刘洪帅：以转让股权方式转让房地产估价服务实践
房天下 2021-12-21 17:57
[摘要] 伴随市场变化与城市更新，在股权方式转让房地产估价服务实践中，展现专业能力，提升体系服务素质，打造优质服务。
12月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”2021中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内专家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转型升级新路径。
北京中企华土地房地产资产评估有限公司董事长刘洪帅在会上进行了《以转让股权方式转让房地产估价服务实践》的主题演讲，并分五个部分做了详细介绍及实践感悟。
一、股权方式转让房地产是常见的合法方式
企业转让房地产有房地产资产买卖或者交易股权两种方式，股权方式转让房地产是常见的合法方式，如今年关注度很高的黑石集团收购SOHO中国的项目，就是一个典型的以股权形式收购房地产项目。房地产转让大部分采用股权形式，但公司项目有无法剥离资产和瑕疵风险时无法采用股权交易。
二、股权方式与资产买卖方式五大差别
1、税务差异，资产买卖方式涉及的税种比较多；股权交易一般情况下只涉及印花税和所得税。
2、交易程序差别，交易多项房地产时，资产买卖方式需要逐一办理；股权交易可以实现一次性过户多项房地产程序的要求。
3、交易金额差别，资产买卖方式必须按照资产价值限付；股权交易中的承债收购，只交易公司净资产并可以继续承担后续债务降低交易金额。
4、交易目的的差别，资产买卖方式单纯交易资产；股权交易目的更为多样，如合理避税，优化公司业绩，集团内房地产业务整合等。
5、对于买方的税负差别，资产买卖方式可以按买价提折旧对买方所得税有抵减效果；股权交易企业内的资产帐面价值不变没有抵减效果。
三、股权方式转让房地产的估价
房地产开发企业股权转让的估价主要采用动态分析法进行估价，测算经营净现金流结合所得税进行估价。
另外一种是投资价值，指根据买受人要求评估投资价值，从买受人自身品牌、营销能力、开发方案和产品设计角度进行估价。这样的投资价值和正常市场价值不是一个概念，这是房地产开发企业股权估价。
投资性房地产企业股权转让估价，可采用全剩余寿命模式和持有加转售模式，选择其中价值高的模式结合所得税和是否缴纳土地增值税计算净现值。
自用型房地产企业股权转让估价，指评估房地产市场价值再扣除相较资产买卖多负担的所得税。
估价注意事项有三点，，企业内各项资产需结合会计科目之间勾稽关系，避免重复评估或漏评。第二，估价师需注意保持独立性，不得分别接受交易双方就同一笔交易委托评估。第三，估价师需要向委托方向西解释估价模型和参数，委托方重点关注估价结果合理性。
四、估价、咨询服务主要内容
估价及咨询服务主要内容六大快，前期标的尽调，然后市场调查，主要调查房地产市场，这个我们很熟悉。价值分析，根据估价对象特点分析，之给委托方一个意见。价值评估，这是常规动作，还有相关建议，如交易方式的建议，税务建议、报价建议等。最后是谈判支持，首先解释估值，要和委托方和交易对手解释，然后协助谈判方案制定和提供不同方案估值测算。
五、实践感悟
估价师应当了解投资机构的投资逻辑还有企业价值的评估方法并注重价值分析的能力，只有测算没有分析，结果就是空谈。在提供估价结果之外，还应主动提供相关建议。另外注重扩展知识结构，注重会计、法律、税务等相关知识的学习。不光在估价专业性方面体现出来，还要在其他方面，横向沟通、体系服务上有专长。
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