人口数据背后的楼市密码：大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放

中指研究院  2021-06-23 10:05

[摘要] 人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求的重要组成部分，研究人口总量、增速及人口结构等因素，有助于深入了解房地产市场的未来住房需求。

6月22日，中指研究院对人口数据及房地产市场机遇做了深度分析。

中指研究院指出，“三孩”政策对三四线城市人口的影响或要胜于一二线城市，三四线城市未来的产品结构或需进一步向大户型倾斜。未来随着城镇化进一步推进，家庭户规模或将持续缩小。人口的加速流动和家庭小型化同时催生新的小户型购房需求，这对一二线城市的影响程度或将高于三四线城市。

以下为分析全文：

近期，第七次人口普查主要数据发布，相较第六次普查数据，我国人口存在下述特点。整体来看，人口总量逐渐接近峰值，但不同城市之间结构性人口红利仍在。

一、受低生育率和人口老龄化影响，人口保持低速增长态势；

二、受人口流动频繁和家庭观念等因素的影响，家庭户规模继续缩小；

三、人口老龄化程度加深加快，未来一段时间人口均衡发展将面临压力；

四、新型城镇化进程稳步推进，相较发达国家，我国未来城镇化仍有较大空间；

五、人口流动趋势明显，规模进一步扩大；

六、人口集聚效应进一步体现，持续向东部三大区域及中西部核心城市聚集。

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2020年常住人口超千万城市达18个 十年间郑州、西安等6个城市晋级千万人口行列

表：2020年人口普查常住人口超800万城市列表

数据来源：各省市第七次人口普查公报

根据第七次人口普查数据，31个省市中广东、山东两省人口突破1亿，广东省达1.26亿人，河南省以9937万的人口数量位列第三，其中广东省拥有3个千万、6个500万以上人口的城市，形成了产业、经济、人口协同发展区域，经济、人口持续协同发力对住房需求形成有力支撑。排在第四位和第五位的省份分别为江苏省和四川省，总人口在8000万-9000万之间。广东、山东、河南、江苏、四川五省份总人口占的比重超过35％。

从各城市规模来看，常住人口2000万级别城市由2010年的2个增加到4个，重庆常住人口3205万，居首位；北京常住人口由2010年的1962万增长至2020年2189万，人口呈稳步增长态势；成都常住人口由1512万人提升至2094万。1000万-2000万人口的城市达到了14个，其中西安、郑州、杭州、东莞、长沙、青岛十年间均成功突破1000万人口，2020年郑州成为河南省千万人口城市，总人口达到1260万；另外，广州、深圳常住人口分别达到1868万人和1756万人，向2000万级别快速提升，深圳十年累计增长714万人，十年间人口增量。800万-1000万人口城市包含22个城市，佛山、宁波、合肥、南宁、昆明、福州、阜阳等城市均位居该梯队。

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人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度加快。近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口累计增加超300万

图：2010-2020年常住人口增量分布图（万人）

注：西安人口增量为官方公布数据，未剔除区域调整因素

数据来源：各省市第七次人口普查公报

粤港澳大湾区作为我国深化改革、全面发展探索的试验区，长期以来经济高度发达，经济实力雄厚，近年来产业持续向高端制造业转型，不同城市之间产业优势互补，发展更加协同，且其区位优势明显，气候温和、自然条件宜居，人口吸引力持续增强。核心城市深圳、广州人口吸引力保持领先，成为2010-2020年间人口增长的城市，深圳十年人口累计增加714万人，广州十年累计增加598万人。近几年，随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，佛山、东莞的人口吸引力亦在不断增强，人口增量突出，近十年间分别累计增加230万和225万人，位居第10和第13位。另外，惠州、中山人口累计增量超100万，珠海人口累计增加88万人。

长三角核心城市上海、杭州、苏州、宁波人口吸附力强。上海十年常住人口累计增加185万人，增量略低于杭州、苏州城市，十年人口累计增速8％。杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展，人才引进、落户政策不断升级，人口集聚效应明显，十年常住人口累计增加324万，居第6位，成为浙江人口总量的城市；苏州十年常住人口累计增加229万人，位居第11位，长三角地区第2位；另外，合肥、宁波、南京、无锡、金华等城市常住人口增加超百万。

相比粤港澳和长三角城市群，京津冀人口增长相对缓慢。北京近几年持续落实疏解非首都功能工作，在京津冀协同发展大格局下，近十年人口累计增加227万，是京津冀地区人口累计增量超200万城市，居第12位。廊坊受益于北京人口外溢，十年人口累计增加111万，位居城市群第2位，近十年常住人口累计增速25.2％，居京津冀各城市首位；石家庄近十年人口累计增加超100万，作为河北省省会城市，且落户门槛已趋于全面放开，随着城镇化进程的持续推进，进城人口有望进一步增加；天津2010年以来常住人口增加相对缓慢，十年累计增长93万人，略低于同级别二线城市。

中西部核心城市在近几年国家“西部大开发”、“中部崛起”、“一带一路”战略带动下，经济、产业逐步崛起，不断承接东部产业转移，特别是中西部省会城市人口吸引力不断增强。成都、西安、郑州、重庆近十年以来常住人口累计增量均超300万，居前十行列。其中成都、西安凭借大力度的人才引进政策、在西南和西北独特的区位优势、产业结构不断升级等，常住人口增加量分别达582万和449万，居第3、4位，仅次于深圳和广州。郑州依托于河南省强大的人口基础以及省会城市的资源聚集能力，十年人口累计增量亦接近400万，位居第5。

表：十年商品房销售面积超1亿平方米的城市人口数据

数据来源：各省市第七次人口普查公报，CREIS中指数据

人口大市房地产市场规模突出，大量新增人口进一步为房地产市场规模提供支撑。近十年，商品房累计销售面积超1亿平方米的城市共34个，总销售面积超55亿平方米，占的比重接近40％。其中一二线城市26个，重庆、成都、武汉、郑州和西安位居前五，十年累计销售面积均在2亿平方米以上；三四线城市8个，佛山、南通、潍坊等城市均在列，这部分城市均属于人口大市，近十年人口增长数据亦较为突出。

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“人才政策”继续发力，大中城市落户门槛继续降低，加速人口集聚

近年来多个城市出台、更新了“人才政策”，包括放宽落户条件、住房支持、人才补贴等多项举措，旨在增加人才流入，增强城市综合竞争力。出台人才政策的城市不仅包含广州、杭州、南京、宁波、厦门等一二线城市，也包括江门、南通、晋城、常州等普通地级市。

广州、杭州、宁波、武汉、西安、成都等经济发达、产业基础好的城市引才效果显著。广州给予本科生落户补贴2万，硕士生3-4万，博士生5-6万元；杰出人才、人才每年津贴20万，连发三年，每月还有1万元住房补贴，且白云、黄埔、南沙、花都等外围区域人才政策频出，结合广州加强新型城镇建设的契机，外围区域人口增速高于中心城区。

图：重点城市每10万人口中拥有的大学（大专及以上）

受教育程度人数排名（单位：人／10万人）

数据来源：各省市第七次人口普查公报

根据第七次人口普查数据，各城市中，北京、南京、上海、郑州、深圳等城市每10万人大专及以上人数较多，人口受教育程度较高。其中，北京每10万人大专及以上人数超4万人，居首位；南京依托于较多的高校资源，每10万人中大专及以上人数达到3.52万人，超过上海、深圳、广州等一线城市，位列第二。城市人口受教育程度高一定程度上代表了未来城市发展潜力较大，经济活力较为突出，购买力相对更为强劲。

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“少子老龄化”加快，人口增长出现放缓趋势

对城市发展形成较大挑战

根据第七次人口普查数据，人口中，0-14岁人口占比17.95％；15-59岁人口占比63.35％；65岁及以上人口占比13.50％。较2010年，0-14岁人口的比重上升1.35个百分点，中央推行二胎政策效果显现，幼龄人口占比增长；15-59岁人口的比重下降6.79个百分点，主要劳动力年龄人口占比较低，但由于我国人口总数较大，劳动力总量仍处于较为充足状态；65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点，相较于联合国制定的老龄化人口占比7％的警戒线，多数省份人口结构进入了老龄化社会。

表：2020年主要城市不同年龄段人口占比一览

注：黑龙江、浙江、西藏等部分省份城市人口年龄构成情况未公布

数据来源：各省市第七次人口普查公报

劳动力人口占比下降，珠三角地区城市占比普遍较高，城市发展具备活力。根据第七次人口普查数据，2020年15-59岁人口占比63.35％，比重较2010年下降6.79个百分点，多数城市劳动力人口比重出现不同程度的下降，人口年龄结构变化将给城市未来发展带来影响。东莞、深圳、广州、佛山、惠州等处于珠三角区域的城市，普遍具有较高的劳动人口比率，其中东莞劳动力人口比率高达81.41％，劳动人口充足，城市发展更具有活力。宿迁、连云港、泰州等城市均呈现出了较为严重的“少子老龄化”的问题，城市发展潜力面临考验。黑龙江、吉林、辽宁三省“少子老龄化”问题较为严重，伴随着人口的持续外流以及本地生育欲望低下的问题，东北地区老年人比重或将越来越高，城市发展潜力将受到较大影响。

为应对人口“少子老龄化”问题，我国发布了开放“三孩”的重要举措。随着老龄化社会的持续发展，我国人口出生率的持续下降，人口数量终将达到峰值，对经济、社会发展均形成较大挑战。2021年5月底，中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，指出将进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。“三孩”的出生将促进大户型住房的需求释放，但受生育成本和生育观念的影响，“三孩”政策对三四线城市人口的影响或要胜于一二线城市，三四线城市未来的产品结构或需进一步向大户型倾斜。

另外家庭户规模呈现持续缩小态势，一二线城市的小户型住房需求有望增加。2020年我国共有家庭户4.94亿户，较2010年增长近23％，家庭户人口合计近12.93亿人，平均每个家庭户的人口为2.62人，受我国人口流动日趋频繁和婚姻观、生育观、养老观等因素的影响，户均人口比2010年第六次人口普查的3.10人减少0.48人。未来随着城镇化进一步推进，家庭户规模或将持续缩小。人口的加速流动和家庭小型化同时催生新的小户型购房需求，这对一二线城市的影响程度或将高于三四线城市。

-结语-

2010年以来，我国人口流动趋势加剧，流动人口累计增加了1.5亿人，累计增长69.7％，东部沿海以及中西部核心城市对人口吸引力更加强劲，各城市中深圳、广州、成都、西安、郑州等城市十年常住人口增长较为明显，这其中除了城市本身的经济、产业吸引之外，城市的落户门槛、引才政策亦发挥着重要作用。

近年我国人口增速将继续放缓，受年龄结构、生育观念等因素影响，未来一段时间我国人口可能达到峰值。接下来，不同城市人口的变化将更多依托于城市本身的吸引力，各城市引才力度将进一步加大，大中城市落户门槛降低，人口要素流动将更加自由。预计未来一段时间内，人口仍将向东部重点城市群、中西部核心城市集聚，这些地区的房地产市场空间有望得到进一步拓展。

同时，我国人口“少子老龄化”问题较为严重，多数省份人口年龄结构进入老龄化社会标准，未来养老产业发展潜力较大，但短期来看，受制于养老观念、养老产品等因素，养老产业步入快速发展通道尚需时日。

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