热度强势回归！杭州三批土拍结束，全年收金3132亿再创新高
华夏时报 2021-12-28 08:59
[摘要] 惨淡的第二轮集中供地后，杭州放宽土拍门槛，采取恢复“勾地”政策、调低溢价率，延迟土地款交付等措施，重燃开发商的拿地积极性。
惨淡的第二轮集中供地后，杭州放宽土拍门槛，采取恢复“勾地”政策、调低溢价率，延迟土地款交付等措施，重燃开发商的拿地积极性。多重利好之下，杭州第三轮集中供地热度逆势上涨，35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，成交总额达762.8亿元。而随着第三轮集中供地的结束，杭州2021年集中供地计划也宣告完成。据好地网统计，杭州今年土地（未统计仓储和工业用地）出让金收入达3132亿元，同比增长近20％，再一次创下历史新高。
12月21日，杭州第三轮集中供地正式启动。此轮供地共推出35宗住宅地块（含1宗人才租赁用地及4宗商住用地），总出让面积176.2万平方米，总规划建筑面积416.1万平方米，总起拍价712.9亿元。
此轮供地，杭州土地市场回温明显：经过12月21日的现场竞拍以及12月22日的线下摇号，35宗涉宅地块全部成交，24宗封顶摇号，封顶率69％，成交总额762.8亿元，成交楼面均价18333元／平方米。
数据显示，从溢价率来看，本轮供地溢价率上限下调至10％，所有地块均成功出让，平均溢价率从4.92％升至7.03％；从封顶地块的宗数占比来看，24宗地块溢价封顶进入摇号阶段，封顶宗数占比71％（不包括一宗人才租赁用地），已接近上半年土拍市场水平。
12月22日，24宗达到“触顶价”的土地采用乒乓球摇号的方式决定最终竞得房企，成为杭州土拍历史上首次进行的“线下公开摇号会”。
24幅地块中，桥西拱宸桥单元GS0609-12地块最为热门。据出让信息，该宗地块为前小河油库停车场地块，东面一线沿京杭大运河，地理位置优越。此前一天，该地块在线上竞价环节中率先溢价封顶，成为首宗摇号地块。
桥西拱宸桥单元GS0609-12地块吸引了24家房企参与竞争，中签率仅4.17％，是24宗地块中“中签率”的一宗。最终，杭州本土房企德信地产幸运摇中，成交楼面价34153元／平方米、精装房限价51440元／平方米，溢价率9.72％。
绿城集团及滨江集团两家本土房企成为此次摇号的赢家，分别中签3宗地块。其中，绿城在前两轮集中供地中不算积极，但第三轮供地中，蛰伏许久的绿城参拍地块过半，并以总价83.22亿元摇号竞得3宗地块。而滨江集团则以64.97亿元摇中笕桥单元JG0603-R21-06地块、西兴单元BJ1301-R／B-01地块（联手建杭置业）及蜀山单元XSCQ2701-11地块（联手兴耀）3宗地块。
加上前一天的现场竞拍所获地块，绿城和滨江此次分别斩获4宗地块，并列成为杭州第三轮集中供地中拿地的房企。
本土房企之外，央企华润以总价122.75亿元摇号竞得2宗地块，其中拱墅区申花单元的华丰造纸厂综合体杭政储出【2021】45号地块由三宗地块组成，限精装均价46200元／平方米，成交总价94.33亿元，是此轮供地中成交总价的单幅地块。市场消息称，华润将在此打造商业综合体“万象城”。
此外，中海、招商联合体、越秀等也各中签1宗地块。值得一提的是，本轮供地还有多家新面孔首次入杭，台州伟星集团、深圳特发、新黄浦均在此次摇号中有所斩获。
当然，摇号具有随机性，运气不好的房企也不在少数，例如报名5宗以上地块的联发、建发、金地等房企此次均是颗粒无收，而旭辉、保利等积极参与勾地的房企最终也只是遗憾“陪跑”。
利润水平提升致房企信心恢复
多位业内人士直言，杭州第三轮集中供地回温“意料之中”。
中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者分析称：“杭州土地市场回温主要有四大原因：一是政府通过调低起拍价、调高限价预留了利润空间，激发了房企的积极性；二是在出让条件上做了优化，比如调低溢价率10％，延期交付土地出让金等；三是这次地块比较优质，位于核心板块，比较稀缺，未来去化有保障；四是对房企来说，这是今年最后一次在杭州拿地的机会，这个时候补仓直接可以带动明年业绩，拿地时机比较合适。”
比如，从出让条件来看，杭州此次就作了不少调整：提高新房限价、恢复了“预公告”的勾地政策，降低了房企参拍资金压力；土地溢价率上限由15％下调至10％，保证金从地价20％降到了地价10％、不超过5000万等，这些举措被公认有利于激发企业参拍积极性，也给房企预留了利润空间。
杭州第三批集中供地实际楼地价差近14000元／平米（34宗涉宅地，不含1宗人才专项用地），杭州今年实施集中供地以来，房企利润空间呈现上升趋势，此次更是达到2020年以来的新高。从具体地块测算来看，封顶地块的盈利空间反而更高；封顶的24宗地块实际平均楼地价差为14535元／平方米，利润水平大幅提升、叠加杭州高安全度的市场环境，成为房企拿地热情提升的主要原因。
宽松政策对于市场信心的提振也是一大积极因素：有研究中心指出，杭州第三次集中供地明显升温，还与近期政策环境有极大关联。例如，近日人民银行与银保监会联合出台通知，提出要加大债券融资支持力度，明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购，这无疑对房企资金端带来了较为积极的信号。
记者注意到，据机构统计，近一年以来，杭州十区的新房总成交量达到了1785万方，月均去化达到了148.7万方，新房去化依旧火爆。对比之下，杭州十区总库存目前已不足2400万方，可售库存约560万方，以近一年的月均去化计算，总库存去化周期仅剩约16个月左右，可售库存去化周期不足4个月。
“由此可见，杭州目前的库存情况处于一个极低的水平，新房去化几乎没有压力，而这也为房企积极拿地奠定了基础。”浙报传媒研究院认为。
随着第三轮集中供地的结束，杭州2021年集中供地计划也宣告完成。据好地网统计，加上今年未实行土地集中出让政策前的930余亿元土地出让金收入，杭州今年土地（未统计仓储和工业用地）出让金收入达3132亿元，同比增长近20％，再一次创下历史新高。而2017-2021年，杭州的土地出让金收入分别为2241.8亿、2447.2亿、2732亿、2611.7亿和3132亿，除2020年同比略降外，其余年份均同比上升。
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