中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

中金点睛   2021-01-04 09:08

[摘要] 深度解读房地产贷款集中度管理制

2020年12月31日,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下称《通知》),分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限,并对超限银行设置2-4年调整过渡期,增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的动能,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。

银行

我们认为:1)超标银行有足够长的过渡期调整信贷投放结构,不会影响规模增长和盈利能力;2)房地产市场的健康平稳发展也有利于金融系统稳定性,有利于银行资产质量保持平稳;3)疫情冲击、异业竞争和科技进步之后,信贷结构调整将成为银行经营模式调整转型的又一催化剂,生态场景经营才能帮助银行建立增强客户触达能力和经营能力进而提高金融供给能力。

《通知》延续了此前建立长效机制的房地产政策思路,监管亦设置过渡期安排等稳定措施,预计涉房贷款投放平稳过渡。

《通知》规定,银行业金融机构房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比不得高于央行和银保监会分档设置的上限,并会根据银行的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素进行动态调整。并且,对于2020年12月末未达标的银行设置2-4年的过渡期。另外,住房租赁有关贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不纳入统计范围。监管在答记者问中表示,多数银行符合管理要求,对于超出要求的银行,要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模,确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行,通过延长过渡期等方式差异化处理,确保政策平稳实施。

以1H20数据为样本做静态测算,35家上市银行中12家个人住房贷款或房地产贷款占比超出上限。

7家银行个人住房贷款占比超出上限,成都银行超出8.5ppt,兴业银行超出5.7ppt,招行超出4.7ppt,青岛超出2.4ppt,建行超出1.9ppt,郑州银行超出0.9ppt。10家银行房地产贷款占比超出上限,成都银行超出13.3ppt,郑州银行超出10.4ppt,青岛银行超出9.1ppt,青农商行超出7.5ppt,兴业银行超出6.2ppt,招商银行超出5.7ppt。我们以1H20数据为样本做静态测算/动态测算,北京银行超出2.0ppt,平安银行超出1.8ppt,浦发银行超出0.4ppt。

考虑2-4年的过渡期和贷款增长,我们认为政策为银行调整信贷结构留有了充足时间和空间。

动态测算:第一档超标银行未来2年新增个人住房贷款占比可能下降至26-30%(建行),1H20末个人住房贷款余额占比为33-35%,上限为32.5%。第二档超标银行未来4年新增个人住房贷款占比可能下降至12%左右(招行、兴业),1H20末个人住房贷款余额占比为24-26%,上限为20.0%。未来2-4年新增房地产贷款占比可能下降至18%-26%(招行、兴业、北京、平安、浦发),1H20末房地产贷款余额占比为28-34%,上限为27.5%。第三档超标银行未来4年新增个人住房贷款占比可能下降至9-16%(成都、郑州、青岛),1H20末个人住房贷款余额占比为18-26%,上限为17.5%。未来4年新增房地产贷款占比可能下降至10%-19%(成都、郑州、青岛、青农商行),1H20末房地产贷款余额占比为24-36%,上限为22.5%。

经营模式调整转型的又一因素。

我们预计政策不会影响信贷投放节奏,经济复苏趋势明确,信贷需求旺盛,我们预计超标银行会调整增配风险调整后收益率类似于房地产贷款的信贷产品,另外银行可能通过资产证券化加大存量贷款流转。考虑政策的中长期影响,我们认为基于生态场景经营的数字银行才能显著提高金融供给能力,有效触达和服务经济转型升级过程中金融需求旺盛的客群,即政策引导支持客户群体。

房地产

《通知》提出银行涉房贷款集中度分档管理制度并设置业务调整过渡期,有助于房地产行业长期平稳健康发展。

《通知》延续了房地产长效机制和金融审慎管理制度的思路,分五档管理银行业金融机构涉房贷款集中度,具体包含房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个关键指标,对超限2ppt以内和2ppt以上的银行分别设置2年和4年的业务调整过渡期。根据上文中金银行组测算,房地产贷款规模占比约七成的35家上市银行中7家单指标超限(其中2家个人住房贷款占比超限,5家房地产贷款占比超限),5家双指标均超限。我们认为这一房地产贷款管理新规在长期维度有助于房地产贷款头寸平稳地向头部银行集聚,促进房地产市场平稳健康发展,与中央经济工作会议提出的政策“不急转弯”的原则相匹配。

图表:房地产贷款余额占比和新增房地产贷款占比

中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

资料来源:中国人民银行,中金公司研究部

图表:个人购房/住房贷款余额和开发贷余额占人民币贷款余额比重

中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

注:2017年1季度开始中国人民银行公布的按揭贷款口径从个人购房贷款调整为个人住房贷款。资料来源:中国人民银行,中金公司研究部

房地产贷款管理新规对今年按揭贷款投放额度和商品房销售额存在边际负面影响但幅度有限,各线级城市分化或进一步显现。

根据中金银行组测算,按揭规模占比超七成的第一档银行中,个人住房贷款占比超限银行的超限点数均在2ppt以内,对应在未来2年的过渡期内年均新增个人住房贷款占比为26%-30%。考虑到中小型银行按揭规模占比不高,大型银行个人住房贷款占比超限点数不多,同时存在业务调整过渡期,我们认为新规对今年按揭贷款投放额度和商品房销售额存在负面影响但幅度有限。在区域层面,由于部分中型银行和城商银行个人住房贷款占比压降压力高于大型银行(根据中金银行组测算,兴业、招商、成都和青岛银行个人住房贷款占比分别超限5.7、4.7、8.5和2.4ppt),我们认为第一档大型银行按揭规模占比更高、中型银行和城商银行按揭规模占比更低的高线级城市受新规负面影响较低,各线级城市分化或将进一步显现。

房地产贷款管理新规并非针对房企融资端的进一步全面收紧,行业集中度料将加速提升。

自2018年以来房企融资环境呈逐年收紧态势(资管新规、“三道红线”),房企整体杠杆水平已有所下降。我们认为本次房地产贷款管理新规并非针对房企资金端的进一步全面收紧,同时考虑到银行可能通过资产证券化加大存量贷款流转,新规对房企融资头寸的负面影响幅度有限,但在区域和企业层面或存在差异。根据中金银行组测算,35家上市银行中仅部分城商银行房地产贷款占比超限点数较多,例如成都、郑州、青岛和青农银行房地产贷款占比分别超限13.3、10.4、9.1和7.5ppt,我们预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力,但其余与大中型银行和未超限城商银行合作的房企融资压力仍可控,行业集中度料将加速提升。

图表:预计2021年净新增抵押贷款占净新增贷款比例为24%

中金解读房地产贷款集中度管理制:为银行调整信贷结构留充足空间

资料来源:中国人民银行,中金公司研究部

重申对于A/H地产板块的看多观点。

我们判断2021年为房地产基本面降速而非失速年,预计全年商品房销售面积、销售额、新开工面积、房地产开发投资额分别同比-2%/+2%/-3%/+6%。考虑政策在实际执行或存在正向预期差,我们积极提示当前时点地产板块的配置价值,重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头。

风险

融资与信贷政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期。

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