12月百城均价：新房、二手房价格继续下跌，新房全年累计涨幅为近七年最低
中指研究院 2022-01-01 09:00
[摘要] 2021年中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年，房地产市场量价实现较快增长，重点城市热度较高，限购、限售、限价等政策密集出台，调控政策持续加码。下半年，受调控政策和信贷环境收紧等因素影响，房地产市场迅速降温，新房、二手房价格环比涨幅不断收窄至转跌。2021年全国房地产市场呈现“先热后冷”态势。
2021年中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年，房地产市场量价实现较快增长，重点城市热度较高，限购、限售、限价等政策密集出台，调控政策持续加码。下半年，受调控政策和信贷环境收紧等因素影响，房地产市场迅速降温，新房、二手房价格环比涨幅不断收窄至转跌，四季度多个城市出台“限跌”或购房补贴等楼市扶持政策，政策改善预期增强。整体来看，2021年房地产市场呈现“先热后冷”态势。
百城新房价格年度涨幅处近七年点
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44％，处近七年水平，较2020年收窄1.02个百分点；百城二手住宅价格累计上涨3.27％。
表：2021年百城新建及二手住宅价格累计涨幅10
表：2021年百城新建及二手住宅价格累计跌幅10
数据来源：中指数据CREIS
12月，百城新建住宅平均价格为16180元／平方米，环比下跌0.02％，延续下跌态势；同比上涨2.44％，涨幅较上月收窄0.28个百分点。百城二手住宅平均价格为15999元／平方米，环比下跌0.09％，跌幅较上月扩大0.01个百分点；同比上涨3.27％，涨幅较上月收窄0.39个百分点。（文末附百城新建、二手住宅价格指数数据）
图：2020年1月至2021年12月百城新建住宅均价及环比变化
图：2020年6月至2021年12月百城二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS
新建住宅方面，12月环比下跌城市共58个，较上月增加5个，下跌城市数量连续两月超50个；二手住宅方面，71个城市环比下跌，下跌城市数量较上月增加3个。12月新房、二手房价格环比均下跌城市共44个，较上月增加8个，其中26个为三四线城市。
图：2020年6月至2021年12月百城新房及二手房价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS
各主要城市群中，长三角、京津冀新房表现不及去年
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年，长三角新房价格累计上涨2.78％，较2020年收窄2.44个百分点；区域内城市新房价格累计涨幅普遍收窄，其中杭州新房价格累计涨幅较上年收窄超6个百分点，上海、温州、江阴、绍兴以及嘉兴累计涨幅收窄均超3个百分点。京津冀新房价格全年累计上涨1.17％，较2020年收窄0.23个百分点，区域内廊坊、张家口及保定市场持续下行，新房价格累计跌幅均处百城前列。单12月来看，长三角和京津冀城市群新房价格均延续前两月下跌趋势，环比分别下跌0.01％和0.04％。
图：2019年至2021年主要城市群新建住宅均价累计涨跌幅变化
数据来源：中指数据CREIS
展望2022，短期调控政策已见底，行业发展新模式有待探索
岁末，中央层面多次发声，为2022年房地产调控定调：
•12月3日，银保监会表示要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
•12月6日，中央政治局会议首提促进房地产业“良性循环”。
•12月8-10日，中央经济工作会议召开，会议再提坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
•12月25日，住建部明确2022年房地产发展方向，强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环”。
展望2022年，短期楼市调控政策或已见底，在坚持“房住不炒”定位、实现“三稳”目标下，各地方政府预计将进一步落实“因城施策”，部分市场降温过快的城市或将加快扶持类政策的出台。但短期来看，市场情绪依旧低迷，销售改善仍需时间。此外，“保交楼、保民生、保稳定”也将是2022年房地产工作的重点，政府和房企或将积极探索行业发展的新模式，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。
城市典型样本项目
随着新房规模总量见顶，供求两端监管政策不断完善，市场加速洗牌，“高质量、长期主义”成为房企未来发展主基调，开发企业将更加注重产品力打造及服务品质的持续提升。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市的样本项目进行研究，得出“2021年1-12月城市典型样本项目”，为行业提供学习和借鉴的标杆。
从“2021年1-12月城市典型样本项目”来看，项目多为不同区域的畅销楼盘或在区域内具有典型代表性的项目。各项目产品定位多样，以客户为中心，以高质量为原则，为客户提供全面、优质的居住体验。开发商以品牌房企以及地方知名企业为主，在当前行业发展背景下，开发商通过深度理解客户需求、不断提升产品力及服务品质，不仅为购房者提供了信心保障，也推动着行业健康发展。
2021年12月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅
2021年12月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅
本文来源：《2021年12月中指百城价格指数报告》
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