新鲜!杭州楼市兴起“颜值管理”?业主:不,我们做的是市值管理!

上海证券报   2022-01-09 09:01

[摘要] 新鲜!杭州楼市兴起“颜值管理”?业主:不,我们做的是市值管理!

问杭州楼市有多“卷”?看业主众筹换外立面!

房子还没到手,“样子”先管起来。这两天,杭州在售新盘“河语光年”准业主关于自行集资更换小区外立面的行动,在杭城引起了不小震动。

消息显示,“河语光年”最后一期房源还没销售,前期摇中业主已经陆续填好了问卷:截至1月4日下午的投票结果,这份将“真石漆升级成铝板”的动议共收获了442张赞成票、2张反对票。

新房的“外貌焦虑”在杭州楼市迅速传染——“河语光年”刚提出“整形”想法,隔壁“上河公元”等新盘的业主们也蠢蠢欲动要搞众筹。

外立面的“医美风”一路刮到了杭州其他热门板块,如申花区域在售盘“九龙仓天珏”、市北区域的“滨江望涛月明”、艮北区域的“绿城潮听明月”等纷纷“卷”入其中。

“有点离谱了!这是杭州楼市部分投资者浮躁情绪的反映,也是限价销售政策下衍生的质量等问题的折射,但真要实现,难度很大。”房地产业内人士说。

真石漆换铝材:好看之余有什么?

按照杭州资深房产专业人士方张接的说法,外立面从真石漆到干挂铝板,每平方大概会多出四、五百块的建设成本。此外,更换铝板还将涉及业主意愿、开发商交涉、报批环节、交付工期等诸多问题。

花钱又费力,如此大动干戈,业主们图个啥?

好看,是最直观的因素。从涂料到真石漆到干挂石材再到铝板,对应着住宅建筑外立面的进化史。铝板的轻盈和现代感,也确实塑造了杭州不少“颜值担当”的楼盘

如此,一条隐形的房价“鄙视链”便在外立面的“三六九等”中逐渐成型。“铝板房子”的二手房更卖得起价格,成了杭州业主间心照不宣的“潜规则”。

至少,在上述行动起来的准业主们看来,这肯定是一次“每家每户出个几万元”,换“整套房子多值个百八十万”的划算买卖。“这两天,我们群里的准业主都在谈论这个事,多数人都表态愿意众筹这么做,铝板外立面的档次提升了,对房价的拉动是肯定的。”2021年上半年摇中杭州墅区一个新盘的王女士说,已有准业主准备牵头动议“颜值提升计划”。

当然,也有购房者认为,决定房价的核心还是政策、地段学区等要素,“换几面铝板就能拉动房价,是个笑话。如果众筹外立面可以,那众筹层高、众筹装修、众筹园区景观行不行?”

律师:发起容易成行难

法无禁止即自由。于情于理,准业主众筹改进小区外观、提升居住品质似乎并无不妥。

但记者采访得知,给楼盘焕颜并不容易。从发起投票到筹集资金,从开发商同意到有关部门报批,从前期施工到后续维护,重重关卡道道难题无不考验着业主们集体“捍卫房价”的决心。

浙江泽大律师事务所主攻建筑工程领域的杨仙林律师向记者表示:“这个事情绝不是像他们(业主)想当然那么简单的,当中涉及的环节和不确定因素太多了。”

1、业主同不同意?

征得业主同意,是众筹更换外立面的第一步。

杨仙林告诉记者,《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等对于业主大会的表决程序是有规定的,但众筹更换外立面属于新事物,究竟是适用“与会业主所持投票权数二分之一以上”,还是“经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上”,尚未有明文规定。“我认为可以适当参照加装电梯的案例,依法征得多数业主同意,并通过公示、备案和行政审批程序。”

“最好是各小区制定业主大会章程,再依据章程规定表决。”杨仙林进一步说,“不过仍存在部分业主坚决抵制或后续‘跳票’的情形,真实情况会更复杂。”

2、开发商同不同意?

房产开发包括规划许可、拿地、勘察、设计、施工、监理、竣工、验收、备案等一系列流程。与开发商协商一致,是铝材顺利“挂上”的必经之路。

但业主与开发商之间仍存在诸多潜在问题。比如对建筑物设计载荷有没有影响?一旦出现交付延期,责任在哪方?若铝板制作及施工工艺不达标,谁来负责?如果后续铝材出现破损,质保责任和维护费用由谁承担?

杨仙林指出,“这还涉及开发商与施工单位的问题,是纳入施工单位的总包合同之内,走工程量增加;还是走专业工程分包,引入其他施工企业进场?临时更换外立面,需要各单位的配合,比方说脚手架可能已经拆除,得重新再搭设,很可能导致最终的改装费用远高于业主的预期。”

3、管理部门同不同意?

“最重要的是,这其实并不是开发商和业主两方之间的简单决断,因为外立面改造已经牵涉到城市规划、建筑安全等方面的问题,需要到相关规划等部门进行重新备案和许可批准。”

“监管对这种自筹改造并委托开发商实施的行为会不会放行还不好说。”杨仙林认为,这也构成此次外立面“整形”的实行难点。

4、资金管理谁来管?

“筹集资金理论上属于建筑物及其附属设施的专项维修资金,因此在设立和使用上需要符合业主大会的筹集、审计、公开程序,以及管理上的专户等,整个流程的合规性及有效监督,都是新问题。”另有一名业内律师向记者表示,“实际操作起来相当不容易。”

动因:业主“市值管理”

“由于新房限价政策,开发商的利润很微薄甚至亏损,配置自然不会高,质量方面的问题也逐渐暴露。另一方面,杭州核心区域的房价涨幅较大,新房与周边二手房形成了明显倒挂,导致新盘准业主的预期很高。”某房企高管对记者说,这种更换外立面的做法,是投资者对房价预期的一种极端反映,类似于股票市场的市值管理。

据记者观察,近来,杭州楼市业主“自来卷”的风气愈演愈烈。比如,某未交付红盘业主众筹升级架空层与车库入口,某府外立面铝板“扩容”……

据查,早在2021年初,杭州江干区某小区业主就因不甘房价被隔壁小区“比下去”,打算筹资2000万元升级外立面。但时至今日,未有实质性进展。

开发商要利润,业主要品质,两者的诉求在地价高企、售价受限的模式下难以平衡,衍生出不少问题。比如,中签率个位数的“滨融府”等红盘,因营销时对外立面材料的说法与实际配置不符,导致准业主提出异议,后开发商承诺升级铝板。近期,“大运桥西府”、“嘉品”等新盘的准业主,也对外立面的用材配置提出异议。

观察近两年的杭州楼市,由于部分区域新房、二手房价格倒挂的存在,杭州部分新盘出现“万人摇”的景象。2021年,杭州两次加码楼市调控政策,提升购房门槛,“驱离”了一批投资客,但红盘的摇号热度依旧居高不下。比如,杭州市中心文晖板块热盘“和品府”,2021年分三次售罄,整体中签率仅约10%。

但事情正在起变化。由于政策持续加码,杭州非核心区域的楼盘频繁出现流摇现象,居高不下的二手房房价也出现“量价齐跌”的趋势。我爱我家(3.260,0.03,0.93%)市场研究院统计数据,2021年,杭州(含富阳、不含临安,下同)二手房共成交7.92万套,系2016年以来成交量第二低的年度。

房产专业人士方张接预计,2022年,杭州楼市新房摇号和土拍政策会继续优化调整,做出有利于自住和多孩家庭的政策倾斜。但是,楼市结构性供需错位、自住承受力与挂牌价预期之间的矛盾会继续突出。

标签: 楼市 开发商 业主

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