2021楼市关键词|政府定价时代来临？多地出台二手房指导价，二手房市场真的降温了吗？

房天下  2021-12-31 10:16

[摘要] 针对二手房的指导价体系作为调控的大杀器，在2021年横空出世。

2021年，对于房地产来说是极为不平凡的一年。

回首整个2021，曾经推动房价一路飙涨的金融属性、教育属性都开始剥离，房子正式踏上了其漫长的回归居住本性的过程。持续多年的借新还旧的经营模式遇到了全新的挑战，不少房企面临生死存亡的考验，行业优胜劣汰大幕已经拉开。房价也开始松动，多地房价逐月环比开始下滑。

这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“两道红线、二手房指导价、集中供地、房贷收紧、房地产税”等。

我们今天着重要提的楼市关键词是“二手房指导价”。

深圳率先下猛药

针对二手房的指导价体系作为调控的大杀器，在2021年横空出世。

2021年2月8日，二手房涨幅明显，屡次刷新价格的深圳市率先出手，建立了深圳二手住房成交参考价格发布机制。

二手房成交参考价，以过去一年二手住房网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素而形成，与市场挂牌价存在明显差异。此后，银行按照参考价发放贷款。

因为二手房参考价普遍比实际成交价低，因此，成交价与参考价的之间的差额需要买方在付首付款的同时付清，这无疑增加了购房者的资金压力。

这一招，显然比以往的任何调控都更有杀伤力，对于打击炒房会起到明显的效果。尤其是一些抱团炒高房价的小区，因为二手房指导价的出现，直接熄火，失去了继续炒作的可能。

国家统计局数据显示，11月，深圳市二手房价格继续下跌，跌幅为0.2％。自今年5月以来，深圳市二手房价格已经连续7个月环比下跌。

多个热点城市跟进

在深圳之后，到目前为止，又有14个城市发布了二手房官方指导价，也就是说，共有15个城市出台了二手房官方指导价，分别是：

深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京。

不过，尽管都在效仿深圳，但覆盖力度和做法以及指导价相比于挂牌价的打折力度，各有不同。这些细节的差异，最终会改变二手房官方指导价在各个城市产生不同的效果。

比如宁波只是针对热点开展了二手房官方指导价，成都、西安、无锡、广州和东莞等、北京、三亚等，都是针对部分小区，覆盖力度都不如深圳。

从指导价的打折力度来看，深圳的二手房官方指导价相比于此前的挂牌价，普遍打了七折，力度是的。后来绍兴、广州和东莞的力度，也追齐了深圳。

宁波普遍打了8折，成都普遍打了八五折，西安普遍打了七五折。

已出台二手房价格指导政策的城市，均为近年来经济快速发展的强省会城市，二手房供给量大，建立二手房指导价对于楼市整体稳定将起到重要作用。

从参考价格本身来看，政策出台后多数小区参考价都低于现二手房的挂牌价格，并且主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区与，政策引导市场降温的态势明显。

二手房参考价政策效果

从目前已出台“二手房成交参考价”政策的12个城市场表现来看，政策的整体效果较为明显，政策出台之后多数城市二手房市场降温明显，成交量逐步下跌，价格涨幅持续收窄甚至转跌，基本实现了稳房价、稳预期的政策目标。

其中深圳2月出台二手房参考价政策，3月环比小幅上涨，4月份开始，二手房成交量呈现连续下滑的低迷态势，10月降至1605套的冰点，环比下滑9.1％，成交套数创下2012年3月以来的值。

长三角多个城市受政策此影响，二手房价下跌，市场降温明显。珠三角城市群内多数城市受此影响，11月延续下跌态势。京津冀领跌各主要城市群。西安指导价出台后，二手房均价从2万跌到1.6万，下跌20％。广州多个区域价格直接腰斩，其中珠江新城直接打5折。

结语

作为出台二手房指导价政策的城市，深圳楼市已经告别火热态势，高房价也出现了明显松动，不复当初一路上涨不回头的凶猛态势。这背后，当然不乏提高落户购房门槛、严查经营贷等政策的助力，但二手房指导价在其中的贡献不容忽视。

可见，二手房指导价政策，不仅能缓解市场焦虑情绪，进一步遏制抱团涨价等乱象，还能通过信贷等手段，来遏制炒房热情，从而让市场回归稳定健康发展的轨道上来。

日前，在国务院新闻办公室举行的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部明确表示，持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

不难看出，楼市调控不会轻易退场。凡是楼市仍旧高热不退的城市，调控必然如影随形，只要房价上涨态势无法扭转，政策层层升级也会是必然选择。房住不炒和住有所居，正在成为未来房地产发展的重要指导原则，凡是与此相违背的炒房行为，必然会被纳入调控之列。

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