高价拿地留后遗症，保利地产净利预减4.7%，仍无缘前三
时代周报 2022-01-11 08:54
[摘要] 1月9日，保利发展公布，2021年公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23％；而签约金额同比上升6.38％，达到5349.29亿元。虽然销售增速继续放缓，但放在大环境中犹属于表现较佳。
市场承压之下，龙头房企销售规模出现罕见的倒退，仅为数不多的企业继续保持增长。
1月9日，保利发展公布，2021年公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23％；而签约金额同比上升6.38％，达到5349.29亿元。虽然销售增速继续放缓，但放在大环境中犹属于表现较佳。由于3房企出现爆雷，连续多年稳居行业第五后，保利地产难得实现排名的晋级，上升至第四。
此外，2021年保利发展营业总收入同比增长17.2％至2850.48亿元，但受结转的房地产项目毛利率下行所累，营业利润则同比下降4.85％至497.32亿元。
多家证券机构指出，保利发展结转项目毛利率的下滑幅度超过预期，由此带动利润出现超过预期的下滑，但鉴于毛利率的下行是行业大趋势，同时作为优质央企，保利发展在房地产调整期多项数据的表现仍然优于行业整体水平。
仍无缘前三，销售增速降至近十年低点
时代财经统计得知，2021年保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比上升6.38％，增速虽然达到近10年的点，但在市场销售承压的大环境，该销售表现远远优于行业的平均水平。
数据显示，2021年百强房企全口径销售额合计同比减少3％，其中销售规模呈现负增长的房企数量较2020年有明显提升，2021年为36家，而2020年仅有16家。
过去一年，五强房企中仅有融创和保利发展实现销售规模的正增长，从增幅来看，保利发展优于融创。时代财经了解到，2021年融创实现销售金额为5973.6亿元，同比增长4％。
值得一提的是，曾是行业老大的保利发展自2013年之后便无缘“前三甲”，尤其是在不少房企依靠“高杠杆、高周转”实现大举扩张的时期，其更是由于规模的缓慢增长饱受争议。
2017年12月的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊明确表示未来两至三年，也就是2019-2020年，公司要重回行业前三，但在那一年保利发展被“年度黑马”融创反超，排名跌至第五。
纵观2017-2020年，碧桂园、万科、恒大、融创和保利发展稳定在五强之列，其中保利连续四年位居第五，但2021年由于恒大出现财务危机，销售金额大幅倒退导致排名滑落，保利发展借此从第五上升至第四。
保利发展未曾公开2021年的销售目标，但国金证券在其报告中提到，保利发展2021年销售金额5349.29亿元，实际上相当于年初目标约97％，尽管未达目标但仍优于行业平均水平。数据显示，2021年百强房企平均业绩目标完成率仅约88％，创下近6年的值，此外在披露年度业绩目标的部分百强房企中，截至2021年12月末，有超过8成房企未完成全年业绩目标。
增收不增利，盈利水平继续承压
财务指标方面，2021年保利发展的营业总收入同比增长17.2％至2850.48亿元，增幅较2020年的3.06％扩大不少，但不及2018年的32.66％和2019年21.29％。
尽管营业收入实现正增长，但营业利润却出现一定幅度的下调。时代财经了解到，2021年保利发展实现营业利润497.32亿元，同比下降4.85％；利润总额为500.01亿元，同比下降4.83％；归属于上市公司股东净利润为275.77亿元，同比下降4.74％；归属于上市公司股东的扣非净利润为268.55亿元，同比下降4.78％。
保利发展在其公告中说明，营业利润的下降乃是结转的房地产项目毛利率下降所致。时代财经统计得知，2018-2020年，保利发展的毛利率分别为32.49％、34.96％和32.59％；2021年中期为32.50％，2021年前三季度进一步下降至29.82％。值得一提的是，保利发展曾在2021年半年度报告中指出，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
实际上，增收不增利是整个房地产行业的大趋势，主要由于2017-2018年低毛利率项目进入了结转高峰期。时代财经统计得知，2021年中期，前30强上市房企中仅有招商蛇口（14.080，-0.04，-0.28％）实现毛利率的同比增长，而毛利率超过25％的房企仅有11家，其中以保利发展的32.50％为；净利率方面，则仅有4家房企出现同比上调，净利率高于15％的房企仅有7家，其中保利为16.3％。
多份研究报告指出，随着保利发展高价低逐渐结转完毕，且拿地毛利率开始回升，在融资市场偏好优质房企以及它们更受购房者信任的背景下，保利发展未来的盈利能力预期将得到改善。
根据申万宏源研究，2021年全年，保利发展新增建面2722.3万平平方米，同比-14.5％；对应拿地金额1856.8亿元，同比-21.1％；拿地金额占销售金额的比例为34.7％。
保利减少投拓开支实际上亦是行业的缩影。百强房企中有7成出现拿地金额的同比下滑，行业内呈现房企投拓积极性的整体明显下降，2021年百强房企拿地销售比为0.25，降至5年来点。
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