房地产公司还能做什么？
财联社 2021-09-01 08:45
[摘要] 随着中报渐入尾声，昨天的几则消息，再次把房地产行业的现状勾勒的清清楚楚。
随着中报渐入尾声，昨天的几则消息，再次把房地产行业的现状勾勒的清清楚楚。
则消息来自于融创中国的中期业绩会。融创董事会主席孙宏斌预计，下半年房地产行业的销售压力会比较大，“市场会比较惨烈”。这句话一时间在网络上传播甚广，因为对很多房地产公司来说，消化过去两年加杠杆周期累积起来的债务压力都已经够呛，如果销售回款再不行，下半年面临的压力可想而知。
要是撑不下去，把公司卖了行不行？孙宏斌一句话就断了大家的念想。他说，目前基本不存在并购市场，因为监管对每个企业都有负债总额的控制，有问题的公司都是有大量存量债的，并购方也消化不了。言下之意，最稳妥的办法还是自救，实在不行就只能断臂求生了。
孙宏斌自己的策略，就是严格按照“三道红线”的要求积极降杠杆。从融创半年报的数据来看，截至6月30日剔除预收款项后的资产负债率约为76％，较2020年底下降约2.3个百分点；净负债率为86.6％，较2020年底下降约9.4个百分点；现金短债比约为1.11。
第二则消息，有媒体梳理了A股房地产公司的中报财务数据，想看一看“三道红线”的威力究竟有多大。结论是，上半年行业整体的处境，是毛利率和净利率都在下滑。
有业内人士从50房企里，按规模阶梯选取10家房企，对比了2019-2021年上半年的数据，发现所有企业的毛利率都在下降，降幅则普遍在5-10个百分点。从头部公司来看，万科上半年的毛利率为22.9％，同比下降8.87个百分点；净利率为9.7％，同比下降3.05个百分点。号称行业“利润王”中海地产上半年毛利率为28.5％，同比下降2.1个百分点；净利润率为19.3％，同比下降近4个百分点。
在这样的现实压力下，房地产企业的选择可想而知。绝大多数公司都在收缩阵线，要么降价回笼资金，要么加快周转向管理开刀。万科总裁祝九胜甚至直言，短期很难判断毛利率是否触底。总而言之大家都很清醒，房地产行业以前的利润水平是回不来了。
第三则消息，银行方面传递回来的一些信号也很清晰。这两天银行的中期业绩会上，很多投资者问房贷集中度，由于超标的银行比较多，所以标准的回应都是在积极压降，只有少数几家额度宽松的银行在偷着乐。根据媒体报道，现在一线城市市场的房贷情况是——今年的按揭贷款额度已经告罄，很多银行只能让客户“明年再来”。
综合房地产和银行两头的情况来看，去年出台的“三道红线”和“两条红线”政策组合拳的威力是巨大的。而且，房地产企业基本都清醒的意识到了这一点，都在抓紧时间“活下来”，尽管少有人提及活下来之后还能做些什么。
昨天的第四则消息，住建部在国新办举行的题为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会。这场发布会吸引了国内几乎所有媒体的关注，住建部在会上传递出来的信号很清晰也很重要——一方面，从2018年开始实施的“房住不炒”长效机制，未来会继续贯彻，稳房价、稳地价、稳预期会继续下去；另一方面，保障性租赁住房会是“十四五”期间努力实现全体人民住有所居的重要抓手，更多的供给将通过这个框架陆续落地。
虽然这个框架不是新的。但没有人会怀疑，这是当天整个行业里最重要的一条新闻。
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