乐观者努力生存 房地产职业经理人信心待提振
中国房地产网 2021-10-18 08:36
[摘要] 中国房地产行业历经数十年的发展，周期性成为其无法避免的话题。随着下半年以来，房企销售业绩连续下跌，房地产职业经理人的信心指数也开始滑坡。
“十一”长假结束后，2021年的最后一个季度正式拉开帷幕。
10月12日，中国房地产报2021年三季度职业经理人信心指数的调查出炉，三季度中国房地产经理人信心指数（ChinaReal-EstateManagerConfidenceIndex，简称中房MCI指数）为54.47分，同比2020年三季度的63.8下降14.62％，同比降幅明显。
中国房地产行业历经数十年的发展，周期性成为其无法避免的话题。随着下半年以来，房企销售业绩连续下跌，房地产职业经理人的信心指数也开始滑坡。
展望行业未来的发展趋势首先要回顾过往的行业情况。今年9月前100房企单月销售操盘金额7596亿元，业绩规模不及8月，首次环比下降。另据统计数据，百家房企9月份的销售业绩，与去年同期相比，下降了36.2％。这也是房地产市场自今年7月至9月以来，连续三个月销售同比下跌，且跌幅进一步扩大。
中国房地产经理人信心指数调查数据显示，具体来看，在国家宏观政策上，房地产职业经理人们给出了三类大项中的评估分数，仅为16.16分，其中金融政策上，为所有单项评估选项中的分，即2.83分，这就说明，职业经理人们认为国家金融政策，当前已经成为房企发展主要的限制因素；而在市场走势预期方面，职业经理人们依然对未来的市场基本面有一定信心，其中房价走势预判和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了7.16和6分的高分；在企业经营管理方面，职业经理人们在各项指标上均给出不错的分数，其中建安成本和产品定位上，职业经理人均给出5分以上的分数，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。
“当前房地产行业金融、信贷政策是一项长期的宏观调控政策，全面放松的可能性并不存在。但从稳市场角度，不排除阶段性微调或者局部松动，比如鼓励合理的住房需求，会降低购房按揭利率、加快按揭放款进度等。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受中国房地产报记者采访时表示，尽管政策调控保持严控，但中国房地产行业的基本面是没有改变的，企业应该积极应对，尽快拥抱行业变化。
走到十字路口 如何穿越周期？
“当前楼市处于盘整期，不管是市场、还是房企都到了十字路口，曾经的规模取胜、大踏步向前奔跑的增量时代似乎已要过去，不管是增量时代还是存量时代，好产品、好品质是能够穿越周期的。”
一位央企地产营销中心负责人对记者称，当前她所在的省级城市，市场还是分化的态势，因主城区供应较少，部分区域尚有供需倒挂的情况，新盘一旦推出甚至还出现持续摇号或者保持较高的去化率；而外围区域从今年三季度就开始出现去化速度下滑，随着“寒冬”的到来，四季度这种情况可能还会加剧。
另据机构研报显示，2021年9月，100房企实现单月销售操盘金额规模不及8月，较2020年同期也下降近四成。
39家典型上市房企中，18家房企9月业绩同比、环比双降，近半数房企业绩同比下降超30％，仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长，分别为28.3％、11.3％、8.1％。
华西证券表示，9月百强房企销售保持弱势，各梯队表现弱势。融资趋严以及银行放款收紧等因素影响，致使在供需两端受到较大负面影响，销售表现弱势。其预计政策影响仍将延续，2021年10月销售将维持负增长的弱势格局。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者。
在房企业绩步入低谷的特殊时期，这一政策传达的信号，也给四季度的市场行情带来了一些暖意。
此外，头部房企也早已做好准备，采取相应策略，力求稳健谨慎的度过行业周期。在今年8月30日召开的万科2021年中期业绩推介会上，谈及万科下半年的发展策略，董秘朱旭表示，行稳致远是万科下半年工作的主基调，万科将严守“三道红线”，保持行业领先的信用评级，实施稳健的融资策略，坚持稳健的投资策略。
房企“抢跑”以价换量 “谁下手得早、谁就多收一些”
“四季度刚开始，已经有企业在‘抢跑’了。”
一家20房企的区域总经理告诉记者，政策端，现阶段还是以稳定为主，局部可能会有些松动，但就其程度而言，也都是小心翼翼的试探，总体而言，地方政府的卖地需求还是很强烈的；市场端，购房者的观望情绪不断加重，这就导致购房者的积极性不够，看跌的多，看涨的少。
至于企业端，他认为，目前，不少房企的融资渠道受限，坏消息的声音却此起彼伏，这也加重了房企的悲观情绪。为了打破这种格局，四季度开始，有不少房企，已经提前一到两步“抢跑”，即率先开始降价抢收。他形象地比喻道，市场里的“鱼”就那么多，谁下手得早，谁就有可能多收一些，在这个风险四起的行情下，就多一份活下去的机会。
时间进入2021年第四季度，房企在10月首周中“十一”长假的业绩表现也颇受市场关注。
根据中指数据CREIS，今年国庆期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33％，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。
国庆期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43％；三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44％。
有研究中心表示，四季度房企需要加快开发、保证货量供应，促进销售去化、加速现金回流。此外，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。
刘策在接受采访时表示，四季度在营销端“以价换量”不可避免，但也不能给予过高的预期。当前大部分城市项目属于限价盘，利润空间有限，大幅度降价并不现实。
“乐观者才能生存。房企需要尽快适应行业新常态，从内心深处拥抱调控监管，转变发展模式。当下市场确实进入了冰点，但也大可不必过分悲观，尤其是在一二线城市，仍然有充足的刚性住房需求，基本面其实并没有发生质变，市场将逐步企稳。”
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