楼市迎“二手房参考价”时代 调控继续从严

中国证券报·中证网   2021-07-28 08:24

[摘要] 房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(简称《通知》)称,无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上,形成无锡市二手住房成交参考价格。

房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(简称《通知》)称,无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上,形成无锡市二手住房成交参考价格。据中证报记者粗略统计,截至目前,已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6个城市明确推出了二手住房成交参考价。

专家表示,参考价制度的推行,完善了二手住房市场的监管,也为稳定二手住房价格提供了新路径,一二手房价倒挂较为严重的城市,跟进实施该项措施的可能性较大。预计下半年二手房成交量和成交价稳中有跌,但全年水平可能与去年持平。

或成调控标配

《通知》提出,无锡市房地产市场管理和监测中心将在调查分析基础上,以二手住房网签备案价格为基础,剔除异常和非典型性的交易记录,形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格,并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格,后续将根据房地产市场变化情况,不断优化数据采集方式,适时调整、增加小区名单,并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。

业内专家指出,已发布二手房参考价机制的6个城市,除绍兴不在70个大中城市统计范围内,其余5个城市均属于二手房价上涨较快的城市。业内专家预计,更多城市推进二手房市场参考价机制的概率较大,特别是一二线重点城市,该政策或成二手房市场调控标配。

深圳今年2月初最先发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格,之后多家银行以此作为按揭贷款的参考依据。平安证券统计显示,深圳自2月实行指导价以来,二手房月成交量已三连跌,6月成交量跌破3000套,同比下降近八成。

某机构数据研究中心认为,二手房参考价机制效应见竿立影,但长期作用还需加强监管措施。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市,调控力度大,政策效应最为明显。某机构数据研究中心表示,该项措施对市场预期影响很大,市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。与此同时,监管部门还需严格要求挂牌价格必须在参考价格范围波动,对于高于参考价过多的中介机构要严加惩治,以确保实现政策的长期效果。

房贷利率上调

愈来愈多的热点城市开始收紧信贷。7月23日,中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率从4.65%上调至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

国盛证券称,上海一直是房贷利率最低的城市之一,换锚之后上海并没有在五年期LPR基础上加点,而是减掉了20个点,才得到了首套4.65%的利率。此次上调后,上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率水平。但即便如此,房贷利率上调还是充分反应了监管部门对房地产市场调控的态度。

该机构称,若按照贷款200万元分30年缴纳按揭,以等额本息计算,新政发布前首套房月均还款为10312.74元,上调后月均还款为10736.43元,增幅为4.1%。原利率下二套房月均还款为11044.07元,上调后月均还款为11608.01元,增幅为5.1%。

国盛证券认为,该政策预计对部分购房需求产生影响。房贷利率上调,能提高炒房客的投机成本,降低预期收益并减弱其炒楼热情。

近期,陆续有杭州、广州等城市部分银行上调了房贷利率,且放款周期也有所延长。佛山农行日前宣布对组合贷加息,上调85BP,且为满足首套需求,部分银行二手房贷款业务也已暂停。

强调标本兼治

除多地加强二手房市场调控以外,多个监管部门日前也密集发声,加强楼市调控

7月23日,住建部等八部门公布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全。7月24日召开的房地产工作座谈会再次强调坚持“三稳”目标,落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展。会议指出,要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

“八部门的通知对房地产开发、交易、租赁、物业全流程管控。明确提出建立制度化常态化整治机制,对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置的城市,进行约谈问责。预计整改力度会相对严格。”中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对记者表示。

平安证券认为,八部门的通知强调坚持标本兼治、长效整治,建立制度化常态化整治机制,从源头上规范房地产市场秩序,房地产长效机制进一步完善。这一方面有助于“稳房价、稳地价、稳预期”,促进房地产市场长期平稳健康发展,未来行业波动或大幅收窄;另一方面随着租赁市场日趋规范,“租购并举”的实施有望缓解大城市住房突出问题。

中原地产首席分析师表示,今年以来,全国房地产市场累计调控超过320次。其中,中央各部门的调控政策超过40次。“中央部门再次针对房地产市场密集发声,加码房地产调控政策,调控方式、力度及细致度均有显著升级,调控‘工具箱’不断丰富,加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立‘人、房、地、钱’的联动机制。整体看,下半年房地产调控从严趋势不改。”

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