北京、广州尝试“新型”共有产权住房,商品化是共有产权唯一的出路吗?

华夏时报   2021-01-15 08:43

[摘要] 以“回归自居、剔除投资”为基本设计宗旨的共有产权房自诞生以来,一直伴随着高弃选率的难题。

“本来根本没希望,没想到前面的都弃选了。”2020年12月底,“北漂”小王和妻子幸运地在北京买下了他们的首套房,是一套位于海淀区的共有产权房。

之所以说“幸运”,是因为在最初的摇号中,小王一家摇到6000多号,而他们申购的小区总共只有不到3000套房子。不过,由于许多先选房的人都放弃了购买,小王在第四个选房日选房,最终也成功“上车”了。

以“回归自居、剔除投资”为基本设计宗旨的共有产权房自诞生以来,一直伴随着高弃选率的难题。尤其是在北京,多个项目被曝出仅有10%-30%的去化率。从2018年1月到2019年2月,有好几块位置较为偏僻或总价过高的共有产权地块因无企业报价导致流拍现象,尽管这一现象仅为个例。

而近期,部分城市又出台了有关共有产权住房的新措施。2020年12月25日,广州市发布《广州市市本级共有产权住房申请审查实施细则》(下称“细则”),其中再次提到了土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房项目按规定转为商品住房,优先供应对象为符合共有产权住房申购条件的购房者。而北京也在随后的12月31日推出了“新型共有产权房”,购房者取得不动产权证满5年后可按市场价格全产权出售。

“这种转化是值得肯定的。”专家对《华夏时报》记者表示,共有产权如果能向商品化发展,购房者实际的接受程度才会增加,市场认可度也会更高,预计后续类似住房产品的绝对供应规模会增加。

“共有产权”嬗变?

在共有产权转化为商品房的尝试中,广州是第一个吃螃蟹的城市。

2020年1月7日,广州市住建局发布《广州市共有产权住房管理办法》。其中提到,采用土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房销售时,限定的最高销售单价超过同地段、同类型商品住房的市场评估价的85%时,开发建设单位可以向市住房保障办公室或相应的区住房保障部门申请转为商品住房,按权限报市、区政府审批同意后优先面向共有产权住房供应对象出售,不再作为共有产权住房管理,但承购人购买后不得再次申购共有产权住房。

2020年末广州市出台的《细则》则再次重申,上述共有产权住房转为商品住房的办法可以应用在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺等六个协助开展市本级共有产权住房工作的区域。12月30日,广州市市本级首个公开发售的共有产权住房项目榕悦花园开放参观预约,元旦假期日均到访量破千,甚至需要排很长时间的队才能参观样板间。

而北京的调整目前仍停留在供地环节。2020年底,北京市规划和自然资源委员会发布通知,调整北京市海淀区树村棚户区改造B-1南地块和B-1北地块、北京市朝阳区金盏乡小店村3005-08地块等3宗的挂牌出让方式,设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。

但在销售方面,这3块土地上建设的住宅将面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。在后期转让方面,购房人需取得不动产权证满5年才能交易,交易时可按市场价格全产权出售,包括个人持有产权部分及政府持有产权部分,政府按该房源首次上市交易的价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。如将该房源出租,则租金收益全额归购房人所有。

尽管在业内人士看来,由于这几个地块位置十分优越,这一规定更直接的目的在于防止开发商竞价过高,出现“地王”。但在一定程度上,它也是一种将原本封闭运行的共有产权住房和商品化住宅相结合的新尝试。专家预计,后续兼具住房保障和商品化两种属性的房源供应规模会上升。

是唯一的办法吗?

从共有产权转向商品化,这一趋势是否会破坏共有产权原本封闭的系统,给投机炒房者以可乘之机成为舆论普遍关注的问题。

专家认为,商品化基本上不会影响最初为实现“房住不炒”而设计的共有产权封闭系统。他指出,共有产权住房本身是内部循环、不允许对外交易的,如果对外交易的话要补交土地出让金,最终跟商品房买卖是一样的,所以某种程度上来讲不会违背“房住不炒“的大原则。当然,实际过程中要防范有些业主将这些房子拿来出租,或者是私下里提前去商品化交易的违法违规现象,需要及时管控。

但也有一种观点认为,系统的循环封闭并不一定是高弃购率的“罪魁祸首”。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者采访时表示,共有产权住房是个非常好的设计,比较适合新市民。共有产权住房理论上是租购结合的形式,涉及政府产权部分属于政府购买,购房家庭如果继续交租金也可以优惠减免家庭的部分。

新市民一般收入不高,积蓄有限,他们的租房需求是过渡性需求,未来终极需求还是拥有自有的住房。采取共有产权的形式,租购结合也是长短结合,一方面可以解决当前住房的使用权,另一方面有利于解决未来住房的所有权。既匹配了新市民家庭的收入状况,减轻了家庭的支出压力,又减轻政府的保障负担,有利于政府住房保障的可持续。

目前共有产权住房出现的弃购等问题,都是一些政府操作不规范和制度设计不合理导致的。比如,将共有产权住房建在缺乏基础设施和公共服务配套的地区,定价偏高,以及产权交易相关规定的不确定不明确等,这就需要完善具体政策和配套措施,而不是否定这一解决模式。当然各地是否采取这种模式以及具体怎样运作,也要因地制宜。

无论如何,共有产权房显然都是未来一段时间内中国大城市住房市场中重要的一环。1月6日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社记者采访时指出,要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房,供应范围以面向户籍人口为主,逐步扩大到常住人口。而2020年度的中央经济工作会议也强调,要解决好大城市住房突出问题,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

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