葛海峰：中指大数据助力地产企业精准把握2021投资方向
房天下 2020-12-03 18:13
[摘要] 2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
2020年，在房地产金融监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行。2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
会议中，中指控股副总裁兼数据事业部总经理葛海峰做了《中指大数据助力地产企业精准把握2021投资方向》主题演讲。
葛海峰总此次演讲主要介绍了两方面的内容：一、介绍中指沉淀的房地产市场相关数据内容；二、在数据的基础上，结合相应算法、工具，讲述房地产开发企业应用场景，讲述中指如何帮助企业做决策分析和判断，帮助房地产开发企业把握2021年。
中指庞大的房地产市场数据
从数据历史来看，中指从1994年中房指数系统就开始沉淀中国房地产数据，从做房地产价格指数、房价，到对房地产链条，从土地端到新房市场、二手房市场，到不同的业态，住宅、商业、办公以及到跟房地产相关的人口、POI、购房者、交通、空间等等各个维度建立了庞大的数据体系。中指基于这个数据体系构建了数据的底座，再基于数据底座提供算法和工具相应内容。
中指从2004年“831”大限之后、土地招拍挂市场，覆盖了超过2300多个城市，系统中大概有182万宗地块信息，并建立了比较完整的土地监控体系：从地块到项目，到拿地的企业，实现全生命周期跟踪。中指土地数据在2010年的时候获得了当时国土资源部（现在自然资源部）科学技术二等奖。
中指土地的数据是非常完整的土地数据，不仅覆盖的城市多，同时还囊括了土地公告文件、土地标书，从标书中提取关键性的指标、工地的附图。中指目前还拥有大概50个重点城市覆盖土地的航拍影像资料，便于房地产开发企业在拿地的时候就对周边的情况进行可视了解。
对于新房，中指覆盖了600多个城市，接近40多万个住宅项目，跟踪项目基础信息、楼盘数据、楼盘基础字段以及房地产交易的情况。同时跟踪整个房地产市场的供给，以项目的存量到广义存量的测算跟踪项目内容，项目的供求关系，推出时间，成交时间，成交情况，成交的结构。
同时，中指还会针对新房市场关注城市政策，跟踪、整合城市限购、限售、人才、开发商现金流、成本相关的政策和文件。
开发商企业现在越来越关注二手房市场，目前中指有100个城市二手房市场的跟踪，底层数据从每套房屋的数据，到小区，再到整个二手房交易市场。
从去年中指开始延展整个数据相应的链条，采集家居精装方面的数据，帮助房地产开发企业和下游装饰装修企业以及家居配饰相关企业判断市场。在数据库里，每个精装修楼盘都会跟踪装修的标准，样板间的材料、型号，同时贯穿在建工程和土地，帮助企业全生命周期看新房的项目情况及整个装修市场情况。
中指通过两三年的时间布局了商业地产的数据，尤其是写字楼市场。中指目前覆盖中国20个主要城市的写字楼市场，写字楼的楼盘情况、楼栋情况以及相应的租户、租赁面积、空置状况，在中指的系统中都可以呈现。
商业地产数据在购物中心和品牌部分覆盖了中国100多个城市的基础数据。同时会监控跟购物中心相关的数据，比如品牌商家库，还会跟踪与购物中心运营相关的数据，比如客流、用户画像、城市数据、商圈数据、业态数据等等。
另外，中指还会跟踪目前国内所有跟房地产相关的上市公司和重点的非上市企业的经营数据，包括房地产上市公司以及物业上市公司。金融机构经常用到的城市层面的房地产统计数据、交易数据、政策数据、开发经营的数据、规划数据、宏观经济数据等等，中指都有数据的沉淀
除了这些数据之外，中指数据还在构建大数据生态，不仅仅是房地产直接的数据，包括跟房地产相关的，比如控规、产业、学区、交通、航线、高铁、消费等等。国内房地产开发企业和金融机构都在使用中指的数据做行业的研究、项目分析、趋势研判。
为房企投策三大应用场景提供决策工具和系统
个场景是城市选择：一些企业已经布局了三四十个城市，接下来如何布局，要选择哪些城市进行深耕，是他们面临的课题。以长三角区域为例，选择大湾区肯定没有问题，这些城市如果含上县级市，城市数量是上百个，这些城市怎么选择，建立什么样的标准，其实是很多企业面临的问题。
中指有一整套的城市评价体系和模型，有大概150个相关指标，这个指标池反应了这个城市投资的各个方面，企业可以根据自身的发展特点，比如关注去化周期，如果城市去化慢肯定不考虑，企业也可以考虑市场规模空间，销售规模比如低于300亿或者400亿不考虑。
中指系统当中设定模型后可以做评价结果输出和多城市之间对比，快速呈现出企业所要进入的城市，同时也可以提供自有数据的录入和数据的呈现，一键输出相应的结果。提供城市漏斗，包括大家提到的自有指标的筛选，设置指标的范围，然后一键选出企业所关心的城市。这些城市可以通过中指的可视化工具在整个地图上去呈现出来，这样明年到底怎么布局就可以快速的呈现。
第二个场景是板块，到某城市去深耕，如何判断城市到底哪些区域有潜力？中指通过现状的价值模型和潜力的价值模型进行叠加看拓展地图，再对这个板块去做深度的跟踪和分析，然后判断城市当中的潜力区域。
第三个场景是拿地。在地块出来的时候，或者要勾地，要选择某个地块的时候企业可以怎么做？从中指系统当中调出土地数据，同时把自己关注的地块在中指系统中进行相应的标注和数据录入。中指针对这个地块可以提供一套评价体系，包括区位条件、配套资源、规划利好、负面要素，一键形成地块SWOT分析，判断这个地块到底有哪些优势和劣势，有哪些风险和机会。
同时中指可以快速地帮助企业生成关于地块的分析报告，可研分析报告，大幅度减少投拓人员在一线的工作量。
以上是中指在整个大数据的系统平台、算法、工具，在房地产开发企业投策场景的应用，中指给金融机构就决策工具、评级系统，对商业地产，对购物中心的招商招调，对写字楼的运营都提供了相应的决策工具和系统，希望所有的房地产开发企业、金融机构以及合作伙伴关注中指在数据系统方面的产品，把握2021。
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