GDP超北京!房价摁得住!魔都上海精准调控“拳拳到肉”!服!

房天下   2021-02-09 10:10

[摘要] 从"沪十条"到法拍房被限购,到严格个人住房信贷管理,再到今天的最严“租金贷”,上海楼市组合拳直击当下楼市痛点,拳拳到肉,招招致命。紧密的调控不仅表达了上海坚持“房住不炒”的决心,更显示了上海“吸引人”、“留住人”的强烈愿望。

回顾2020年感慨颇多。这一年的楼市走向也是喜忧参半,不过好在最后实现了“V”型上扬,并且这种上扬趋势在2021年的开年两个月内持续走高。

在过去的这一个月,热点一、二线城市的楼市火热异常:飙升的房价,竞争惨烈的摇号,拥挤的售楼处.......相较于仍然寒冷的天气,楼市的春天已提前到来。

在这种躁动火热的背景下,无论是作为楼市风向标的重要城市,还是其本身在大一线城市的经济体量,都注定了上海要成全国的关注对象、讨论重点。

优秀,走在前面的上海

从上世纪风动云涌的上海滩,到如今联动世界金融的陆家嘴,上海一直都占据着举足轻重的地位。

根据最近公布的2020年GDP城市排名,万亿规模以上城市23个,上海以近3.9万亿元的GDP总量高居榜首,实现正增长1.7%,GDP规模、增速均领跑首都北京!成为全球六大经济城市中唯一正增长的特大城市。足以见作为国际化大都市、全球最大的航空枢纽、全球最大的外贸城市的实力。

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除了实力雄厚的经济体,上海的人口规模也是不可小觑的。作为我国经济总量最大的城市,上海是我国常住人口和城区人口规模最大的城市。2020年3月10日上海市统计局发布《上海市2019年国民经济和社会发展统计公报》,截止至2019年末,全市常住人口为2428.14万人,其中户籍人口1450.43万人,外来人口977.71万人。

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图片来源于网络

与此同时,每年仍有大批人口进入上海。2020年,上海人口净流入为958.84万,位居全国首位。根据2020年4月智联招聘和恒大研究院联合推出的“中国城市人才吸引力排名“的报告,经济体量大且增长稳定的上海,人才吸引力指数自2017年由第二名升至第一名,随后三年也维持在第一的位置。

强大的人才吸引力,除了源于经济规模的支撑,相对轻松的生存压力也是重要原因。对比同等地位的北京,上海没有3小时的通勤路程和跨省工作的疲惫,有的是可以随时抽身离去的潇洒以及全国第一的平均收入。

据国家统计局公布的31省份2020年居民人均可支配收入数据显示,上海、北京、浙江位居前三,上海更是以72232元的人均可支配收入排名首位,同时也是全国唯一突破7万元大关的地区。

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31省区市2020年人均可支配收入,图源网络

与大规模的经济和人口数据相匹配的,是上海发达的交通网络。上海拥有几乎所有现代交通方式:公交、出租、地铁、飞机、火车、轮渡,以及中国首条磁悬浮。极为便捷的交通网络,支撑着这座繁华城市高速运转。

认筹5跳涨、新盘“千人摇”,上海楼市火热引关注

领先的经济、大规模人口的进入,必然带动房地产市场的火热。进入一月不久,上海就因为学区房价格飙升屡上头条。

2021开年以后,北京、杭州、深圳等多个城市学区房暴涨,上海的学区房也随行就市,挂牌价格急剧跳涨,单价直逼顶级豪宅汤臣一品。据不完全统计,上海最贵的学区房已经超过20万元/平方米。

其实自2020年3月份上海“公民同招、摇号入学”的义务教育招生新政出台后,学区房就逐渐上涨,尤其是下半年,涨势更加明显,引领了整个上海楼市向上的行情。

随着学区房的一路上涨,上海的新房、二手房市场也水涨船高。1月上旬,上海二手房房东跳价、惜售案例增多,中介二手房挂牌量却减少。对于无法承受跳价的客户,已有中介建议暂时不要购买二手房,春节后再观察。新房市场同样热浪袭人,近两个月内,出现31盘售罄、13个“千人摇”楼盘,多个楼盘的āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1率超过100%,甚至认筹率超过500%等现象。

除了楼市,近两个月的土拍市场也不寂寞。上海1月全月共成交41宗住宅用地,成交规划建筑面积348万㎡,在1月351城中排名第一,同比增长173.1%,成交楼面价同比增长60.2%。期间成交的单宗地块176亿元的全国总价最高地块,更是引燃了成交市场热度。

进入2月份,上海共挂牌26幅地块,其中含宅地块12幅。相较于1月份,2月份的涉宅地块可以说是成倍增加,其中也不乏稀缺且优质地块,如虹口1宗住宅用地单宗起始金额已达111亿元,将成为继1月单宗176亿元地块后的又一高总价地块。2月上海计划出让住宅用地起始总金额达376亿元,有望超越杭州成为住宅用地成交金额最高城市。

另外考虑到此前上海调控政策中加大住宅用地供应的要求,上海住宅用地市场活跃度或将持续一段时间。

加码升级,楼市调控不放松

强大的经济实力和大规模人口的到来为“东方明珠”的璀璨提供了坚定的支撑,但火热的楼市行情却让人们入局的脚步产生了迟疑。

过分喧嚣的楼市不仅影响了正常的市场秩序,还加剧了生活在其中的居民的恐慌和不安。为了引导楼市健康发展,上海出台了各种相应的调控政策,尤其是1月下旬后,政策之密更是让人目不暇接。

2021年1月21日,上海市多个部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,提出十项工作举措,包括打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限2改5、优先满足“无房家庭”购房等多项新政。

1月25日,上海法拍房将纳入限购,购买法拍房需具备本市购房资格。

1月26日,银保监会工作会议提出“严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定”有关要求。

1月28日,上海银保监局召集辖内商业银行召开个人住房贷款专题会议,强调个人住房信贷管理有关要求。

1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,公布了严格审核首付款资金来源和偿债能力、只对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等8大措施。

2月4日,上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》,规定住房租赁经营机构不得新增“租金贷”业务,存量业务也要有逐步压降。这被业内人士看作是最严“租金贷”政策。

从1月21日晚发布楼市调控新政"沪十条",到法拍房被限购,到严格个人住房信贷管理,再到今天的最严“租金贷”,上海楼市组合拳直击当下楼市痛点,拳拳到肉,招招致命,也只有这样才有助于房地产市场稳定,进一步促进后续房价的稳定。

稳楼市稳人心,上海是认真的

紧密的调控不仅表达了上海坚持“房住不炒”的决心,更显示了上海“吸引人”、“留住人”的强烈愿望。

有媒体统计,2021年上海全市会有至少135个新盘入市,至少新增供应近4万套。新房供给实际上在持续增加。

业内专家表示:“在三条红线的政策之下,为加大回款,房企的推盘量有增无减。”这也意味着,上海新房的供应,在未来将保持一定程度的稳定态势。

为了保障住房,让居民有房可住,上海还从以下两方面发力。

首先是增加供给,即提供更多的住房。据上海市房管局公布,《上海市住房发展“十三五”规划》确定的新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。此外,近13万套各类聚焦职住平衡、配套完善、交通便捷的转化类租赁住房已形成市场供应。“十四五”期间,上海市将持续高质量推进租赁住房建设。

其次是精准定位,即将房子卖给真正需要住的人,而不是单纯的投资(投机)客。回顾已颁布的调控政策,无论是对离婚后买房的限制,还是提高免征增值税年限,都是希望将房子卖给真正“住”的人。2月6日,上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘,全部采用计分制,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

回看上海的调控政策以及在住房租赁等方面的持续发力,稳楼市稳房价这件事,上海是认真的。

中指研究院也指出,这些政策的出台指明了2021年的政策风向,传递出了“房住不炒”的政策决心,同时表明一旦市场热度过高、房价出现异动,调控或有进一步加码的可能,升级的方向预计会更微观、更细化。

所以,狂欢是短暂的,稳定向前才是最终的结局。

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