7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

中指研究院   2021-08-01 09:43

[摘要] 2021年7月,全国100个城市新建住宅平均价格为16120元/平方米,环比上涨0.35%,涨幅较上月收窄0.01个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15956元/平方米,环比上涨0.43%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。

根据中房指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据,中指研究院发布最新研究报告。报告显示,2021年7月,全国100个城市新建住宅均价格为16120元/平方米,环比上涨0.35%,涨幅较上月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看,74个城市环比上涨,23个城市环比下跌,3个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨3.81%,涨幅较上月收窄0.08个百分点。全国100个城市二手住宅平均价格为15956元/平方米,环比上涨0.43%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。从涨跌城市个数看,70个城市环比上涨,28个城市环比下跌,2个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨4.26%,涨幅较上月扩大0.42个百分点。

政策方面,7月22日,韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议,强调从实际出发加快发展保障性租赁住房,坚定不移全面落实房地产长效机制。23日,住建部、国家发改委等八部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市,并将5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。30日,中共中央政治局召开会议,指出要坚持“房住不炒”定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。地方层面,上海、南京、东莞等加码楼市调控,其中上海加强赠与住房审核,赠与住房转让5年内仍计入赠与人拥有住房套数;南京部分热门项目实行集中供应,申购人仅可报名一个。

住房信贷方面,上海上调首套房贷利率至5%,二套房贷利率调至5.7%;重庆、杭州、佛山等城市部分银行上调首套或二套房贷款利率。市场监管方面,本月多地完善二手房市场监管举措,上海二手房新增价格核验且规定未通过价格核验二手房源不得对外发布;西安、无锡、绍兴建立二手房成交参考价发布机制;成都公布第二批二手房参考价格。

从市场表现来看,新建住宅方面,多数房企加推优质房源积极性较高,部分城市整体推盘量较上月有所增加。本月除上海整体去化较好外,多数城市去化表现一般,且重庆、东莞等城市内不同项目间去化差异明显。二手住宅方面,7月百城二手住宅平均价格同环比均继续上涨,但环比涨幅有所收窄,调控趋严环境下部分城市市场热度有所降温,其中上海二手房市场受“二手房价核验”政策影响降温明显。

展望未来,中央将推动地方政府落实城市主体责任,不断完善和用好政策工具箱,确保“三稳”目标得以实现。预计后期楼市政策环境将依旧偏紧,热点城市政策有加码可能,房地产市场监管力度及住房信贷管控等方面将继续加强;此外针对二手房市场热度较高的城市,地方政府或将跟进“二手房指导价”政策,以维护市场稳定。

一、7月百城新建住宅价格指数

2021年7月,全国100个城市新建住宅平均价格为16120元/平方米,环比上涨0.35%,同比上涨3.81%。其中,一线城市环比上涨0.54%,同比上涨3.97%;二线城市环比上涨0.29%,同比上涨3.86%;三四线代表城市环比上涨0.21%,同比上涨3.52%。本月长三角区域市场表现较为活跃,上海、江阴、金华等新建住宅价格环比涨幅居前列。

百城新建住宅价格环比涨跌幅分析

2021年7月,新建住宅价格环比上涨的城市个数为74个,较上月减少3个。具体来看,西安、佛山以及济南环比分别上涨1.47%、1.02%和1.00%;上海、济宁等11个城市环比涨幅在0.5%-1.0%之间;呼和浩特、邯郸等49个城市涨幅在0.1%-0.5%之间;泉州、柳州等11个城市环比涨幅在0.1%以内。本月台州、郑州和连云港新房价格均与上月持平。

2021年7月,新建住宅价格环比下跌的城市个数为23个,较上月增加3个。其中,江门环比下跌0.35%;张家口、深圳等12个城市跌幅在0.1%(含)-0.3%之间;桂林、张家港等10个城市跌幅均在0.1%以内。

百城新建住宅价格同比涨跌幅分析

2021年7月,新建住宅价格同比上涨的城市个数为86个。其中,东莞同比上涨10.96%;徐州、金华等19个城市涨幅在5.0%-10.0%之间;济南、临沂等54个城市涨幅均在1.0%-5.0%之间;泉州、温州等12个城市涨幅在1.0%以内。本月,衡水新房价格与去年同期持平。

2021年7月,张家口、肇庆等13个城市新建住宅价格同比下跌。其中,张家口同比下跌5.51%;肇庆、赣州、菏泽同比跌幅均在1.0%-2.0%之间;北海、洛阳等9个城市同比跌幅均在1.0%以内。

十大城市新建住宅价格涨跌情况

根据百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示,2021年7月十大城市新建住宅平均价格为29213元/平方米,环比上涨0.45%,涨幅较上月收窄0.03个百分点。十大城市中,9个城市环比上涨,1个城市环比下跌,上涨城市数量较上月减少1个。具体来看,上海、重庆(主城区)环比分别上涨0.89%、0.55%;成都、广州、南京、北京和天津环比涨幅均在0.1%-0.3%(含)之间;杭州、武汉涨幅则均在0.1%以内;本月,深圳新房价格环比下跌0.26%。

同比来看,十大城市新建住宅平均价格同比上涨4.40%,涨幅较上月扩大0.04个百分点。十大城市中,除深圳同比下跌0.23%外,其余城市同比均上涨。具体来看,广州、成都、杭州、重庆(主城区)以及南京新建住宅价格同比涨幅均在5.0%-10.0%之间;上海、武汉、北京以及天津涨幅则均在5.0%以内,其中天津同比涨幅最小,为1.36%。

二、7月百城二手住宅价格指数

2021年7月,全国100个城市二手住宅平均价格为15956元/平方米,环比上涨0.43%,同比上涨4.26%。其中,一线城市二手住宅价格环比上涨0.52%,同比上涨10.26%;二线城市环比上涨0.41%,同比上涨2.82%;三四线代表城市环比上涨0.41%,同比上涨3.60%。本月长三角区域市场表现依旧活跃,金华、昆山等二手住宅价格环比涨幅居前列。

百城二手住宅价格环比涨跌幅分析

2021年7月,二手住宅价格环比上涨的城市个数为70个,较上月减少7个。具体来看,西安、金华等13个城市环比涨幅在1.0%(含)-2.0%之间;淮安、马鞍山等22个城市涨幅在0.5%-1.0%之间;赣州、温州等30个城市涨幅在0.1%-0.5%之间;绍兴、威海等5个城市涨幅在0.1%以内。保定和宿迁两个城市二手住宅价格均与上月持平。

2021年7月,二手住宅价格环比下跌的城市个数为28个,较上月增加8个。其中,肇庆环比跌幅最大,为0.66%;新乡、邯郸环比分别下跌0.57%、0.56%;深圳、淄博等17个城市跌幅在0.1%(含)-0.5%之间;青岛、潍坊等8个城市跌幅均在0.1%以内。

百城二手住宅价格同比涨跌幅分析

2021年7月,二手住宅价格同比上涨的城市个数为68个。具体来看,东莞、淮安等11个城市同比涨幅超过10.0%;昆山、深圳等16个城市涨幅在5.0%(含)-10.0%之间;珠海、济宁等32个城市涨幅在1.0%-5.0%之间;湘潭、中山等9个城市涨幅在1.0%以内。

2021年7月,北海、张家口等32个城市二手住宅价格同比下跌。其中,北海、张家口、菏泽跌幅均在5.0%以上,分别为6.53%、5.99%和5.32%;阜阳、石家庄等13个城市跌幅在1.0%-5.0%之间;株洲、郑州等16个城市跌幅均在1.0%以内。

十大城市二手住宅价格涨跌情况

根据百城二手住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示,2021年7月十大城市二手住宅平均价格为39794元/平方米,环比上涨0.55%,涨幅较上月收窄0.19个百分点。十大城市中,8个城市环比上涨,2个城市环比下跌,上涨城市个数较上月减少1个。具体来看,广州环比上涨1.24%,涨幅最大;重庆(主城区)、杭州和北京涨幅介于1.0%-1.2%(含)之间;上海、武汉、南京和成都涨幅介于0.1%-1.0%之间;天津和深圳环比下跌,其中天津环比下跌0.08%,深圳环比下跌0.43%。

同比来看,十大城市二手住宅平均价格同比上涨7.99%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。十大城市中,9个城市同比上涨,1个城市同比下跌。具体来看,上海同比上涨16.39%,涨幅最大;广州同比上涨10.19%;深圳、杭州和成都涨幅分别为8.94%、8.35%、8.08%;北京、南京、重庆(主城区)和武汉同比分别上涨6.77%、5.27%、3.97%和1.97%;天津同比下跌2.38%。

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

表4:2021年7月十大城市二手住宅价格指数变化情况

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

百城价格指数典型样本项目

中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上,从百城新建住宅价格指数样本项目中选取在所属城市有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目,以“典型性”为基本原则,从销售表现、产品创新等方面对样本楼盘进行研究,最终得出“2021年1-7月城市典型样本项目”,在肯定项目的典范代表地位的同时,也为市场提供学习和借鉴的标杆。

2021年1-7月城市典型样本项目

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

7月百城均价发布:新建住宅环比上涨0.35%,二手住宅环比上涨0.43%

关于“中房指数系统百城价格指数”样本城市替换说明

2010年起,中房指数系统启动“百城价格指数”研究,每月发布100个城市新建住宅价格指数,用以反映全国各主要城市房地产市场运行状况及发展趋势。百城价格指数运行十年,中指研究院基于房地产市场发展变化情况及市场活跃度,于2020年6月,对百城中部分样本城市进行替换,将“日照、营口、宝鸡、吉林、鞍山、鄂尔多斯”六个样本城市,替换为“临沂、阜阳、漳州、济宁、肇庆、张家口”。百城新建住宅整体价格水平自2020年7月1日起采用新百城新建住宅价格水平对外发布,同环比均为可比口径。新建及二手住宅价格指数样本城市一致。

关于中房指数系统百城价格指数

中房指数系统是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。它最早由国务院发展研究中心、中国房地产开发集团等于1994年发起,分别于1995年和2005年两次通过由国务院发展研究中心、建设部、国土资源部、中国银监会、清华大学和北京大学等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会的学术鉴定。中房指数系统目前发布全国主要城市的新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租赁价格指数等系列指数。2010年起,中房指数系统启动“百城价格指数”研究,每月发布100个城市新建住宅价格指数,成为中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。2020年7月,中房指数系统拓展“百城价格指数”研究,每月发布100个城市二手住宅价格指数,进一步丰富“百城价格指数”体系。

关于中指研究院

中指研究院建立了庞大的房地产CREIS数据库,涵盖了土地、住宅和商业地产项目的房地产信息。为房地产开发商、金融机构、经纪人、经纪公司、物业及上下游服务企业提供数据信息、研究分析、SAAS工具及推广服务。

基于长期深厚的数据积累,中指院研究产品还包括百城新建住宅价格指数、百城二手住宅价格指数、商办租金指数、物业服务价格指数等系列指数,对房地产上下游企业的研究包括房地产企业研究、房地产物业等上下游企业研究、房地产品牌价值研究等系列企业研究。中指院多年来开发的研究产品,已经成为房地产行业的重要决策参考。

附录:百城新建住宅价格指数编制规则

百城新建住宅价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点在售新建住宅价格水平及其不同时点的变化情况,其中价格水平以100个城市在售新建住宅样本楼盘报价均值表示。

1、样本

(1)样本选择及其退出:

“百城新建住宅价格指数”监测的样本包括商品住宅别墅保障性住房

对100个城市进行全样本监测,已获得政府颁发的销售许可证的在售楼盘全部纳入计算范围。在每月采集数据前,定期添加当月新开盘项目。

当项目的一期房源销售完毕,新一期尚未开盘时,以上一期价格填充样本表格,列入计算。

当项目所有分期的全部剩余房源少于5%,可以退出样本。

项目的建筑规模限制:一线城市不低于3万平方米,二、三、四线城市均不低于1万平方米。

(2)样本覆盖范围:城区、郊区以及房地产市场较为发达的下辖县市,根据各城市实际情况确定。

(3)样本价格:

样本价格:为项目实际价格,即项目对外报价减去优惠后的价格。项目对外报价为单位建筑面积价格,对于按使用面积进行报价的项目,按典型项目的平均使用率进行换算。项目对外报价优先使用该项目在售房源的平均对外报价,如无法获取在售房源均价,则以在售房源主力户型均价作为项目对外报价。在获得价格的同时,进一步了解在售房源的建筑形态(如多层、小高层和高层等)及其均价,尽量保持统计口径一致。当在售房源建筑形态发生变化时,需修改统计口径并进行说明。

价格优惠:主要考虑价格折扣和现金优惠两种。其中价格折扣以按揭购房优惠力度计算;现金优惠一般以100平方米计算折扣;为了计算方便起见,暂时不考虑赠送家电等实物优惠。

若项目推出少量特价房(占比不超过5%),不考虑此类短期少量特价因素;否则,以特价房价格作为当月价格。

如果单个样本当期价格环比变化幅度过大,需进一步核实,追问是否由于产品类型发生变化所致或真实涨价或降价。

(4)样本权重:若项目土地使用证注明为单一物业类型或某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求,将该项目作为该类物业的样本项目,项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积;若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合相关标准,将其拆分为不同的项目。为了避免单个项目对价格计算结果产生过大影响,根据其总规模和单价、结合市场实际情况对其建筑面积进行拆分,将拆分后的建筑面积作为该项目的权重。2012年12月起,采用新的规则确定项目权重并对历史价格进行修正,结合样本价格档次确定项目年消化时间,计算其年均消化面积,作为该项目的权重,详见《关于“百城新建住宅价格指数”改进的说明》。

2、计算模型

本研究采用加权平均的方式来计算单个城市及百城新建住宅价格指数,自2011年9月起同时采用中位数的方式进行计算,具体如下:

(1)全国及单个城市平均价格计算方法如下:

其中

代表第j个城市在第t期的平均价格,

代表第j个城市第i个项目在第t期的价格,

为该项目调整后建筑面积。

(2)全国及单个城市的价格中位数计算方法如下:

取各城市全部样本项目价格的中位数,中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列,居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据,则为最中间两个数据的算术平均值。

3、数据采集和复核

(1)采集时间:每月25日。

(2)采集方法:通过中指研究院和分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息;企业填报数据;中介及经纪代理公司提供的数据信息;政府及企业公开信息。

(4)数据补充与复核:由于各方面原因实在无法取得价格等基础资料的项目,采用以下方式补充:将没有价格数据的物业用同类型、同档次物业的价格推算(可据业内人士确定价格上下限取其中值,或采用评估价)。将总体样本中有价格数据的项目抽取部分典型样本(可参考业内有关专家的意见)构成先验总体。

本研究通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统对采集的数据进行复核确认,以确保样本数据的准确客观。

百城二手住宅价格指数编制规则

百城二手住宅价格指数是反映全国100个重点城市在不同时点二手住宅价格水平及其不同时点的变化情况,其中价格水平以100个城市二手住宅挂牌价均值表示。

1、样本

(1)样本选择及定期更新:

“百城二手住宅价格指数”监测的样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。

对100个城市固定样本进行监测,固定样本小区覆盖城市市辖区挂牌房源的80%,具体方法如下:按某市辖区挂牌房源量的80%选择固定样本小区,即按2020年1-6月月均挂牌套数从多到少依次选取,使得选取小区的月均挂牌套数加总等于该市辖区所有小区月均挂牌套数总和的80%,被选取的小区即为该市辖区的固定样本小区;

样本补充:若某一市辖区选样后样本不足10个,则将该市辖区所有具有连续挂牌的小区补充为固定样本小区。

定期更新:为保证样本的代表性,百城二手住宅价格指数对固定样本进行定期更新,以确保样本涵盖城市所有市辖区重点活跃小区,剔除部分代表性差、活跃度低的小区。

(2)样本覆盖范围:城市有连续二手住宅挂牌的全部市辖区,根据各城市实际情况确定。

(3)样本价格:为二手住宅样本小区挂牌均价,如果单个样本当期价格环比变化幅度过大,需进一步核实,选择保留或剔除样本小区。

2、计算模型

本研究采用简单平均和中位数的方式来计算全国、单个城市及城市市辖区二手住宅价格指数,具体如下:

(1)全国、单个城市、市辖区平均价格计算方法

基于各样本小区价格均值,计算单个城市、市辖区二手住宅平均价格,具体计算公式如下:

其中,

为第i个城市在第t期的二手住宅平均价格,

为第i个城市第j个样本小区在第t期的二手住宅平均价格,N为该城市固定样本数量。市辖区二手住宅平均价格计算方法与此相同。

全国二手住宅平均价格由各城市均价简单平均计算得出,具体计算公式如下:

其中,

为全国第t期二手住宅平均价格,

为第i个城市在第t期的二手住宅平均价格,N为城市总量,即100。

(2)全国、单个城市、市辖区价格中位数计算方法

中位数是指将数据按大小顺序排列成一个数列,居于数列中间位置的那个数据。若总共有偶数个数据,则为最中间两个数据的算术平均值。全国二手住宅价格中位数为100个城市二手住宅价格的中位数,城市(市辖区)价格中位数为该城市(市辖区)所有样本小区价格的中位数。

3、数据采集和复核

(1)采集时间:每月25日。

(2)采集方法:依托房天下及某中介机构、安居客、58同城等二手住宅平台网站公开挂牌数据,每月定期提取样本信息。

(3)数据复核:通过各地分析师电话复核、总部分析师抽查复核、总部专职人员归纳整理的三级复核系统,对固定样本数据进行复核确认,以确保样本数据的准确客观。

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