曹晶晶:TOD发展迅猛将迎黄金期 站点物业房价、租金高
房天下 2020-12-03 18:05
[摘要] 曹晶晶表示，城市群、都市圈近些年发展迅猛，一二线城市在郊区化的过程当中不断扩围，空间拉大，轨道交通伴随建设。
2020年，在房地产金融监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行。2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
会上，中指控股指数事业部研究总监曹晶晶发表主题演讲。
中指控股指数事业部研究总监曹晶晶
TOD发展迅猛 “十四五”期间将迎黄金期
曹晶晶表示，城市群、都市圈近些年发展迅猛，一二线城市在郊区化的过程当中不断扩围，空间拉大，轨道交通伴随建设。中指研究院监控数据显示，2019年整个36城出行以公共汽车为主，占出行比例50％左右，轨道交通的客运总量占公共出行35％。北京、上海、广州等核心城市轨道交通比例已超50％，很多人出行变成了地铁，这成为城市发展的现状和阶段特点。
近10年，内地TOD已经步入快速发展期，像广州、成都等多个城市非常重视TOD模式的开发。“十四五”期间城市轨道交通加快建设阶段，将迎来TOD黄金期。目前，40个城市运营里程6700公里左右，63个城市实施规划轨道交通超过7300公里。未来将有更多城市加入轨道交通的建设，会释放出更多的机会。
中指院在联合中国城市轨道交通协会、西南交大TOD研究中心、公管学院三方发布了中国城轨TOD指数。指数围绕交通效率、发展潜力、物业价值及幸福体验四大维度做体系建设。交通效率涵盖交通可达性、地铁和公交站接泊的数量、交通的拥堵率和交通服务设施的配套；发展潜力涵盖人口、产业、工作岗位等维度；物业价值围绕住宅开发体量、写字楼规模、新房价格、二手房价格、写字楼租金等；幸福体验围绕商业配套、医疗配套、教育配套等搭建。
哪些城市TOD模式开发更具引导价值？通过对37个轨道交通城市，175条线路和3327个轨道交通站点的数据做了全方面研究，可按成网城市和未成网城市两类进行总结。
从成网城市的表现看，深圳、上海、广州、北京四个一线城市TOD指数位列前四位，这与一线城市轨道交通开通时间早、综合运营效率高有关。西安、成都、杭州、长沙位列四到八位，成都轨道交通建设速度非常快，截止到2019年成都仅次于广州、上海、北京，运营里程在第四，但仍处于初期开发阶段，前景广阔。
在未成网城市中，TOD排序是哈尔滨，其次是福州、石家庄和厦门。哈尔滨交通效率、发展潜力和幸福体验等指数领先，但哈尔滨物业价值指数在未成网城市中低于整体的中位数，未来有很大的提升空间。
从重点的城市来看，深圳人口在持续的流入，最近几年深圳常住人口增量超40万，深圳的面积和其他的一线城市和二线城市相对较小，怎么解决城市发展和土地的利用空间较小的问题？TOD模式在发挥了巨大作用。从人口和城轨，城轨和工作岗位产业分布的耦合度来说，深圳表现非常好，未来很多城市也会效仿深圳TOD模式开发。
TOD模式对开发企业来说最关注的还是它对物业价值提升的空间，通过分析得出地铁站点物业，无论是房价、租金确实领先于非站点周边。
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