“金九银十”不再!全国多城土地流拍,上海突然终止7宗宅地出让

中国证券报   2021-10-09 13:53

[摘要] 每年9月和10月,按惯例是房地产市场“金九银十”的成交活跃期。此前多个城市第二批土地集中出让就有不少流标案例,降温信号明显。

每年9月和10月,按惯例是房地产市场金九银十”的成交活跃期。但是,目前不管是一级市场的土拍热度,还是二级市场新房销售数据均显示,2021年的楼市已入寒冬。

10月8日,上海宣布,因地块规划调整优化,终止出让7宗地块。对此,中原地产首席分析师卢文曦表示,这次事件对心理冲击很大。9月和国庆长假楼市成交数据均明显降温。此前多个城市第二批土地集中出让就有不少流标案例,降温信号明显。

上海第二批集中供地缩水

10月8日,上海土地交易市场官网发布通知,因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因,根据出让人的申请,终止7宗商品住宅地块出让活动。

“金九银十”不再!多城土地流拍,上海突然终止7宗宅地出让

来源:上海土地交易市场官网

根据通知,七宗地块分别位于松江区永丰街道、奉贤区奉贤新城、宝山区宝山新城、金山区朱泾镇、金山区枫泾镇、崇明区陈家镇(2宗)。

9月中旬,上海公布第二批集中供应住宅用地信息,涉及27幅商品住宅用地,总出让面积251.59万平方米,起始出让总价约为574亿元。价格方面,第二批与批同区域地块价格基本持平;报价一般限定为起始价的110%。竞拍规则上,上海要求购地资金为自有资金,并在竞拍环节增加“随机值”概念,使房企拿地有一定的随机性,以落实稳地价的政策导向。

中证君梳理地块资料发现,此次终止出让的7宗地块皆为远郊地块,且均属于此前公布的集中供地涉宅地块范畴。由此,上海第二批集中供地地块数量由27宗缩减至20宗。

值得注意的是,上海第二批集中供地土拍保证金截止日期为2021年10月8日。挂牌起止日期为2021年10月2日至2021年10月11日。

一级市场:热点城市土地流拍

近期土地市场遇冷趋势明显。据中证君不完全统计,广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等多个一二线城市已出现土地流拍的现象。在上海之前,已有多个城市在第二批集中供地中宣布终止部分地块出让,有观点认为是变相“流拍”。

中原地产此前公布的统计数据显示,福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地,其中有超过118宗土地暂停出让,占据这些城市的25%。

9月15日,杭州第二批集中供地,一共拿出了10宗地块,最后有9宗因为报名房企的数量没有达到规定的3家以上,无法进入正式竞价环节。9月26日,杭州市第二批集中供地的10宗竞品质地块中,进入报名阶段的富阳富春湾新城地块报名企业未收到报名确认书。至此,杭州市的10宗竞地块全部流拍。

这与今年5月杭州首次集中供地的火热形成强烈对比。首轮集中供地中,杭州57宗涉宅地块累计揽金1178.2亿元,占去年全年(含商地)杭州市区总成交额(2521亿元)的47%,成交规模及溢价率均超预期。

9月27日,广州第二轮土拍刚刚落下帷幕。广州此次共供地48宗,总成交金额569.4亿元,最终出让23宗,25宗流拍。相比之下,广州首轮集中土拍共成交906亿元,48宗地块仅6宗流拍。

此外,广州此轮土拍共有18宗地块以底价成交,仅有5宗地块溢价成交,平均溢价率不足1%,创下6年以来新低。仅有一宗地块溢价率达到15%。而在首轮土拍中,共有8宗地溢价率超过40%,平均溢价率达14.6%。

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来源:中指研究院

中指研究院预计,即将竞拍的城市土地市场也将出现降温,部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点,进入竞价最终环节的概率较高,利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。

分析师表示,相比次集中供地时降温主要集中在沈阳、长春等北方市场,当前第二次集中供地中各类大城市包括一线城市也面临压力。就房企反馈的情况看,一些地块约束和要求太多,且盈利空间难以计算,所以拿地积极性不强。

二级市场:黄金周延续低温态势

二级市场方面,根据中指研究院数据,今年国庆长假期间(10月1日-7日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%,购房者置业意愿不足,市场情绪延续9月观望态势。

一线城市成交规模同比基本持平,二线、三四线代表城市降幅均超四成。国庆长假期间,4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米,与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响,房地产市场降温明显。二线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米,同比下降43%;三四线代表城市国庆长假期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米,同比下降44%。

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来源:中指研究院

国庆长假期间,北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米(2019年同期为2.06万平方米,2020年同期基数亦较低)。上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米,较去年同期下降42%,市场表现平淡。武汉商品住宅累计成交8.82万平方米,较去年同期下降55%,市场热度明显下降。

数据显示,从三四线城市的表现看,分化现象明显。此前一波行情较好的华南市场如惠州和博罗,显然此次行情降温非常明显。相对来说,江浙一带部分城市销售行情略好,金额方面也有类似的差异表现。

中指研究院表示,整体来看,国庆假期市场情绪延续9月较为低迷态势,稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力。

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