千万人口的网红重镇楼市调控升级！限购、限售加码，封堵投机通道
中国证券报 2021-01-27 17:25
[摘要] 1月27日，杭州市住房保障和房产管理局官网披露，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称《通知》）。
1月27日，杭州市住房保障和房产管理局官网披露，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确，进一步加强住房限购、进一步加强住房限售、进一步加强税收调节、完善无房家庭认定标准、完善高层次人才优先购房政策等5条政策，房地产调控收紧意图明显。
有专家指出，2021年以来，长三角区域及珠三角多个城市收紧调控。短短7天之内，上海、广州、深圳、杭州，合肥等5个城市调控加码，落实中央“房住不炒”政策定位。
杭州是网红经济重镇，2019年常住人口达1036万。
多角度全面收紧
此次《通知》明确，落户本市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房。将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10％的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。
《通知》明确，以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。通知发布之日起，高层次人才转让限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
专家分析认为，杭州楼市调控“打补丁”涉及层面较多。一方面防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间减少。另一方面，赠与人若是赠送房屋，也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也需符合购房资格。过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，此次限购后，通过赠送来回避限购的意义不大。
针对限售，专家指出，过去有购房者钻了限价的漏洞，对部分热盘进行炒作。上述限售政策发布后，意味着一些“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾。此外，限售政策发布后，有利于端正优购购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。
针对增值税免征年限调整，专家指出，目前至少有6个城市升级了增值税的政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。鉴于近期上海增值税升级过程中出现的一些纠纷，落实此类政策的时候，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。
热点城市扎堆加码
国家统计局数据显示，2020年12月，杭州新建商品住宅销售价格环比下降0.3％，同比增长4.5％；二手住宅销售价格环比增长0.5％，同比增长6.9％。同比涨幅高于多数一线城市和热点二线城市。
专家指出，2020年1-11月，杭州商品住宅成交面积累计同比增长20.8％，商品住宅成交金额累计同比增长27.2％。因此，杭州政府在市场热度持续上升时加强管理，目标是堵住炒房渠道、稳定房地产市场。
无房家庭认定方面，专家指出，杭州此次调控对无房家庭认定标准进行了升级，无房家庭可以通过优先购房的方式进行购房。过去，这也成为绕过限购的一种新方式，所以需要管控。
除商品房热度提升外，土地市场也出现较为明显的升温。中指研究院数据显示，2020年300城土地出让金总额为59827亿元，同比增长16％；整体成交楼面价为2586元／平方米，同比上涨7.1％。上海以2952亿元的土地出让金额位列榜首，其次是杭州和广州。
中国证券报记者观察到，2021年以来，热点地区房地产市场频出调控政策，对楼市调控打出“组合拳”。其中，上海限制假离婚买房，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。并提高增值税，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。无房家庭优先摇号买房，同时将法拍房纳入限购范围。深圳则发文对“715新政”在途交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确，封堵了“假离婚”的购房漏洞。
业内专家对此指出，2020年，杭州、深圳、南京、成都等地新房销售都出现了“万人摇”现象，部分新房因为限价，出现明显套利空间，导致假离婚、假落户、假人才出现。热点地区政策调控升级，有助于打击“万人摇”现象。
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