秦虹：房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰
中指研究院 2020-12-03 16:41
[摘要] 2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
2020年，在房地产金融监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行。2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
会议中，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹发表讲话。
房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰
秦虹表示规划《中共中央关于“十四五”规划和二O三五年远景目标规划建议》的逻辑主线是，在全面建成小康社会之后，开启全面建设社会主义现代化国家新征程，要科学把握新发展阶段，深入贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构改革为主线，实现经济行稳致远、社会安定和谐，为全面建设社会主义现代化国家开好局、起好步。简而言之，规划《建议》的核心要义体现在三个“新”上，就是新发展阶段、新发展理念、新发展格局。
新阶段是未来个高质量发展阶段；新发展理念是五大发展理念，创新协调、绿色、开放、共享；新发展格局就是以国内大循环为主体，国内国外“双循环”共同发展的新格局。
在这样一个大的背景下，关于“十四五”和2035年远景目标的建议中，关于房地产的发展，其中有两个地方提到了。
个地方是在形成强大国内市场，构建新发展格局这段里面提出来“要推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，也就是说未来步入“十四五”，下一步的房地产要求要和实体经济均衡发展，回归到了房地产业的本质特征。房地产最本质的是一个城市生存和运行的载体，这是它最本质的特征，它是载体，既然是载体这个载体的发展一定依托于载体之上所存在的那个东西。城市之所以存在，其实最核心的就是第二产业和第三产业，二三产业是城市的基本特征和服务二三产业的这些人，所以未来的房地产发展，中央在前面新格局里面提出来，房地产要同实体经济均衡发展，不能脱离实体经济，房地产未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。
第二个提到房地产的地方是关于推进以人为核心的新型城镇化中重点讲了房地产，有四个核心：
一是要实施城市更新行动；二是要坚持房住不炒的定位；三是有效增加保障性住房供给；四是发挥中心城市和城市群带动作用。
这里特别强调了推进以县城为重要载体的城镇化建设。从政策来讲有三点确定无疑，三大政策要点要贯彻在“十四五”始终。
一是要坚持房住不炒的定位，稳定房地产市场的发展。房住不炒不是对买房人的要求，而是对整个房地产全产业链的要求，都要贯彻房住不炒。
包括现在金融的管控和土地出让市场上的改变都在贯彻房住不炒，它是全产业链，不仅仅是对买房人所说的。
二是“十四五”期间政府对房地产的要求会树立底线思维，防风险。应该说当前我们国家在未来的发展过程中风险的防范要求非常高，房地产涉及到大量的金融，大量的社会稳定，产业的发展，联系度非常大，所以房地产的风险一定是整个国家，整体风险安全中的最重要的一环。所以今年8月份关于出现的三限、四档、两观察的房地产企业融资和拿地的调控政策，实际上都是在为防风险做准备。我认为，在“十四五”期间，关于房地产市场防风险一系列政策制度会继续完善和坚持，我们需要有所准备。
三是面向新市民大力发展租赁。可以看到关于中国的城镇化在未来依然还有一定的空间，毫无疑问，“十四五”中国的城镇化继续上升，城镇化依然是支持中国经济内需发展的重要引擎。去年和今年中央财政为了支持发展各个地方的租赁市场，选择了24个城市，中央财政给予支持。在规划建议明确提出来，集体建设用地建租赁住宅；规范发展长租市场；扩大增加保障性租赁供给。这一系列政策措施都是为了满足和保证城镇化以后新市民在城市里面落户的举措，尽管可以看到现在有一些租赁企业出现了问题，但是下一步发展租赁市场的态度是坚定的，政策也会陆续完善和给予支持。
毫无疑问，未来中国的城市更新面临着巨大的空间，主要表现在三个方面：
一是城市中大量的低效经济空间有待开发和升级，这种低效空间在过去粗放式、扩张式、快速摊大饼式的城市发展格局下，大中小城市都存在，大城市这种面积也非常多。
二是老旧小区和基础设施改造的需求大幅度的提升。
三是产业更新迭代对城市空间提出了新要求。
从国家政策上看，可以看到实施城市更新政策上有连续性。2015年，时隔37年我们召开的第四次城市工作会议上，中央城市工作会就已经提出来未来的城市发展要转型，要树立城市“精明增长”、“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，这是2015年中央城市工作会提出来的。2019年中央经济工作会上提出来，要加强城市更新和存量住宅的改造升级。今年10月，中央关于“十四五”规划建议里面再次明确提出来实施城市更新行动。我们为什么要重视这一点？党中央还没有明确提出城市更新行动的时候，其实我们国家很多城市也在搞城市更新，但是那种更新基本上是各个城市的自觉行动，有的城市重视，有的城市不太重视，重视的城市有法规、有机构、有案例、有政策，不重视的城市可能还不知道城市更新到底要做什么，差别非常大。城市更新对提高国内内需，助推国内大循环，将会起到非常重要的作用，盘活低效空间、改善人居环境、激发商业活力、丰富人文资源，将会极大推动国内大循环。
投资空间是人口和产业流入的都市圈，未来值得关注
可以说，中国的城镇化整体超过了60％，现在20个城市，城市化率超过80％，40多个城市城市化率超过了70％，发展是不平衡的，整体上由于城市化率进入了中高级发展阶段，所以城市化出现了新格局，就是以城市群和都市圈为主体空间形态，这几年已经出现了人口的流入、流出，已经发生了很大的变化。凡是人口流入地方快的都市圈发展都是房地产发展的投资机会，这回归了房地产作为城市载体的本质。
未来高人口基数下的县级市也是投资机会
这些县级市也可能并不在都市圈里，甚至都不在城市群里，但是我认为高人口基数下的县级市由于城镇化的进程还在继续导致本地城镇化的潜力依然会很大。在这里可以看到，今年中央发的专项债投资，市政产业园的基础设施、民生服务、生态环保类的投资在区县级的占比明显大幅度提高，而且中央在“十四五”规划里专门提出来要发展县域经济，随着一些人口基数大的县域经济基础设施投资、公共服务投资力度的增加，一定会带来更多的农民愿意到这些地方作为进城落户的步。除了都市圈之外，人口潜力大的县级市也有人口红利，城镇化潜力大的地区是比较值得关注的。
需要关注整合资源为特征的新型地产的发展
该特征的新型房地产涉及范围比较大，它涉及到房地产业转型的发展。举两个例子说明一下：比如说现在的产业园的发展，新一代产业园的发展和过去产业园的发展出现了极大的不同，过去的产业园里面只是办公楼、工厂、仓库，白天有人上班，晚上就变成了空城，但是现在一代的产业园它尽管不在城市的主要位置，但是由于它做了一个复合业态产业的发展，增加了大量的服务性的内容，所以它变成了有居住、有办公、有生活、有交往等等丰富业态，带来了巨大的人流和产业的集聚。我们可以看到国家的政策在这方面也给予了支持，也就是综合用地，原来工业用地7％可以做服务业，做公寓，现在已经从7％提高到了15％。第二个例子是TOD，TOD这种开发模式以公共交通为导向可以发挥它的功能复合、聚集开发、高效到达、满足居住、办公、商业、文化、餐饮、生态、艺术等等复合业态的发展，它会带来城市交通节点进一步的繁荣，会吸引大量的资金、产业、人流，给城市的发展注入活力。这些都是新型产业业态。
未来的居住产品要满足美好生活的完整和健康社区
以浙江省打造未来社区为例，提出来“三化”“九场景”，人本化、生态化、数字化，九大场景。概括起来说明未来社会所需要的即使是居住产品，也不仅仅是住房这样单一的业态，同时要满足大量为居住生活的各种服务都要具备。这就要求开发企业未来在投资过程中能够更加把服务和配套生活向需要的业态组合起来，这是未来社会上需要关注。
总而言之，中国的房地产在城镇化的发展，在国家所确定的，到2025年中国经济总量和人均GDP要比2020年翻一番的前提下，中国经济依然增长为房地产这个载体提供了非常丰厚的内容，这是房地产发展的很好的机遇。“十四五”之后中国的经济增长也同样遇到了挑战，中国的人口结构会发生不利于房地产发展的变化，老龄化的出现，以及劳动力人口占比的下降会对房地产市场产生很大的影响，同时供求格局，无论是地域、结构、产品的品类都和过去发生了很大的差异，对房地产企业来说都是一个巨大的挑战。
我们只有积极应对转型，看准趋势来提升自身的产品力，具有抗周期能力的企业未来才会有很好的发展。
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