张凯:企业级SaaS工具面世，利用数据把握投资机遇
房天下 2021-12-02 19:30
[摘要] 从现在市场形势的变化来看，至少从政策端，市场可能还没有见底，但是政策已经见底了。寒冬已过，利用数据和SaaS工具拥抱春暖花开。
12月2日，北京中指信息技术研究院主办的2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会在北京盛大召开。中指研究院与行业专家共同解析当前房地产政策影响，在大数据时代把握行业趋势，在市场分化中寻找发展机会。
会上，中指控股土地事业部运营总监张凯发表了主题为“寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开”的主题演讲。张凯表示，从现在市场形势的变化来看，至少从政策端，我们认为寒冬已过，市场可能还没有见底，但是政策已经见底了。
政策驱动，土拍市场迎转折
今年注定是土地市场不平凡的一年，2月18日自然资源部出台了“两集中”供地，批土地供应异常火热，到“8.10”紧急出台了“四大调整”，资质的调整、资金审查的要求、溢价率上限的控制，包括竞品质等方面确定竞得人，二批次供地随之来了大转折。
通过对政策的追踪，细化到城市的政策变化，限房价的城市越来越多，限地价的城市越来越多，这两个都是响应了中央的号召。摇号和一次性报价的城市数量显著增加，竞品质的城市数量也在增加，即便没有竞品质，很多城市也出台了相应定品质的标准，未来整个行业是往品质的方向发展。
张凯表示，无论是限地价城市的数量增加，还是竞自持的减少，竞配建的减少，溢价率上限的下降，到摇号和一次性报价城市的增加，都是帮助大家降低面粉的价格。但是从二批次的成交情况来看，似乎结果是事与愿违的。
南京二批次相较于一批次主要是溢价率上限的调整，同一个片区，相同的规划指标，紧邻的两宗地块，仅仅相差一批次，便造就2500元／平方米的地价降低。福州的晋安区红光村地块，剔除掉一批次土拍竞配建的结果以后，实际的楼面价在2.7万左右，二批次则为2.15万，5500元／平方米的房地价差。利润空间确实释放了，但是为什么会有这样的结果，相信大家也都心知肚明。
再做一个成交的简单的对比，一批次溢价地块占比是2／3，二批次这个数值降到了28％，不到1／3。一批次累计流拍，包括撤牌，加在一起只有5.85％，二批次一下子涨到了30％。
回顾一下，一批次虽然从名以上只有青岛、长沙有新进的所谓楼面价的地王，但是无论是从溢价率方面、自持比例、配建的比例方面都创了新高。二批次完全是冰火两重天，在市场下行，信贷收缩，资金监管趋严的行情下，北京、广州、杭州等核心城市仍有超半数的地块流拍。
三批次供地在吸取上次教训之后作了很多实际性的调整，包括降低土拍的门槛，降低回炉地块的总价。从已完成的土拍的深圳、南京、无锡、杭州等城市，三批次流拍率来看相较二批次是好的，但是所有的地块几乎都以底价成交，只有个别的优质地块能溢价成交或者是触底成交。无论是二批次还是三批次跟一批次相比热度都是相距甚远的。
企业级SaaS工具面世，助力房企精准拿地
通过对企业端的对比可以看到，一批次拿地时头部房企比较集中，其中既有具备资金优势国企、央企，也有许多实力雄厚的民营企业积极参与其中，中小房企在一批次土拍中亦表现不俗。到了二次土拍，头部房企能够撑起半边天，绝大部分的民营企业都没有拿地，国企、央企扛起了二批次土拍的拿地大旗。从目前的市场形势来看，三批次央、国平的天下的格局已初步确定。
这里有一个房企希望大家能够特别关注一下，就是中海。中海在一批次在北京报了18宗地，最终一宗地没有拿；二批次也坚持报了8宗地，总后有一定的斩获。通过对比，可以看出这9宗地会发现和周边一批次其他房企拿的地相比，拿地成本都更低。究其原因，一是严守利润的底线、二是准确地判断周期。
中海从2017年开始和中指院合作打造城市地图系统，历时四年，上个月底刚刚完成了三期开发和交付。中海通过这个系统，依托了海量的中指院的底层数据和先进的算法支持，从预期成熟度和市场表现这两对板块进行分类。这样一种严格的，标准化的管理也是能够在集中供地中有比较优异表现的核心影响因素。
张凯表示，现在政策已经是见底了，市场见底了还是有一定的滞后性。当下，我们判断有一个比较合适的拿地时机，明年年初一批次虽然不会恢复到今年一批次的状态，但是相对来说会比较火热，至少比今年的二批次、三批次热度要高。我们有一款全新的产品帮助大家，这款产品的问世结合了很多房企在二批次、三批次，包括集中供地真实的问题，我们针对这些真实的问题推出了这款全新的产品，这款产品本来面向2022年，今天提前带给大家。
张凯就解决房企现阶段面临的三大困境也发表了看法：一是销售回款的不利；二是错误的时点盲目扩张；三是屡屡拿错地块。我们在北京感触更深，这次朝阳一批次很多地块，紧紧相连，是否能够卖到限价，当时大家都没有研判，或者说对于市场预期比较热，判断也比较好，现在看来朝阳所有的项目基本卖的都不太好。
最后，张凯表示，中指院从来不拿地，我们的判断是否靠谱，有实例为证：某5房企的真实案例，在二批次一共拿了12宗地，9宗地位于我们重点投资板块，3宗地位于我们判断的次重点投资板块。另外，针对于房企的个性化需求，我们也支持相应的自定义。这款面向2022年的产品，希望能够在三批次供地时可以帮助到大家。
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