2021楼市关键词|“房贷收紧”误伤刚需？房地产信贷环境改善信号已现！
房天下 2021-12-31 10:40
[摘要] 今年年初，部分城市楼市有所升温，引发国有银行率先上调房贷利率，同时，随着各地楼市调控政策的不断加码，多数银行的房贷利率均呈现上升趋势，个人房贷获批难度开始加大。武汉、南京、郑州、重庆、杭州、合肥等城市相继出现银行房贷业务收紧的情况，甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。
回首整个2021，曾经推动房价一路飙涨的金融属性、教育属性都开始剥离，房子正式踏上了其漫长的回归居住本性的过程。持续多年的借新还旧的经营模式遇到了全新的挑战，不少房企面临生死存亡的考验，行业优胜劣汰大幕已经拉开。房价也开始松动，多地房价逐月环比开始下滑。
这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“两道红线、二手房指导价、集中供地、房贷收紧、房地产税”等。
下面我们着重要提的楼市关键词是“房贷收紧”。
今年年初，部分城市楼市有所升温，引发国有银行率先上调房贷利率，同时，随着各地楼市调控政策的不断加码，多数银行的房贷利率均呈现上升趋势，个人房贷获批难度开始加大。武汉、南京、郑州、重庆、杭州、合肥等城市相继出现银行房贷业务收紧的情况，甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。对于今年银行放款难、放款周期拉长，想必申请房贷的购房者有着切身体会。
1月21日晚，上海市住建委等八部门连夜出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），加大楼市调控砝码，严格限购、限贷、打击假离婚，给过热的楼市降温。
据媒体报道，上海某购房者去年12月中旬向银行申请了住房贷款，原本银行经理表示，贷款应该在2021年元旦过后的一两个星期就能批下来。结果政策一出，1月22日上午，银行便通知该购房者的贷款“暂时批不下来了”。
贷款申请后批不下来的案例在今年还有很多，据时代周报报道，今年早些时候，刚需购房者小黄在广东江门买下人生套房。她向银行提交收入证明、半年流水账单、征信报告等资料，以公积金＋商贷形式申请房贷。经历3个月的等待，到了7月份，小黄仍未通过房贷申请，提交的部分资料已经过期，需重新办理。
今年，“多城房贷利率走高”“多地银行暂停新房二手房房贷”“多家银行回应房贷暂停传闻”等话题屡屡登上微博热搜。6月份的一项数据统计显示，当时72个重点城市首套房贷利率为5.52％，二套利率为5.77％，已距离2019年11月的高点不远，部分城市的二手房贷利率超过了6％。平均放款周期更是延长至50天。
从政策上看，今年以来，银行对于房贷额度和房贷利率的管控，更多是基于楼市调控的大背景。自去年以来，部分热点城市的楼市持续火热，不利于房地产市场的平稳发展。
中指研究院数据统计，2021年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3580万平方米，达到近五年，在历史同期中仅低于2016年上半年；在去年同期低基数影响下，同比增长40.8％；与2019年同期相比，增幅在两成以上。
“满足合理住房需求＋促进地产良性循环”，市场信贷环境改善信号已现
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。关于房地产方面，会议提到，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
同日，央行发布消息，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5％存款准备金率的金融机构）。
值得注意的是，自今年9月底以来，央行及各部委多次在重要会议上释放房地产维稳信号。分析机构认为，房地产调控政策底已至，本次再提“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，结合近期银保监会提到，“现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”刚需和改善性住房需求的资金需求将得到更好地满足。
预计未来，行业环境改善预期将进一步明确，部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期，银行放款周期进一步缩短；另一方面，房企开发贷和并购贷款合理发放，亦有助于个别短期流动资金压力较大房企纾困。同时，此前地方偏紧的政策均有望迎来微调改善，促进房地产业健康发展。
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