超40家!千亿房企“三大老炮”竟掉队了?碧万恒甩开融创,六大新秀负债高危

房天下   2021-01-08 17:34

[摘要] 分析来看,千亿规模具有明显的分水岭特征,房企对外扩张中组织架构、人员配置、经营决策、产品力等等都将面临考验,涅槃重生方能迈上新台阶。

2010年,万科销售规模首破千亿,创造历史,行业沸腾。彼时第二名保利发展销售660亿,第三名绿地控股销售650亿,如今的“宇宙级”房企碧桂园当时不过330亿,排名第九。

根据中指院最新年度营销数据显示,2020年千亿房企新增五家,总数达到41家。百强房企近半迈过“千亿”门槛,曾经的稀缺物种,如今遍地开花,可现实与挑战,并未松懈。

超40家!千亿房企“三大老炮”竟掉队了?碧万恒甩开融创,六大新秀负债高危

“千亿”也分等级

“千亿”目标像是一座山丘,拼命跨过,却一山更比一山高。若以千亿为台阶,2020年度房企销售规模可分五大梯队,分别为7000亿以上、5000-6000亿、3000-4000亿、2000-3000亿及1000-2000亿。

第一梯度专属传统豪强,碧桂园、恒大和万科位列三甲。碧桂园蝉联第一位,但2020增速并不明显,仅达到2.2%,而恒大和万科均超过10%;

第一梯队和第二梯队有着千亿以上的差距。曾一度与前三强齐名的融创,正在被逐渐拉开距离,保利仍然朝着“前三”苦苦追赶;

第三梯队上新了,世茂房地产去年更名为世茂集团,今年销售突破3000亿,升至第八名,而去年排名第八的新城控股已经跌出了10强;

第四梯队中,从第9名至第19名共计11家房企,基本涵盖了未来房地产的种子选手。中国金茂首次突破2000亿,增速达到43.66%;

第五梯队从第20名一直延续到了41名,千亿房企首次超过40家,其中包括6家新晋选手,分别为中骏集团新希望地产、时代中国、禹州集团华发股份、合景泰富。

按照中指研究院统计,2020年,TOP3房企门槛值为7011亿元,TOP10房企门槛值为2892亿元,分别较上年提升749亿元、467亿元,为门槛值增长最大的两个阵营,竞争激烈。

同为千亿规模,增长水平有所不同。中指院指出,3000亿以上大型企业发展更加稳健,销售额均值为5361亿元,销售额增长率均值为6.9%;1000-3000亿企业继续追求规模扩张,销售增长率较快,企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇等实现业绩快速增长,销售额均值为1681亿元,销售额增长率均值为19.7%。

“千亿”新人有何特点?

2020年度新增千亿房企共计6家,跌出1家,净增数与2019年持平,但是比2018年却减少了一半。这也意味着从2019年开始,房企规模增长难度正在增大。

为了实现千亿梦想,新晋房企不得不各显神通,但也能找到一些规律和共同特点。

第一,提早布局。比如,2017年中骏总部从厦门搬到上海,立下“三年计划”,目标2020年“过千亿”;时代中国2018年初就定下了千亿目标,而其2017年度销售额仅为416亿。

第二,大举拿地。千亿销售规模一定是建立在相应的土地储备之上,比如新希望地产,2017年初土地储备总建筑面积为178万平米,到了2019年底,突破1000万平米,达到1057万,3年时间翻了五倍以上。

第三,重仓热门城市。一、二线城市项目价值高,销售前景好。其中,禹州集团重点布局在长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大城市群,一二线城市土储占比超过90%;合景泰富2020年可售货值中,粤港澳大湾区和长三角城市群的比例分别为42%、28%,一二线城市总计占比高达88%。

第四,多元化。商业地产和公寓被多数头部房企视为第二增长点。中骏2019年在新增46个项目中,商住地块就有29个,占比约63%。中骏还计划至2025年布局100座世界城购物中心,实现租金收入超过45亿元;同期,布局20万间长租公寓,方隅资本的管理规模超过600亿元,管理租金规模达100亿。

追求高增长的同时,“千亿”新人普遍面临资金问题。根据2020年上半年财报显示:禹州集团负债总额高达1367.47亿元,资产负债率为81.52%;时代中国负债总额升至1371.1亿元,较2019年末增长9.34%;合景泰富负债总额约1666.08亿元,资产负债率为82.43%;中骏集团负债总额达到1315.10亿元,较上年末增长了10.4%,资产负债率76.38%;华发股份较为典型,2020年上半年借款余额为1422.46亿元,资产负债率为76.83%,净负债率为150.7%,现金短债比仅为0.98,“三条红线”全中。

随着国家资金管控日趋严苛,高负债房企生存发展存在重大隐忧。

掉队的千亿老炮儿

并非所有“千亿”房企都能平稳度过2020年。前十房企中有两家销售额呈现负增长,绿地控股销售额下降8%,由第六名跌至第七,新城控股销售额下降近10%,由第8名跌至13名;而去年的TOP20华夏幸福甚至没能迈过千亿门槛,销售额仅为963亿,降幅近40%。

其中,绿地控股最近几年风波不断,项目事故、客户维权、高管生活作风不检等丑闻接连发生,就在近日还爆出绿地江苏业绩造假问题。自2015年借壳上市,绿地市值最高超过3100亿,如今却只有700亿,市值蒸发了2400亿。

绿地还是“三道红线”试点12家企业之一。财报显示,截至2020年9月30日,剔除预收款后的资产负债率为82.38%,净负债率为183.45%,现金短债比为0.78。三大指标全部未达要求。这家成立于1992年的TOP10房企当下的境况不禁令人唏嘘。

2019年新城控股董事长丑闻明显影响了公司发展进程,当年不仅收缩了拿地规模,还出让不少项目,导致2020年新开盘项目严重不足,大多是去销和尾盘。同时,新城布局了大量商业项目,2020年受疫情影响严重。2020年1-6月,公司累计合同销售金额约975.21亿元,比上年同期下降20.34%,累计销售面积约877.53万平方米,比上年同期下降16.39%。

从华夏幸福三季度财报中就能预感到全年成绩不会理想,营收仅为567.34亿元,同比下降11.79%,归属上市公司股东净利润72.8亿元,同比下降25.3%。

值得一提的是,此前为满足融资需求,华夏幸福还与中国平安签订业绩对赌协议,2018年-2020年将实现净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。如若没有完成,华夏幸福就要以现金方式,对中国平安进行补偿。以2020年营销业绩来看,华夏幸福恐难达标。

2020年对国内房地产而言,无疑困难重重。上半年受疫情影响,楼市冰封;下半年突发“三道红线”,融资渠道受限。背负销售与负债双重压力,房企生存发展充满不确定性。

令人欣喜的是,重压之下房企年度业绩却并未出现滑铁卢。中指院判断,2020年房企销售目标完成率总体较好,均值为106.1%。多数“千亿”房企守住目标及格线,但2020年增速却并不乐观,行业进入降速求稳通道特征明显。

分析来看,千亿规模具有明显的分水岭特征,房企对外扩张中组织架构、人员配置、经营决策、产品力等等都将面临考验,涅槃重生方能迈上新台阶。

标签: 房企 销售

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