圆桌“论剑”——行业大咖对话《住房租赁REITs突破与发展》
房天下 2021-05-21 18:27
[摘要] 5月19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“长租房：完善政策与规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛。论坛深入交流研讨了住房租赁发展面临的问题，从政策可落地角度为解决长租房发展难点和堵点建言献策，促进长租房市场规范健康持续发展。
5月19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司成功举办了主题为“长租房：完善政策与规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛。论坛深入交流研讨了住房租赁发展面临的问题，从政策可落地角度为解决长租房发展难点和堵点建言献策，促进长租房市场规范健康持续发展。
在本次论坛的压轴环节中，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真，前海开源基金管理有限公司董事总经理范熙武，戴德梁行高级董事、华北区估价及顾问服务负责人胡峰，客户公寓集团联合创始人、副总裁于洪胤，建信住房服务有限公是企业合作部总经理郭伟，中海上发展有限公司研拓总监饶胤围绕《住房租赁REITs突破与发展》的话题，在高和资本联合创始人和执行合伙人周以升的客串主持下，进行了深层次的圆桌对话和探讨。
蔡真：当前REITs的瓶颈在于认知问题
公募REITs长租公寓领域里，到底哪些瓶颈制约了其发展？蔡真在圆桌对话中表示，当前REITs的瓶颈在于认知问题，在他看来，为什么首批技术资产里没有租赁住房，原因是业内还是有一些担忧，不清楚租赁住房REITs是不是变相炒房。针对这个问题，蔡真通过四个观点进行了阐述。
首先，租赁REITs是完全执行中央房租不炒政策的产物，对于租赁住房供给能起到很好的引领作用；其次，REITs主要有分红、分租金的价值，本身是筹集资金、资产证券化的通道，承担着过手的功能，虽然会出现估值上涨的现象，但同样会对政策的推动、落地产生正向影响；第三，规范房企，改变住房租赁运营模式，对政策起到引导作用；第四，通过与国外相比较，REITs制度的作用是未雨绸缪的，将散而小的资金募集起来，在行业遭遇困境的时候，会起到非常重要的作用。
在总结时，蔡真提到REITs属于权益产品，一定要做公募，公募首先是主流，其次因为底层是ABS，所以要由债券部来主导。
范熙武：公募REITs是有中国特色并且适合中国特色的制度
在对话中，范熙武表示国内公募REITs是比较有中国特色，且适合中国特色的制度，并且提出了将租赁住房行业的模式和逻辑，和基础设施REITs或者公募REITs的逻辑相匹配的具体措施。
租赁住房有民生属性的，租赁住房REITs不能单纯的限定在保障性住房，因为它是多层次里的一环，所以要在基础设施逻辑之下，符合政策导向。此外，资金端、产业端、运营端突破既有的制度体系，优化公募REITs。
而后，范熙武总结道：“把租赁住房商业逻辑和公募REITs，或者基础设施REITs逻辑很好的结合起来，打破认知问题，形成广泛共识，那它的落地是没有任何问题的。”
胡峰：现在推出公募REITs是天时地利人和，只欠东风。
“过去一年多的时间，我参见了很多内部讨论会，各方包括包括监管、券商认为4%的太高了，而投资人则表示4%太低了，原因在于各方的诉求不相同”，胡峰在论坛上说道，同时他公开了一组数据，在季度已经发行了19单类REITs，发行规模在300亿左右，有政府的平台，也有开发商的，这些项目对于公募来讲是很好的经验，加之政策的扶持，基础设施已获批，马上会发行，胡峰认为现在推出公募REITs是天时地利人和，只欠东风。
此外，胡峰还提到，估值要看产品，做价格预期的时候不能太高，不能拿散售住宅的价格跟租赁住房做比较，把行业的规律找出来，客观的反映资产价值，这点非常重要，同时募集资金过程中对它的投向有要求，长远来讲，它是投融管退的过程，资金再去发展新的项目，再装进来。
饶胤：产权清晰可作为租赁住房REITs的基础
哪类的长租房适合做长租房REITs？针对这个问题，饶胤在论坛上进行了详答，他表示从租赁住房从用途上来说，长期用于居住的住房，可以划到长租房概念里面。这个概念之下，就要明确概念之下的细节，比如有清晰的权属，自持住宅、确权建设用地等长期用于居住的房屋，另外存量资产，也可以划到资产池里来，它具有资本化的潜力。这些都可以满足作为租赁住房REITs的基础，在这个基础之上，怎么把这些资产变为优质资产，让他符合住房租赁REITs率的要求，这是更关键的环节。
关于架构问题、投资人率的问题，饶胤认为最核心的问题在于提供优质资产，围绕评估，把现金流量表做对应的测算，满足投资人回报要求，而在增量供应方面，除了土地出让端，他表明现在很多政府做长租公寓补贴，企业响应政策号召提出各种运营机制，这样一方面从新增供应量上能够提供相应的供应，另一方面从存量市场的改造来说，补贴或者税控减免机制，也可以促使存量资产做一定的转变。
于洪胤：基金管理人应具有投资与结合两方面的属性
当前房子认定时间周期长，于洪胤在会上建议是否可以采取通过手续认定的方式，使得房子被认定为是长租公寓，作为住的属性。
在他看来，基金管理人相对长租房上与重资产来说，对专业性的要求比较高，主要来源两个方面，其一是前端投资，包括资金资本对接、定价等一系列的问题；另外一端在于它的运营管理，是非常专业的事情。从运营商的角度来说，基金管理人需具备两方面的属性，要么具有投资背景，有自己专业的运营管理团队，要么就是有结合。
“国内还有很多运营商，并不是由资产系构成的，那么是否可以跟专业的投资机构、基金公司形成协同，共同来推动项目良好的管理，产生稳定的租金？” 于洪胤如是说。
郭伟：投资人最在意两个问题—、退出机制
在主持人问到旗下产品的特点和感受时，郭伟表示在产品推进过程中，会碰到几个问题，主要是项目的筛选，合格的资产很难挑选，定价也是很难的，如果定价过低，业主不会卖，如果率过低，投资者也不会买。资产是一个问题，在挑资产、评估资产中，会请专业的运营商，像魔方、乐乎，帮我们的产品进行筛选，然后邀请专业的机构做一些评估，确定项目是按租金权益方计算还是按市场销售端。
在估值方面，郭伟提到，会与相关机构展开长期合作，包括项目选择、转让以及相关的运营考量。在实践中，郭伟示意公司旗下的三个项目都邀请了业内最专业的运营机构，在运营中感受到很多企业都在提升运营能力。
“我们项目挂牌以后，虽然是私募，是机构型的投资，但投资者投资我们这些项目的时候，还是需要投资理念的培育，它是没有期限的，投资人往往提到的问题就是两个：、退出机制。”
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