2021楼市关键词｜银行不敢批款？二手房停止放贷？“两道红线”给银行房贷套上“紧箍咒”
房天下 2021-12-31 10:14
[摘要] 2021开年，央行和银保监会重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度。自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。
2021年，对于房地产来说是极为不平凡的一年。
回首整个2021，曾经推动房价一路飙涨的金融属性、教育属性都开始剥离，房子正式踏上了其漫长的回归居住本性的过程。持续多年的借新还旧的经营模式遇到了全新的挑战，不少房企面临生死存亡的考验，行业优胜劣汰大幕已经拉开。房价也开始松动，多地房价逐月环比开始下滑。
这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“两道红线、二手房指导价、集中供地、房贷收紧、房地产税”等。
我们今天着重要提的楼市关键词是“两道红线”。
“两道红线”正式实行
2021开年，央行和银保监会重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度。
这份《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日开始实行。
核心内容是设置房贷“两道红线”。
红线一：房地产贷款占比。
大型银行不得超过40％，中型银行不得超过27.5％，小型银行不得超过22.5％，县域农合机构不得超过17.2％，村镇银行不得超过12.5％。
红线二：个人住房贷款占比。
大型银行不得超过32.5％，中型银行不得超过20％，小型银行不得超过17.5％，县域农合机构不得超过12.5％，村镇银行不得超过7.5％。
自此，房地产业形成了“三道红线＋两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。
“两道红线”，防的是什么？
《通知》中表示，房地产贷款集中度管理是为“防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。
这意味着，以前备受银行青睐的房贷业务，要防范“过度集中”的“系统性金融风险”。
近年来，“防范系统性金融风险”频繁出现，这次将房贷列为金融体系的潜在系统性金融风险，措辞非常严厉，将要采取的措施势在必行。
相关负责人在答记者问时说明，这是“完善房地产金融管理长效机制的重要举措”。这样看来，房地产业“3＋2”道红线，将成为长期举措，补全了房地产长效调控机制中金融相关内容。
房地产在地方经济中也扮演重要角色。地方性银行和地方政府一样，很大程度上和房地产利益捆绑，在“两道红线”监管令下，将不得不提前结束和房地产“蜜月期”。
蜜月期结束意味着，当地房地产开发企业，再也感受不到地方性银行的大方和友好支持，当地买房者贷款难度和门槛明显增加，贷款利率有所上升。
所以，“两道红线”对金融系统性风险抵御能力更弱的二、三线城市针对性更强，影响也更为显著。
“两道红线”显强监管威力 多地银行“捂紧钱袋子”
此前多地银行房贷额度都已经告急，特别是那些楼市成交火爆的城市贷款严重供不应求，连房贷利率都一路猛涨。
多名银行业内人士指出，按照过往经验，银行下半年的房贷额度一般都比上半年紧张，放款都会比上半年慢，到了来年一月份，全年新的额度释放出来，放款速度就会快起来。
但今年的情况感觉比往年要严重一些，主要还是监管部门对房地产金融监管趋严所致。更有专家直接指出，“最主要的原因就是房贷的’两条红线’。”
机构数据显示，30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，且七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
今年9月，首套房平均房贷利率5.46％，已较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83％，较2020年底上涨29BP。
另一机构公布的数据也显示，进入2021年，已有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，并纷纷突破了6％和7％的“关口”。
毋庸置疑，限制加杠杆、上调房贷利率，已成为为房地产市场“降温”的利器。
结语：
中国银保监会主席郭树清曾指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面的＂灰犀牛”。
上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32％。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
这一切，都意味着房地产金融风险防控应得到足够的重视。
房地产贷款集中度管理制度的建立，无异于给各大银行投放房地产贷款及个人住房贷款占比都设置了一道“安全阀门”。
“有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”中国人民银行、银保监会答记者问时表示。
同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
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