“双循环”新格局下，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路

——百强房企把握趋势，拥抱变革，创新发展，制胜未来。

房天下  作者：房天下  2021-03-18 18:03

[摘要] 多位权威人士对“双循环”新格局下，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路发表了深刻的见解，通过多位权威人士的严谨分析，可以看出，新形势、新格局下，百强房企可以把握趋势，拥抱变革，创新发展，制胜未来。

2021年3月18日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开，就“‘双循环’新格局下，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路？”这个问题，以对话研讨的形式对其进行了更深层次的探讨，其中，北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中先生、汉华文旅控股集团董事、副总裁骆炜先生、鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁瞿立斌先生、寰图集团副总裁吕芙萍女士、领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理姚科先生、上海晨曦股权投资基金管理有限公司副总裁靳胜利先生、合凡（广州）股权投资基金管理有限公司总经理姜海先生、四川省景茂置业集团有限公司副总经理李乾先生等多位权威人士，均发表了自己的看法，以下是研讨的精华内容：

“十四五”规划勾勒出了中国未来发展的新形势、新格局，从另类投资的角度来看，新形势下地产投资的风险与机遇与以往有什么变化？

袁怀中先生认为：过去地产发展的20年中，开发商分别经历了或者获得了土地红利、周转红利，还有金融红利。目前，这三道红利却处于逐步在消失过程当中。面对从去年以来的整个新形势，开发商应该通过以下四点才构建新的竞争优势：1.大格局。2.差异化。3.产品力。4.成本力。

（1）大格局。

对于大格局而言，过去开发商大多处于个体的单打独斗。面向未来，应该采取合纵联盟的方式，合纵联盟的方式对于不同业态来讲其实就是构建不同业态的联盟。包括“产业＋地产”，最近为人熟知的很多产业购地模式，就是一种不同业态联盟的表现，也包括不同优势产品操盘者的一个联合，包括现在很多开发商在联合操盘一些比较好的项目，这也是在新形势下，面对新的风险，开发商应该扩大自己的格局，最终实现从个体优势转化成组合优势，打开整个合作的一个大胸怀，所以首先要构建大格局。

（2）差异化。

这个差异化不是产品的差异化，而是一种投资策略的差异化。过去几年的知名开发商，特别是百强开发商他们的投资策略基本都形成了一致预期，或者说很大程度上形成了一致预期。在投资区域、投资时点上面，最终的结果是都扎堆到了长三角、珠三角，并且在共同的时间点去投入，导致投资相对比较低。所以开发商要回顾一下怎么实施差异化的投资策略，以期实现相对好的回报。

（3）产品力。

产品溢价应该逐步成为开发商的一个支撑法宝，足人民群众美好生活的需要，这确实是未来产品力会占据到越来越重要的分量。

（4）成本力。

在未来开发商具有更高毛利，或者超高毛利的时代一去不复返了，在新形势下怎么控制好成本，怎么从成本端去挖利润，可能就变成一个比较重要的来源了。

总结下来，从过去的做大，到未来的做强。

新形势下国家政策会越来越关注民生福祉，汉华文旅控股多年深耕文旅度假行业，在民生福祉联系紧密。在新经济格局下，汉华文旅会有怎样的创新探索和思考呢？

骆炜先生对此表示：在2020年5月国家首次提出“双循环”战略时，面对旅游行业市场紧缩，同质化严重，产能过剩，以及疫情影响等一系列压力，“双循环”战略的提出其实为企业指出了新时期的发展方向，对汉华而言，首先要做到的是瞄准内需，提升企业的核心竞争力。

对于这点主要从以下的两方面进行突破：

，以市场为导向，充分挖掘客户真正需求，实现用户的价值。通过市场调研，以及大数据分析，发现近郊游、家庭游等度假新模式扩张迅速，高频次、低密度的休闲度假模式将成为文旅行业发展的重要着力点。针对现有旅游的现状，舟车劳顿，以及孩子们玩得尽兴，大人只剩疲惫等诸多市场痛点，汉华文旅在2020年首次提出“轻度假”理念，其核心在于近郊、低消费、短时间、高频次。作为近郊家庭度假生活方式的服务商，要坚守自己严苛的择旨观（音译），在距离核心城市1-2范围内寻找山川、湖泊、森林、温泉等原生态自然资源丰富，自然景色优美的天赋之地，打造全新的度假圣地。兼顾孩子们的学业以及大人的事业，解放家长，使每个家庭成员享受自己独有的惬意时光。

第二，通过产品力、创新力、运营力三大抓手，持续为客户提供远超他们预期的优质度假体验。汉华文旅是一家以山水度假旅游产业为核心，集度假区运营，度假地产开发于一体的性集团企业公司，具备文旅规划、设计、建设、运营等完整的系统运作能力，在产品创新方面，充分研究了国人对于山水之间院居的文化情结，将中式传统、生活美学与欧式建筑细节相结合，打造全新的度假屋产品、海派院子，实现了近郊度假的全方位需求。在运营力和创新力方面，也通过“创意＋运营”两个模式，对优质的文旅内容进行全产业链的布局，持续创新我们的文旅产品，为客户提供优质的文旅服务。同时，积极参与外循环，引进国际、国内的一线资源进行合作。

总结一句话，对内做好企业的内循环，修炼自身的功力，创新产品，更研服务。对外做好外循环，寻求国内、国际一线的资源，创新服务模式。以此来实现内外资源的良性互动，来助力国内文旅行业的高速发展。

如何看待“双循环”新格局下房企所带来的新挑战与新机遇？

瞿立斌先生认为：进入“十四五”国内大循环，国内国际“双循环”相互促进发展的新格局，高质量的发展新阶段，面对这样一个形势，“房住不炒”是现在国家坚持的发展主基调。对于房地产企业来讲，融资环境的收紧，人口结构的调整，以及存量市场的到来这种新的挑战，房地产市场进入一个“慢牛”的行情，对每个企业来讲需要的是转型升级，自我革新，加强练内功，迎接挑战。但是，同时也看到机遇，尤其是现在产业的升级、消费的升级，带来了新机遇。地产与人文、教育、健康、科技这些元素的融合，包括现在城市旧改项目也是一个主流方向。

今年两会提出人口城镇化达到65％，相当于每年有1000多万人转为城镇人口，这样对于房地产的容量应该还是非常不错的。所以，对每个企业来讲，机遇是很多的。需要的是房企提高自身的品质和服务，这才是核心竞争力。

鼎瓯集团是在大健康战略背景下成长起来的，初心和使命就是“美好生命，幸福生活”。在这种大的形势下，需要坚持的是紧跟国家战略方向，坚持以大健康为核心的“五位一体”的产业模式，打造精品，弘扬工匠精神，为业主提供全方位、高品质的服务。

机遇和挑战也是老话题，新格局给行业带来了挑战，但同时也带来了好的前景和机遇。

据统计，2020年一线写字楼的空置率比较高，达到15％以上。商办地产是否是值得探索的新道路？作为寰图如何帮助商办、产办的综合体资产价值化呢？

吕芙萍女士对此发表了自己的看法：

商办并不是一个陌生的领域，为什么会有空置率呢？2020年的数据说明了一些问题，但不能代表这个行业未来发展是没有空间的。商办其实商业部动产非常重要的一个部分，在“十四五”、“双循环”新发展的格局下，产业发展，以及现代化、高级化、企业和员工，包括刚才提到未来大家向往美好生活的这样一个趋势下，其实商办在中间可以起到举足轻重的作用。

未来商办其实核心还是以依托大运营，还有一个大资管，然后满足企业、产业、楼宇，包括人文，以及城市发展的这样一个商办的地产，这样一个格局未来还是有很大的发展空间。

下面的三个数据恰恰证明了这一点：

，商办的存量资产，目前有6500亿商办的存量资产，这是一个大的数据，可能会有空置率，但是空置率不代表资产未来没有发展空间，是不是行业的管理的问题、运营的问题，或者说协同整合的问题，这些都值得探讨，也是寰图集团目前正在深入研究未来如何给这个领域提供服务的一个核心内容。

第二，增量。到目前为止，每年还有6600万方的新增开发，这个增量对这个行业未来来讲也是一个非常大的机会点。

第三，每年还保持在30％以上的增速，这是一个发展的增速。

所以，从这三个数据来看，不管是过去的存量，以及未来的发展增量，这个行业在未来还是有很大的市场的机会。

作为寰图是怎么去做的呢？寰图是2016年开始启动的一家专业服务商业办公的一个企业，目前已经在23个城市，已经有将近75个项目，目前覆盖了大概将近700万方的服务面积。

主要分两个维度来看：，服务的客户，个是资产端，因为需要去了解资产端的痛点，就是资方的痛点，如何让资产化，然后重新调整和优化服务结构，就是服务内容。第二个客户是客户端，租赁办公空间的企业端，他们的需要是怎么样的？传统的写字楼能不能满足他们。第三个端就是在写字楼办公的ToC端，ToC端办公如果在写字楼只能满足办公空间，而不能满足除了办公以外的生活的需求，所以，这个也是同三个维度去解决三个客户的一个痛点。因此，把服务的内容从四个方面做了一个展开。

服务内容主要是有几个方面：投、融、管、退，从四个维度作为一体化全生命周期的一个全链条的一个服务，目前在上海，包括在北京，包括在广州，包括在深圳都已经全部进驻。

在国家提出高质量发展的今天，领地集团又将如何开启新美好时代的篇章？

姚科先生认为：在“以国内循环为主的双循环”的情况下，发展的变化是国家宏观政策收紧，包括了三条红线，两集中，金融的集中度。在这样的一个严控下面，企业该怎样的高质量发展呢？可以以“碳中和”模式去高质量的发展，在行业里形成三道绿线：1.健康绿色。2.人文和科技。3.产城融合。

1.健康绿色。

企业应该围绕健康和绿色发展，以Well、Leading（音译）为标准，推进健康住宅。引进大量的健康资源，通过线上APP客服平台和线下的健康小屋，融汇健康住宅准化体系的建设。

2.科技和人文。

社会在互联网化、大数据化，以此为落地点，在湖南跟新松集团合作建立了中国新松机器人科技园，对人文未来美好生活的创想，用机器人的形式来实现，落地对未来生活美好的实现。

接下来人文，民族自信很重要，企业是从四川走出来的，发源是来自于东坡故里，苏东坡的文化中，有这样一个点，人要诗意的栖息在大地上。而为了能够做到这一点，请到苏东坡博物院的首任馆长作为建筑园林的顾问。苏东坡在杭州建了苏堤，在宝鸡建了他的一些园林建筑，在惠州建了园林建筑，在海南也提出了“此心安处是吾乡”这样一种对建筑，对美好生活的向往。

3.产城融合。

在产城融合的人口红利城镇化中，有五千万的人口红利即将会到来，国家也定位了两种模式：个人口红利来自于新市民。第二个来自于年轻族群，他们对于建筑，包括新农村的乡村振兴，这样一个结合以后，对于产城融合，有在峨眉山建的峨眉联欢湖的旅游文旅和乡村振兴相结合的项目，也有和京东方合作的以健康城为合作的健康项目。第三个跟美国AHCC建立了全龄时段健康医疗的一个总部大楼基地。第四个跟日本东京艺术学院建立的至诚和爱健康型机构。整个企业的品牌主线是围绕“健康”这个关键词，品牌主张也叫“健康生活更美好”，通过健康来尊重城市，尊重人，以健康开启新美好时代的篇章。

新形势、新格局下地产项目融资的新亮点，新机会有哪些？

靳胜利先生认为：融资是一个比较大的问题，不单说融资，更重要的是不动产的投资行为。目前看来存在这样一个现象，房地产业务本身从外观者的角度觉得它大致上趋同，从业务门类的细分角度来看细分度非常高。甚至很多人把文旅地产、养老地产作了等同，实际上无论是在区委选择、客流引流很多人都有不同的选择。反过来，做投资，无论是文旅地产、养老地产、商办项目，都需要产业资本的注入和引导，通过产业资本的方式进入以后才有可能往这个行业进一步发展。资本的方式进入以后需要有一定的耐心和一定的时间周期，才能陪伴这个产业从低谷向上成长和生长。这就需要培养产业资本的格局和认识，通过这种认知结合目前底层资产的专业管理机构，无论是商办类、文旅类、住宅类机构，相互形成合力，才有可能做到。后续企业真正的合作方式，包括目前监管的大趋势，都不太鼓励用原有传统纯信贷的方式做融资，而且目前信贷融资杠杆加到了，后续更多的合作点都是产业资本通过权益杠杆的合作方式来促进和提升。晨曦基金希望能够跟产业的管理人一道共同在一些细分领域继续增强、加深，共同助力产业更好的发展。

新形势下房地产基金将会更青睐什么样的地产项目？或者地产概念呢？

姜海先生认为：近两年环境变化较快且较突然，从下面四个观点来看更精准：一是开发商精准投资；二是合理融资；三是高效运营；四是产品至上。

，开发商精准投资。目前精准投资非常重要，百强榜的排名，在十几年中，从走下榜单的，也有上升到榜单的，从这方面看精准投资是非常重要的要素。除了对于区域和城市的选择，另外还有投资时间点的选择也非常重要。举个例子，疫情过后，3、4月份买了宁波的地，开发起来就会很顺，正好在国庆前后会遇到销售的小高潮。如果是8月份拿了宁波的地，现在就比较痛苦，正好拿在高位，低价比上个月高20、30％，甚至更高。现在开发马上要开盘，又遇到按揭贷放不下来，地价涨了20、30％，回款效率又打了六、七折，这个项目的投资就会出很大的问题。

第二，合理融资。以前整个放杠杆的大节奏，资产价格快速上涨，每个项目融资的钱越多越好，越便宜越好。现在的形势变了，融钱难度增大，每个项目实际上真实的投资和运营情况不一样，要根据每个项目实际的开发节奏和开发的现金流的配置做到合理融资。每个项目能够做到独立的闭循环，带领每个企业做到城市公司、区域公司独立的闭循环，才能确保安全健康的发展。

第三，高效运营。房地产行业是一个从财务指标到管理决策，到实际操作需要一套大的运营体系，越大的企业越需要这套运营体系越精准。房地产决策起来比较容易，真正反映到执行上，最后反映到财务的数据上，运营的体系非常重要。曾经合作了8个月开发商，对比了很多头部企业，发现高效的运营在房地产行业竞争力里面起决定性作用。

第四，产品至上。这是一个老生常谈的事情。在房地产行业里面成本、开发效率和品质永远是三个非常困难的选择。因为没办法做到这三个都选，基本上只能选一到两个。问题来了，现在成本在房地产开发现阶段对房地产投资影响越来越低，因为地价占的成本比例非常大了，对建安的控制使得投资越来越低。开发效率，并不是开发企业就能决定的，因为受到大的宏观环境、市场环境、监管环境甚至金融政策的很大影响，所以开发效率影响因素会越来越多。另外，开发商能够控制的是你的产品，在同样不确定性的开发效率的背景下，同样的成本差异不大的水平下，是否能够把产品更精准地推给客户，让真正想买这个产品，能够实现快速去化的客户，才能使得项目和企业的运营做到更好的表现。

新格局下如何为地产品牌注入时代的基因？打造新赛道，探索新道路？

李乾先生认为：很多开发公司在运营的时候喊的是美好生活，喊的是效率，喊的是有质量增长，但实际上对于美好生活的理解每家开发企业的出发点不一样。目前只有口号，还没有落到实处。不管是营销端口还是产品端口都要贴合，单一的发力点不足以支撑未来同质化竞争下开发企业跑出新的赛道。至于在后面这个时期，如何在这个市场有质量的生存下来？结合企业自身谈三个看法：

，现在不单一考核追求刻意的规模增长，更多关注的是精准获取资源的能力和能效。可能有一些企业在某一年会提要求，要获取多少土地储备，获取多少资源储备。其实从实际运营反馈来看，很多地方和区域为了完成指标虚做效率。就是今天上午提到的，如何用更多的效益型的产品替代原来的周转型产品，是在精准获取资源上后疫情阶段企业存活下去的相当大的基础。

第二，要跑出新赛道还是要从传统理念回归到传统，无非是四个端口：管理端口、产品端口、营销端口、服务端口。

第三，在座的很多企业，包括排名前几名的大型房地产开发公司，目前仍然90％以上依托地产主业为核心去运作的。今天提一个新的观点，一般说到房地产评估指标会说拿地的均价是多少，企业销售的均价是多少。其实不然，更应该关注客均价值。在一个业主身上，他为企业带来的平均价值是多少。比如说是20万、30万、40万，这才是要落地于更美好生活，开发商、运营单位需要去创造的价值。一是依然要依托做好开发主业；二是景茂是以主业地产依托多元化，助产主业不能丢，但是商贸、建筑、物业、商务等等，一方面支撑主业，但是后续重点是聚焦创造客户的单元价值。

通过多位权威人士的严谨分析，可以看出，新形势、新格局下，百强房企可以把握趋势，拥抱变革，创新发展，制胜未来。

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