春节楼市观察 | 西南:规划升级 城市分化

中指研究院   2021-02-17 10:00

[摘要] 2020年,西部大开发已走过20年时间,西部地区奠定了进入高质量发展阶段的扎实基础。经过2020“先松后紧”的楼市环境,西南区域城市分化愈发明显,城市居民对于楼市的态度也在发生转变。

2020年,西部大开发已走过20年时间,西部地区奠定了进入房地产市场6阶段的扎实基础。经过2020“先松后紧”的楼市环境,西南区域城市分化愈发明显,城市居民对于楼市的态度也在发生转变。

成都——购房心态的理性回归,及“房住不炒”的政策定力

2020年,成都āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1在疫情后快速复苏,需求持续释放,全年商品住宅累计成交2361万㎡,同比上升7.7%。2020年底,十几大“神盘”齐发,为成都市场带来一波热度,楼盘认购率提升至75%。

成都商品住宅全年供需情况及销供比

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数据来源:CREIS中指数据

所谓“神盘”,是指那些配套较为成熟,但由于拿地早,土地成本低等多方面原因,导致现阶段入市价格低于周边同期项目的楼盘。例如华润二十四城九期、川发天府上城、远大中央公园、华熙528、光华壹号、万达华庭、凯德世纪名邸等,其所在的区域位置、产品配置、销售价格对置业客户而言,都是不错的选择。通过梳理成都历史供地情况,以及已售项目情况,经历过2020年末集中供应之后,成都的“神盘”已经基本消耗殆尽。

而购房者经历这波“神盘”之后,其对市场的认知和判断也出现分化。部分客户考虑到“神盘”的耗尽,可能会带来置业门槛提升,产品选择变化,置业成本增加等问题。一些购房者告诉我们,之前的预算也就200万,首付60万出头,如果选中“神盘”,不仅交通教育配套满足,而且产品配置也非常不错,性价比很高。“神盘”之后,很难再用同等总价买到类似项目,要么提预算加首付,要么就只能去看二手房市场。而另一部分客户则认为在“房住不炒”、政府严控房价的基础下,或存在一定的置业机会,但想要抓住机会,对购房者而言,存在众多未知性。

另一方面,2020年,成都土地市场供需持续发展,涉宅用地累计成交约951万㎡。在政府限地价、竞无偿移交比例、限成品房交付、限清水房价等多种限制条件灵活组合下,企业拿地积极性不减,土地价格持续上升。而对于房企而言,调控政策不放松,政府对房价的严控,拿地成本的刚性上升,都进一步增加在蓉项目的开发难度。房企原有的规模发展路线将逐渐向精细化、高质量发展转型,企业需向产品、向管理寻求内生发展空间。在这样的背景下,成都或将成为房企高质量发展竞争的试验场。从预售备案的节奏来看,选择春节期间开盘的项目不多,在蓉房企并未因“就地过年”而加大供货,从客户访谈来看,在春节期间有置业意向的购房者并未因“就地过年”有明显增加。

西部大开发持续深入,双城经济圈的稳步推进都为成都的发展带来利好。随着成都规划能级进一步提升,内外交通持续增强,人口吸附能力也将继续提升。机械人口的流入、自然人口的增长,都将成为成都房地产市场源源不断的需求支撑。但同时,成都政府在“房住不炒”的总基调下,也在为成都房地产市场的平稳发展而努力,调控力度不放松。2020年8月,预售政策升级,非“成品房”土地不得办理装修备案;9月推出《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》的新十五条,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,抑制二手房投机;11月推出新政,进一步向无房家庭倾斜,购房资格分顺位,促进职住同区,这些都是“抑投机,助刚需”的动作。在成都这一系列的调控政策之下,我们看到了成都政府在“房住不炒”方向下,对于市场平稳发展的政策定力。

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➤多重规划利好叠加,成都周边城市发展提速

得益于成渝城市群的快速建设,成都周边三四线城市逐步开始享受城市群发展带来的红利,特别是紧邻成都的眉山、德阳、资阳在“成德眉资同城化”的规划带动下,城市建设明显提速。

2020年3月,四川省在前期成都市推进与德阳、眉山、资阳同城化的基础上,出台《成德眉资同城化发展暨成都都市圈建设三年行动计划》,正式掀开了构建成都都市圈的大幕,成德眉资经济圈提上重要战略地位。在这个规划背景下,以眉山为例,已经在物流、家具制造等方面,与成都进行产业联动。2016年以来,成都限购政策升级,部分无购房资格的客户需求外溢,对周边城市的房地产市场形成了一定的支撑。随着周边城市的规划能级提升,城市建设的加速,成都周边城市的置业吸引力进一步增强。

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2019年12月,作为眉山市委、市政府的派出机构,四川天府新区眉山管理委员会所属的视高镇、清水镇、兴盛镇、里仁镇,正式合并为视高街道,并同步管理锦江镇、青龙街道、高家镇、贵平镇。2020年12月,成都天府新区正式升级为四川省天府新区,天府新区的城市发展格局全面提升,带动周边发展,在这样的背景下,这些区域的产业发展及人口聚集速度将进一步提速。

眉山环天府新区经济带规划

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重庆——降容下低密宅地扎堆,迎住宅改善时代

重庆多年来以高密度著称,超高层住宅数量居全国首位,尤其是核心区,容积率普遍偏高。2017年开始,为顺应当前逐渐转变的市场需求,重庆调低容积率上限。根据2017年8月出台的《重庆市城市规划管理技术规定(修订送审稿)》,二类住宅用地的容积率上限由3.5降至2.5,由此重庆土地驶入降容之路。

图:2016-2020年重庆中心城区宅地容积率分布

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数据来源:CREIS中指数据

近三年重庆中心城区土地市场降容明显,在严控中心城区土地开发以及降低土地开发强度和建筑高度、密度的背景下,2018年中心城区宅地容积率便首度降至2以下,2019和2020年重庆中心城区住宅用地容积率分别为1.60和1.61,土地降容明显,其中2020年容积率在1-1.5的地块成交面积占比仍近五成。

近两年成交的低密宅地集中在蔡家、中央公园、西永、龙兴等板块,板块内产品同质化严重。如近几年快速发展的新兴板块--蔡家,2019年至今共成交13宗住宅用地,均为低密宅地,平均容积率仅1.41,低于中心城区整体水平。受低容积率影响,当前新推项目供应产品以改善为主,多为洋房、小高层,洋房,而受“禁墅令”影响,供应相对稳定。个别项目仍有高层在售,但选择较为有限,板块已逐渐向改善型市场转向。由于产品结构愈趋同质,改善型产品竞争加剧。

随着土地市场降容的持续深化,2020年重庆住宅成交价格和产品也出现了一些变化。首先是成交楼面均价的上涨,尽管2020年重庆中心城区宅地成交楼面均价受成交热度及土地位置等影响,下跌至6060元/㎡,但仍超6000元/㎡。而土地成本的上涨将一定程度推高重庆住宅成交均价,这也是2020年重庆楼市尽管成交热度不高但成交价格仍稳中有升的原因之一。

新区土地成交价格上涨明显,而核心区亦然,如杨家坪板块,近两年成交地块楼面均价已达12000元/㎡。由于成交地价高,为控制总价,板块新推产品控面积明显,如荣安当前在售小高层建面约81-96㎡。不论是新区还是核心区,为抢占刚改需求市场,不乏采取控面积控总价方式的项目。财信阅时代,位于寸滩-溉澜溪板块,去年12月首开建面45㎡的两房和60㎡的可变三房,首开基本售罄。热销原因除了项目本身的区位、轨道等优势外,还表明低面积和低总价市场需求仍较强烈。

在土地成本提升、低密地块扎堆的新市场环境下,愈加考验房企对市场需求的把握程度以及产品的打造能力。一方面需要不断满足日益提升的产品品质要求,另一方面需要精准定位目标客群,从同质化的产品中突围。

受春节假期影响,中心城区供应逐渐放缓,售楼部看房人群相对较少,部分楼盘为促进成交推出春节特惠。尽管提倡就地过年,但区县市场需求在回乡置业的带动下仍有小幅提升。

昆明——楼盘牵手名校、城市更新放量、房企下沉地州

2020年,“地产+教育”的发展模式在昆明大行其道,昆明恒大文旅城签约中华小学、昆明市第二小学,万科城签约长城中学,融创·雁来湖小镇签约安宁中学,俊发龙泉俊园签约红云小学……粗略统计,2020年先后有十余个项目在教育配套方面取得进展。2020年昆明土地市场集中放量,成交量较2019年出现下滑,未来去库存压力增大,市场进入盘整期。面对市场压力以及激烈的房企竞争,通过塑造优质教育配套进而推动去化成为了新的“杀手锏”。

2020年,《昆明市城市更新改造行动计划》正式出炉,规划数据显示,昆明市共有395个城市更新改造项目,截至2020年底,已改造完成108个,已完成拆迁未完成建设50个,14个不拆除重建实施微改造,剩余223个正在拆迁或尚未启动拆迁,其中还有69个未完成规划方案编制工作。根据规划,2020年完成拆迁29个、693万平方米。2021年完成拆迁87个、2283万平方米。2022年完成拆迁107个、1436万平方米。可以预见,未来两年,城市更新领域将成为房企落地、深耕昆明的重要赛道。

随着昆明市场的盘整,以及核心区域地价的不断走高,品牌房企积极下沉郊县及地州市场,把握投资客户外溢、省内外康养客群向地州文旅项目释放的市场机遇。滇西内联外通要冲——保山、三省交界——昭通、滇中城市——楚雄、玉溪、红河等地州首府,成为房企重点看好和积极布局的热点区域。

贵阳——以价换量杠杆破袭,低效用地持续放量

在西南核心城市之中,成都、贵阳是唯一两个实现2020年商品住宅销售规模正向增长的城市。2020年初,依托扶持政策支持,贵阳以大盘破局,以价换量,快速拉动市场恢复。部分项目以“0首付”、“首付分期”、返现等形式实现杠杆破袭,促进项目快速去化,之后政府迅速反应,针对预售许可证、预售资金监管等方面出台政策,对于过度营销的现象进行更为严格的监管,督促市场回归理性。

由于历史土地供应量大,贵阳长期库存去化时间偏长、去化存在一定压力,通过以价换量、杠杆破袭的手段,2020年实现了成交规模的正向增长,但需求也一定程度上提前被透支。

而土地市场方面,2020年贵阳定向勾地模式重启,低效用地持续放量。贵阳低效用地自2018年首次提出,到2019年因各方利益问题暂时停滞,再到2020年模式调整重启,低效用地放量频繁。2020年贵阳共计成交50宗经营性用地,占总成交59%,成交34宗低效用地,占总成交41%,恒大、美的、中铁建、金科、旭辉、融创等诸多房企都在2020获取低效用地。

南宁——“强首府”战略下的城市价值提升

2016年以来,南宁房地产市场规模稳步上涨,2019年,商品住宅成交量首度突破千万方,2020年受疫情影响成交量五年以来首度下降,但品牌房企对南宁的关注度仍持续提升。品牌房企对南宁的看好,来源于对南宁城市价值提升的良好预期。

2019年,《西部陆海新通道总体规划》的批复标志着北接丝绸之路经济带、南连21世纪海上丝绸之路、协同衔接长江经济带、在区域协调发展格局中具有重要战略地位的西部陆海新通道建设上升为国家战略,为西部地区城市带来重大发展机遇,南宁作为主通道重要枢纽,城市战略能级提升。

2019年11月,广西发布了《关于实施强首府战略的若干意见》,明确南宁将成为面向东盟开放合作的区域性国际大都市,持续畅通“南宁渠道”,不断深化交流合作,引领构建中国面向东盟的高水平开放合作新格局。2020年12月10日发布的《广西“十四五”规划和2035远景目标建议》进一步强化了南宁的首府地位及战略价值。

在“强首府”战略的推动下,南宁城市价值快速提升,城市建设进度进一步提速,吸引了大批省内人群向南宁汇聚,为南宁的房地产市场发展提供了良好的支撑。

结语

西部大开发走过20年,正式进入“高质量发展”阶段,城市战略能级加速提升,顶层设计稳步落位,逐步成长为中国经济新的增长极。2021年,西南区域的房地产市场又将发生什么样的变化,值得期待。

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