马光远:中央政治局会议罕见点名学区房意味着什么？
每日经济新闻 2021-05-06 11:45
[摘要] 据新华社4月30日报道，中共中央政治局当日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作；听取第三次全国国土调查主要情况汇报；审议《中国共产党组织工作条例》。按照惯常，每年的一季度数据公布之后，中央政治局都会专门分析研究当前经济形势，部署下一步的经济工作。
据新华社4月30日报道，中共中央政治局当日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作；听取第三次国土调查主要情况汇报；审议《中国共产党组织工作条例》。
按照惯常，每年的一季度数据公布之后，中央政治局都会专门分析研究当前经济形势，部署下一步的经济工作。就此而言，这是一个常规的会议。不过，今年会议有一个不一样的地方，就是会议的时间相对以往，比较晚。一般情况下，这个会议都是在4月中旬，这次是4月底。但是，会议释放出很多信号非常重要，最起码有四点非常值得关注的信号。
一是会议特别强调“要辩证看待一季度经济数据”。今年一季度GDP18.3％的增长，是在去年中国经济一季度负增长6.8％的基础上实现的。中国经济目前的基本面正如会议指出的，“经济恢复不均衡、基础不稳固”。特别要看到，进入3月份以来，很多重要的宏观指标出现了一定变数。
二是再次强调保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，不急转弯。“把握好时度效，固本培元，稳定预期，保持经济运行在合理区间，使经济在恢复中达到更高水平均衡。”强调“稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持”。在全球疫情转折点尚未出现，全球经济很多因素都充满变数的情况下，政策的延续和稳定对于稳定预期特别重要。
三是继续强调“要加强和改进平台经济监管，促进公平竞争”。这说明，尽管已经对相关企业进行了处罚和调查，但互联网企业反垄断很显然还没有到鸣金收兵的时候。一些影响互联网正当竞争和生态的垄断行为依旧，一些过去造成很坏影响的垄断企业还没有被纳入调查名单，一些互联网企业的行为还有待规范。特别是互联网金融企业如何进行监管和持牌经营，将是下一步监管的关键。
四是罕见点名学区住房。会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区住房等名义炒作房价。”
在经济复苏的情况下，今年的房地产市场之热，调控之严，也是比较罕见的。截至2021年4月中旬，本年度地产调控政策次数已经超过160次。其中3月份，房地产调控政策次数高达48次，2月份45次，均超过了1月份的42次。从措施看，除了继续重申“房住不炒”，对限购限贷等政策进行强化或打补丁之外，购房中的违规行为成为本轮房地产调控的焦点，打击经营贷消费贷违规进入房地产，打出了一个集资炒房的“深房理”；一些城市严禁中介机构对学区住房等进行炒作，并通过一系列淡化学区住房的措施降温。尽管高价学区住房问题由来已久，但在中央政治局会议上提出学区住房的问题，还是次，说明高价学区住房造成的影响已经引起高层关注。
租售同权或是好办法
对于学区住房问题，笔者有以下几个观点：
，借学区住房炒作房价成了去年以来房价上涨的主要诱因之一。从上涨的主要城市，特别是一线和热点城市看，反弹和上涨厉害的就是学区住房和高档住宅。比如，北京万柳地区的蜂鸟小区，一个极为普通的小区，今年单价被炒作到20万元以上，周边其他小区也是水涨船高。虽然笔者认为学区住房有它的存在价值和客观原因，但价格炒到了这个程度，很难用任何逻辑来自圆其说。
第二，炒作学区住房的根源，既有对房价的炒作问题，但最根本的，还是教育本身问题，特别是义务教育阶段的公平问题。中小学教育资源不均等，是产生学区住房的关键。如果教育资源均等了，所有的义务教育阶段的中小学都一样了，谁还会追求学区住房？在教育资源本身不均等的情况下，为了孩子上优质学校买学区住房就成了很多家长的选择。淡化学区住房的关键，在于如何真正落实教育公平。
第三，高层一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的。但是，在学区住房问题上，这个政策落实的最差。热点城市，特别是北京等一线城市的学区住房，如此高的房价岂是“居住”可以解释的？学区住房的价值不在于居住，而在于孩子获得的入学资格，是一张船票。这种船票的价值不是房子本身，而是房子与入学资格的捆绑导致的价值重估。把入学与房价捆绑，这本身就是违背“房住不炒”的基本原则。
在把入学资格与房子捆绑的情况下，学区住房就不是普通的房子，不要以房地产的规律来解释学区住房，不要以房地产的价格来衡量学区住房价格是否合理。最后导致的结果是，大家认为，对于学区住房，你什么时候买都是对的，这和房子无关，更和居住无关。要抑制炒作学区住房，必须把入学与房子不要挂钩。但这很显然目前做不到，在教育资源不均等的情况下，没有其他更好的办法解决入学问题。
第四，只要不逼着大家必须买学区住房，笔者相信没有人愿意支付那么高的价格买房。好多年前，一些地方提出租售同权的概念，这个概念很好，但落实起来很难。特别是在入学问题上。因为一般情况下，房东是不愿意把房子的上学资格给租户的。
“十四五”规划中特别提到要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。笔者认为，相对于多校划片等政策，租售同权是解决学区住房问题的办法。相关部门应该认真落实“十四五”规划中关于“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的政策建议，而不是小打小闹，更不能采取一些导致学区住房更加稀缺的政策。
最后需要指出的是，学区住房是一个世界性的现象。在中国，学区住房的背后是涉及教育、户籍等一系列的问题。学区住房涉及的问题非常复杂，切不可理想化。解决这个问题的关键仍然是教育本身和租售同权政策的落实。不然，学区住房就会长期存在。（作者系经济学家）
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