保障性租赁住房供给将提升，助力大城市中低端住宅价格“挤泡沫”
新华财经 2021-07-05 10:32
[摘要] 国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出，要缓解住房租赁市场结构性供给不足。专家认为，这意味着，我国租赁住房市场改革进入了新阶段，即从缓解供给不足转变为结构性调整，保障性租赁住房供给将明显上升，这也有利于消减我国大城市中低端住宅价格泡沫。
国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出，要缓解住房租赁市场结构性供给不足。专家认为，这意味着，我国租赁住房市场改革进入了新阶段，即从缓解供给不足转变为结构性调整，保障性租赁住房供给将明显上升，这也有利于消减我国大城市中低端住宅价格泡沫。
意见明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
“这凸显了我国践行‘房住不炒’，切实降低中低收入阶层、新市民住房负担的决心。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。
第七次人口普查数据显示，2020年我国流动人口规模近3.8亿人，比2010年大幅增加1.5亿人，与上一个10年流动人口增长1亿人相比，我国流动人口增长速度加快。
这些新增的流动人口主要流向了一线城市和热点二线城市，成为这些城市的新市民。平安证券分析师杨侃梳理国家统计局数据发现，2010年到2020年，广东、浙江、江苏作为长三角与珠三角核心省份，人口分别增加2171万人、1014万人、609万人，在各省份中排名前三。同期，深圳、广州、成都三个城市人口分别增加714万人、598万人、582万人，人口增量在国内名列前茅。
“当前我国一些特大城市房价偏高，新市民特别是青年人收入相对偏低，既买不起房又租不好房。要解决购房和租房‘一条腿长一条腿短’的问题。在人口净流入、房价高的大城市，要高度重视保障性租赁住房建设。”中央财经委员会办公室副主任韩文秀此前曾公开表示。
为此，今年的政府工作报告强调，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
今年4月以来，发展并规范租赁市场被中央及有关部委频频提及。如，国家发展改革委4月公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。4月30日召开的中共中央政治局会议指出，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。5月12日、14日，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责同志分两批参加。
“相比以往租赁住房政策，此次意见提出‘多主体投资、多渠道供给’，这凸显了政策的市场化导向。”业内专家说，意见强调“投资”，表明希望积极导入市场化元素，真正以市场化的力量鼓励投资。“多渠道供给”，其含义不是简单的“供给”概念，也有“分配”的成分在其中，当前保障性租赁住房要更强调房源多渠道去满足市场需求。
此外，专家注意到，意见中“完善土地支持政策”力度较大，这对于切实增加保障性租赁住房供给具有重要意义。
“对于大中城市来说，本身土地资源就相对稀缺，低价出让租赁住房用地难度更大。这就造成过去存量公租房等保障性住房，很多处于先对比较偏远的位置，使得其他空间布局和实际需求之间存在错配，带来居住不便和空置率高的问题。”平安证券首席经济学家钟正生说。
意见提出，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7％提高到15％，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。
邹琳华等专家认为，“可探索利用经营性建设用地建设保障性租赁住房”，有利于迅速增加供应。而允许利用企事业单位自有土地建设、提高产业园区配套用地面积占比上限等政策，将在一定程度上改善此前保障性住房分配中存在的员工居住地与工作单位较远的问题，缩短员工通勤时间，提高便利度。
此外，意见还提出，中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，降低税费负担并执行民用水电气价格，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待等。
“随着保障性租赁住房政策落地和有关项目建设的推进，大城市中低端住宅的价格泡沫有望逐步消减。”邹琳华说。
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