲,丽泽变得更成熟,现在空置率48.9%,依然很高,相对去年来讲,大幅度的下降,变化非常大。

我们再看一下主要的企业都被谁租赁的办公楼面积,互联网和金融,我也再解释一下,互联网大家知道最近日子不好过,这个没有错,互联网企业对需求的弹性的速度反应是最快的,我们看到的数据,可能在11月、12月的时候,所有的,我也可以讲部分互联网公司是在收缩过程,收缩非常严重,但是这些收缩不可能立刻显示到数据里面,因为退租需要谈判的,商业办公和我们租房不太可能这么快,你租一个10万平米你谈退租的话不太可能一天谈完,需要一个月、两个月,所以业主方可能对于谈判也会有推后。最近来讲,11月、12月北京的看房量下降严重,整体来讲,市场前半年十个月很热,后半年两三个月表现相对不是很好。

这是主要最活跃的商圈市场,大家看到的净吸纳量的几个市场,是上地,但是我解释一下还是主要出现在1月-9月份非常活跃,在上地拿租赁的面积非常大,比如我们做一些短视频的企业,在四年前他们的面积是1万平米,到9月份30万平米,大家知道互联网的区化多么强烈,互联网的区化发生变化反映到市场也是最快的,也是说当他经济不行了,经营有问题的时候,他整个稳定性也是最差的。

包括很有意思,北京的办公楼市场,我们观察全部的市场里面,谁的韧性是的,谁的空置率是的?国贸,国贸表现是的,租金没有降,反升,空置率下降了,基本上国贸没有什么空置面积,这是在的企业在国贸办公的原因。

整个来讲,我们看一下未来供应量,整体来讲,23、24年数量比较少,25年之后数量也不多,这是跟北京的城市规划有关系,所以整体来讲,可以大概认为我们的判断,未来几年北京应该还是全中国的市场,因为我们的需求是旺盛的,但是我们的供应量是不多的,整体是不多的。

在过去两年很多企业都在居家办公,我认为我们只能满几年的一个趋势,就像今天开会还是面对面开会一样,我们办公是有需求的,这是点。

第二点中国企业特别的特性是什么?相对于西方企业,大家知道我们北京的平均单个人的办公面积平均值是多少吗?

是10平米,其实某些互联网大厂的平均办公面积只有4平米,4平米是非常低的值,相对于美国的,美国的平均值是20平米,所以是我们的2倍,这是反映出什么?整体来说中国企业对员工的办公环境不重视,包括对内部装修的投资,很多企业投资预算,我们说的外企单平米的造价和中国企业单平米的造价差一半,这个数据差的很多的。

所以我们看未来,我们觉得中国的企业随着对员工的投资可能越来越多,我们单平米的员工使用的面积应该有增加的趋势的,但是同样的来讲,我们也认为这个新的办公模式可能对于办公的面积有一些,整体来说有一些收缩,这是两方面看。

我们看未来,整体来讲,整个空置率是下行的通道,所以我们整个来讲保持乐观,对北京来讲保持乐观。也包括对于租金,我们认为租金是稳定的,在北京来讲是稳定的,蓝色是租金。

这是我们主要的几个回顾,刚才已经讲过了,整个今年来讲,对北京来讲是办公楼市场一个大年,创造了历史的记录。

产业园,简单讲几句,给大家几个概念,今年北京表现的是北清路、上地和亦庄,亦庄空置率今年区化非常快,亦庄只有11.7%,平均分的是上地,主要的互联网公司集中在上地,是今年表现的,最近上地有巨大的变化。

我认为我们乐观只是对成熟市场相对乐观,如果在非常偏的产业市场,我们不会非常的乐观。

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