蛋壳倒下，租金贷再迎致命一击
21世纪经济报道 2021-05-02 08:24
蛋壳在寒冬中轰然倒地，让长租行业的金融风险彻底暴露。
长收短付，高进低出……长租公寓竞速扩张的手段屡屡刷新公众认知。其中，以解决租客资金困难为初心的租金贷也逐渐异化，成为长租公寓机构套现的工具。
最后，蛋壳退市，留下15亿租金贷由银行兜底，40万间房源无人接盘。
教训过于惨痛，蛋壳暴雷后，政策层对住房租赁的资金监管力度前所未有。4月底，住建部、银保监会等六部委联合发布“长租监管7条”。
业内指出，这是长租公寓市场系统监管的政策，也是今年在经营贷管控基础上，房地产市场第二个严管金融市场的政策。
裹着糖衣的租金贷
直到买房申请商业贷款的时候，微博用户“猫撞”才发现个人征信报告上有一笔未完成的贷款。
她花了很久查找信息，才发现这笔贷款是五个月前租房时不清不楚签下的。
当时，猫撞看中了我爱我家（3.870，0.09，2.38％）旗下长租公寓品牌“相寓”的房子，中介向他极力推荐一款叫“房司令”的软件，说可以在该APP上通过芝麻信用分申请“押零付一”。
假设房租为六千元，按照普遍的“押一付三”，猫撞需要一次性向租房平台支付两万四千元的租金。这对于大部分年轻人来说，都是一笔不小的费用。
选择“押零付一”只需每月支付6000元的租金，另外再多交一点“服务费”。中介称：“就像还花呗一样简单。”
相寓大力推荐的“押0付1”是款典型的租金贷。猫撞在与相寓签下租约的同时，还被引导与其合作的金融机构房司令签了一份贷款合约。房司令会将全年房租一次性付给相寓，猫撞则需向房司令按月还清租房贷款，相寓按月将房租打给房东。
支付期限错配之下，相寓将约11个月的租金握在手中，沉淀下来的资金可用于自身扩张。而一个个涉世未深的年轻人就这样背上了租金贷，成为给长租公寓输血的“工具人”。
猫撞非常气愤：“中介只说有多方便，却刻意不让我知道这种模式的本质为消费贷款，贷款的利息也被包装成服务费。“
为了不影响申请房贷，她只能一次性还清未来七个月的租金贷。猫撞的经历有惊无险，更多的年轻人则被租金贷结结实实地坑了一把。
知乎用户“青莎幽梦”退租时，因没有付给房司令违约金，背上了信用污点，但她并不清楚这件事的严重性，只是发现“芝麻信用没法用了，但也一直没管它”。
微博用户“亓亓陈”也办理了租金贷。寓见公寓暴雷后，资金链断裂不给房东钱，亓亓陈被房东赶出门，却仍要继续还贷款。
食利者联盟
用租客的信用套现，是长租公寓加杠杆、疯狂扩张路上的畸形产物。
在“烧钱、冲量、包装上市”的互联网模式之下，长租公寓为了补充流动性极尽所能。
以蛋壳公寓为例，财报数据显示，2017年“选择”租金贷的租户比例达到惊人的91.3％，随后的两年虽然有所下滑，但仍旧高达75.8％和65.9％。截至2019年年底，蛋壳一共通过租金贷套出了27.5亿元人民币。
拿到钱的蛋壳大举哄抢房源，其运营的公寓数量从2015年年末的2434间，暴涨至2020年3月31日的41.9万间，其中，2016至2018年复合年增长率高达360％。
青客公寓同样对租金贷非常倚重，2019年使用租金贷支付的租金比例为65.4％。自2020年4月开始，青客不再新增租金贷，2020年全年这一比例下降至11.9％。
在长租行业爆发的前夜，租金贷平台如雨后春笋般涌现，为后续的公寓数量扩张战提供燃料。2015年，58同城等大鳄入局，房司令、会分期、斑马王国、租霸、租了么、爱交子、月租宝、住分期等租金贷产品相继上线。
其中，房司令与我爱我家旗下品牌相寓达成合作，腾讯旗下的微众银行，是蛋壳公寓的重要合作伙伴，租了么专门向Q房网用户推出了房租分期服务。
除开业务合作，更亲密者，还有股权连接。2016年，房司令获得我爱我家2亿元战略投资。
深度绑定之下，双方携手狂奔，长租公寓获得了扩张的资金，租金贷平台通过长租公寓触及到了广泛的C端客户。
监管出手
随着杠杆加大，资金链断裂的阴云也悄然飘至长租公寓的上空。
2017年，好熙家、Color、GO窝等小型长租公寓率先宣布“拆东墙、补西墙”的游戏玩不转了，以破产告终。
疫情成为压垮长租公寓现金流的最后一根稻草。去年，从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”，牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元，就连刚在纳斯达克敲钟的行业巨头蛋壳和青客也轰然倒地。
据贝壳研究院不完全统计，2017年至2020年，仅媒体报道过的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业就超过100家。
雷声不绝于耳，让长租行业的金融风险彻底暴露在监管层眼前。
2月的头四天，北京、深圳、上海三城密集发布住房租赁资金监管通知。4月底，住建部、银保监会等6部门发布的“长租监管7条”中，“打击租金贷”是重要方向之一。
此次政策明确提出，住房租赁企业单次收取的租金原则上不能超过3个月，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
某研究院智库中心研究总监解读称，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款依然受认可。两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，租赁消费贷是进入租客的账户。
政策高压之下，多个利益联盟被冲散了。
我爱我家中介对《21CBR》记者称，在去年的推广活动中，只要有张身份证，就能“0息0服务费”申请租金贷。而今年租金贷的利率提高到了5-6％，而且租金贷的资格审核与发放明显变严了。
另一名我爱我家中介称，自蛋壳暴雷以后，她经手的租金贷申请就没有获批的，4月27日，其和房司令业务人员的工作群正式解散了。
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