成都商品房预售款将被全程监管 防止开发商挪用跑路

成都市政府办公厅  2020-12-08 16:11

[摘要] 12月8日成都市人民政府网站发布《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》。为进一步加强成都市商品房预售款监管，保障预售商品房工程建设，维护承购人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展。《办法》规定，商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

12月8日成都市人民政府网站发布《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》。为进一步加强成都市商品房预售款监管，保障预售商品房工程建设，维护承购人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展。《办法》规定，商品房预售款将全部直接存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

成都市政府办公厅对《成都市商品房预售款监管办法》进行了解读：

一、制定《办法》的背景及目的

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）、《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）等商品房预售款监管的有关规定，2015年原市房管局印发实施了《成都市商品房预售款监管办法》（成房发〔2015〕135号），对我市商品房预售款监管发挥了积极作用。随着房地产市场的不断发展，出现了一些新情况、新问题，为适应新的市场变化，进一步贯彻落实上级有关房地产市场监管的部署要求，促进我市房地产市场平稳健康发展，有力保障商品房工程建设，维护承购人的合法权益，根据成都实际，我市研究起草了新的《成都市商品房预售款监管办法》（以下简称《办法》），经广泛征求社会各界意见并修改完善后，印发了本《办法》。

二、《办法》主要内容

（一）关于预售款监管模式

《办法》规定，我市商品房预售款实施住建部门、监管银行、开发企业三方监管模式。

对于符合本《办法》第七条条件的商业银行，市住建部门与其签订预售款监管金融服务协议。开发企业在申请商品房预售许可前，选定一家监管银行的综合性支行作为预售款监管的承办银行（简称承办银行），项目所在地住建部门、承办银行和开发企业应签订预售款三方监管协议（简称三方监管协议），对监管范围、监管额度、收存及支取要求、三方权利义务、违约责任等事项进行具体约定。

（二）关于各方监管责任

开发企业责任。开发企业在预售款监管过程中承担主体责任，按本《办法》规定签订三方监管协议。在商品房销售期间，开发企业应将三方监管协议文本在商品房销售现场进行公示，并将相关内容在商品房买卖合同中予以明确。开发企业应严格按照本《办法》规定以及三方监管协议，规范预售款的收存和支取，确保预售款用于工程建设，并接受住建部门的监督管理。

商业银行责任。监管银行按照本《办法》规定与市住建部门签订预售款监管金融服务协议，审慎选择承办银行，指导承办银行签订三方监管协议，督促承办银行履行相应职责；承办银行按规定及时开设监管账户，设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况，并在项目所在地住建部门的监管下实施预售款收存、支取，接受住建部门监督；贷款银行应按照相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款直接发放至监管账户，保证贷款数据与监管平台进行实时数据交互。

住建部门责任。市住建部门负责全市商品房预售款监管的组织、协调和指导，对各区（市）县住建部门履行监管职责的情况进行监督管理。各区（市）县住建部门按本《办法》规定签订三方监管协议，依据协议对预售款收存、支取进行审核；对银行、开发企业履行三方监管协议情况进行监督。住建部门负责对开发企业及相关责任主体（勘察、设计、施工、监理单位）的违规行为进行查处，涉嫌违法的，移送相关部门依法处置。

各区（市）县政府（管委会）责任。各区（市）县政府（管委会）应加强组织保障，指定相关部门负责辖区内的商品房预售款监管工作，强化对商品房工程建设情况的监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷，确保辖区内商品房预售款监管工作顺利实施。

（三）关于监管范围

自本《办法》实施之日起，在本市行政区域内新申请预售许可的商品房项目，其预售款的收存、支取及其监督管理适用本《办法》。

（四）关于预售款监管额度

各区（市）县住建部门按照本《办法》第九条的相关规定分类核定预售款监管额度，并在三方监管协议中予以明确。实施预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩机制，住建部门根据开发企业在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级动态调整监管额度。

（五）关于预售款收存管理

预售款包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。开发企业应当将购房人交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。监管账户内资金达到监管额度后，对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

（六）关于预售款支取管理

监管额度内的预售款支取实施节点余额管理。开发企业向项目所在地住建部门申请支取预售款时，必须达到本《办法》规定的工程建设进度节点，支取后的余额应满足监管要求。开发企业在申请支取预售款时其信用等级发生变化的，支取后的资金余额同步调整。

（七）关于预售款监管服务平台

市住建部门负责建立全市统一的预售款监管服务平台（简称监管服务平台），利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查；各区（市）县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况，会同有关部门依法开展调查处理；开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。

（八）关于违规行为处理

住建部门对开发企业违反本《办法》规定的，在其整改期间，暂停预售商品房网签备案系统使用权限；未整改到位的，予以通报批评、纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。勘察、设计、施工、监理单位有违规行为且未整改到位的，按规定予以信用记减分，并向社会公示。

监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，住建部门予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。

贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工的，由住建部门及时向社会公告，并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理，市住建部门不再与其签订预售款监管金融服务协议。

《办法》第二十四条还明确了行政机关及其工作人员存在违规行为的处理措施。

下附政策全文：

成都市人民政府办公厅关于印发成都市商品房预售款监管办法的通知

各区（市）县政府（管委会），市政府有关部门，有关单位：《成都市商品房预售款监管办法》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

成都市人民政府办公厅

2020年12月4日

成都市商品房预售款监管办法

章总则

条（目的依据）为进一步加强我市商品房预售款监管，有力保障预售商品房工程建设，维护当事人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）本市行政区域内商品房预售款的收存、支取及其监督管理，适用本办法。

第三条（术语含义）本办法所称商品房预售款（以下简称预售款）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。

第四条（监管原则）预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

预售款监管期限，自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。第五条（职责划分）市住建局负责全市预售款监管的监督指导，各区（市）县住房和城乡建设行政主管部门（以下称为监管部门）具体负责辖区内预售款监管工作。各区（市）县政府（管委会）负责加强组织保障，确保辖区内预售款监管工作顺利实施。

对于预售款监管工作中涉及商业银行相关行为的，市住建局会同市金融监管局商请人行成都分行营管部及四川银保监局监督管理及指导。第六条（信息平台）市住建局负责建立全市统一的预售款监管服务平台（以下简称监管服务平台），以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位，与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，实现预售款监管网络化、自动化。

第二章预售款监管专用账户

第七条（监管银行）预售款监管实行银行专户监管制度。具备下列条件的商业银行，均可向市住建局提出要求担任预售款专户的监管管理银行（以下简称监管银行）：

（一）在我市行政区域内设有营业网点，承诺遵守我市预售款监管规定的分行级及以上的商业银行；

（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售款监管风险的能力；

（三）近3年内未发生金融风险及重大违约事件；

（四）网络技术条件能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息。

对于符合条件的商业银行，市住建局予以公告，并与其签订预售款监管金融服务协议。

第八条（监管账户及协议）开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户（以下简称监管账户），承办银行在该监管账户下按预售许可范围（为一幢）设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况；开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议（以下简称三方监管协议）。

三方监管协议指导文本由市住建局会同有关部门制定。

第九条（监管额度）监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度（以下简称监管额度），具体在三方监管协议中予以明确。其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于我市建设工程平均建安费用标准的，按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。

预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。开发企业申请商品房预售许可时，在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A＋＋级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十；A＋级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十；A级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之十；B级的，监管额度按正常值核定；C级的，监管额度上浮百分之二十；D级的，监管额度上浮百分之四十。

第十条（预售方案）开发企业申请商品房预售许可时，按规定提交的商品房预售方案应当包括以下预售款监管内容：

（一）三方监管协议；

（二）预售款监管诚信承诺书。

第十一条（变更、解除）三方监管协议主要内容发生变更的，应当及时变更并通过监管服务平台上传。

商品房预售合同约定的集中交付期限届满后，开发企业须持预售商品房集中交付情况报告等资料向监管部门申请解除预售款监管，监管部门确认通过后，监管服务平台解除相应的预售款监管。

第十二条（信息公示）开发企业预售商品房期间，应当在商品房销售现场公示三方监管协议文本。

第三章预售款的收存

第十三条（预售款收存）预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

第十四条（收存把关）开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该预售款存入监管账户的凭证；其中通过贷款方式购房的，入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

第十五条（足额确认）监管账户内资金达到监管额度后，监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

第四章预售款的支取

第十六条（节点余额要求）支取监管额度内的预售款，在预售商品房达到下列工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求：

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之六十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十；

（二）完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之五十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十；

（三）完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五；

（四）完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取。其中，规划用途为住宅的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之七十；其他规划用途的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之五十。

开发企业申请支取预售款时其信用等级发生变化的，每次支取后的资金余额同步调整。

第十七条（支取通知）工程建设进度达到本办法第十六条所述节点的，工程质量监督管理、工程并联竣工验收部门应在受理开发企业申请后的规定工作日内完成审核。开发企业可通过监管服务平台向监管部门提交相应的主体结构分部工程质量验收记录、装饰装修分部工程质量验收记录、建设工程并联竣工验收合格证明文件及预售商品房集中交付情况报告等资料，申请支取监管额度内的预售款。

符合条件的，监管部门应在受理后3个工作日内通过监管服务平台向承办银行发送准予支取通知。

第十八条（支取例外）开发企业取得预售许可证后因商品房销售不畅等原因导致预售款未能达到监管额度的，经监管部门核实确认后，可支取预售款用于工程建设。鼓励监管银行、贷款银行提供资金支持，促进预售商品房按时并联竣工验收。

开发企业因债务纠纷导致监管账户资金被冻结的，应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成并联竣工验收，并向商品房所在地监管部门报告；监管部门应当核实确认并予以公告。

第十九条（禁止情形）预售商品房有下列情形之一的，监管部门不得准予支取预售款：

（一）预售款未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（二）工程建设进度节点未达到本办法第十六条规定情形之一；

（三）开发企业直接截留预售款或转入其他账户且未按要求整改到位；

（四）开发企业申请用于与承购人解除商品房预售合同时退房的结算退款。

第五章监督管理

第二十条（监督考核）市住建局应当加强监管服务平台的监测和随机抽查，并将各区（市）县预售款监管工作纳入年度考核事项；监管部门应当及时核查资金异动情况，受理咨询投诉，会同综合执法部门依法处置违规行为，并公开披露。

各区（市）县政府（管委会）应当指定相关部门加强辖区内商品房工程建设情况监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷。

第二十一条（开发企业违规责任）对于开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限：

（一）未按本办法规定收存或支取预售款；

（二）提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售款；

（三）其他违反预售款监管规定的行为。

对未整改到位的，按照相关规定，由监管部门通报批评，纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。

第二十二条（银行违规责任）监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反预售款三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。

贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的，由监管部门及时向社会公告，并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理，市住建局不再与其签订预售款监管金融服务协议。

第二十三条（相关主体违规责任）勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的，由监管部门责令其限期改正，对未整改到位的，按规定予以信用记减分，并向社会公示。

第二十四条（相关人员违规责任）行政机关及其工作人员在预售款监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十五条（政策解释及实施细则）本办法由市住建局负责解释，实施细则由市住建局会同有关部门共同制定。

第二十六条（施行日期）本办法自2021年1月7日起施行，有效期3年。

开发企业开发建设的保障性住房、人才公寓、拆迁安置项目和建筑区划内按规划配建的停车位不执行本办法。本办法实施前已取得商品房预售许可证的，按原规定执行。此前本市预售款监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。

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