11月300城卖地额降15% 龙头房企谨慎出手 谁还在扩储？
扬子晚报 2020-12-03 08:46
[摘要] 经历二季度集中补仓后，三季度房企开始回调拿地节奏，进入四季度，房企拿地规模呈现缩减趋势，10月、11月均持续下降。
从1-11月新增货值房企排名来看，碧桂园、恒大、保利占据榜单前三位。
在“三道红线”影响下，部分房企放慢了拿地的脚步。据中指研究院数据显示，11月300个城市土地成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。
但从前11个月来看，百强企业拿地总额2.85万亿元，拿地规模仍在同比增长，达到13.8%。相对来看，前10名企业在投资方面更加谨慎，拿地销售比同比下降；而位居前11至30阵营的企业因为追求规模适度增长，表现为积极投资土地市场。
业内人士认为，临近年底，预期仍会出现拿地小高峰。不过，鉴于房企有息负债规模增长受到限制，预期房企拿地也将保持审慎策略。
11月50家房企单月拿地金额下降
经历二季度集中补仓后，三季度房企开始回调拿地节奏，进入四季度，房企拿地规模呈现缩减趋势，10月、11月均持续下降。
中指研究院数据显示，11月300个城市土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；成交面积8001万平方米，环比下降27%；出让金额4209亿元，环比下降15%。与此同时，50家代表房企中，32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。对此，中指研究院企业事业部研究主管黄静分析称，“三道红线”对房企拿地或有一定影响。
当然，11月也存在个别拿地较“猛”的企业，比如金茂和宝龙11月拿地额占前11月总额之比超过30%，合景泰富在25%以上。
2020年1-11月50家代表房企每月拿地总额
数据来源：CREIS中指数据，中指地主；数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地。
值得关注的是，11月深圳土地市场异常吸睛。11月23日，深圳8宗居住用地入市，总出让面积73.22万平方米，总起拍价合计294.42亿元。其中，宝安沙井A301-0575号宗地，该地块由深圳融华置地投资有限公司以底价127亿元竞得。在11月份住宅用地成交总价10中，深圳市宝安区沙井街道地块以总价127亿元位居榜首。
整体来看，11月份住宅用地成交总价10中的土块主要集中于深圳及广州。其中深圳共入榜4宗地块，总成交金额为336亿元；广州有2宗地块入榜，总成交金额87亿元。
在业内人士看来，11月深圳土地只是全年土地市场的缩影，2020年土地市场整体持续处于高位。
据某研究中心统计数据显示，截至2020年11月23日，今年已经有上海、杭州、广州3个2000亿卖地城市，还有北京、南京等6个千亿卖地城市。累计看，超过28个城市卖地超过500亿，均刷新历史记录。
今年多数企业拿地月均值高于去年
从中指研究院新增货值房企排名来看，碧桂园、恒大、保利占据榜单前三位。1-11月，碧桂园以累计新增货值3771亿元占据榜单头名；恒大以总额3747亿元位列第二位；排名第三的保利新增货值总额也达到3727亿元。
事实上，龙头房企一直活跃在各地土地市场。百强企业通过招拍挂权益拿地额超过300城卖地金额的一半。在重点城市拿地金额10房企中，中海出现在5个城市的1-11月拿地总额10榜单里，华润置地、招商蛇口及华夏幸福同样在多个城市齐发力，分别出现在3个城市的榜单中。相比之下，滨江集团则选择持续深耕大本营杭州，拿下杭州1-11月拿地总额。
从统计来看，今年多数企业拿地月均值高于上年。中指研究院数据显示，50家代表房企1-11月月均投资额1925亿元，显著高于2019年月均水平。一些企业更是逆势拿地扩储。其中，前11个月奥园和越秀月均拿地金额较上年增加1.5倍以上，绿城也在一倍以上。当然，也有15家房企月均拿地金额不及上年，其中世茂和富力前11个月月均拿地金额较上年减少60%以上。
今年房企投资力度增强还表现在拿地销售比上，据中指研究院数据显示50家代表房企拿地销售比均值为34.8%，较上年同期增长1.3%。分阵营来看，前10企业土储足以支撑未来发展，在投资方面更加谨慎，拿地销售比同比下降1.1%至31.5%；前11-30阵营企业追求规模适度增长，在投资方面表现出较为积极的态度，拿地销售比同比增长4%至40.1%，为三个阵营中。
长三角热度持续，年底或出现拿地小高峰
从目前来看，房企在城市布局上，仍是重仓二线城市。据中指研究院数据显示，50家代表房企前11个月在二线城市的投资面积占比达到了51.5%，三四线为43.8%，一线占比仅为4.7%。其中，企业尤其热衷于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合计达到57.3%。长三角热度更是持续，占比高达24.9%。
对于今年最后一个月，某研究院预计，持续加大供应的一线城市，年底土地市场将迎来高潮。比如12月，北京加大供应力度，计划出让6宗R2二类居住用地以及2宗F81类绿隔产业用地。广州、上海均有8至9宗住宅用地入市。另外，深圳也将有3宗用地入市。
据某研究院统计，一线城市12月计划推出用地规划建面是11月成交规划建面的1.3倍。可见一线城市持续加大供应力度。值得关注的是，上海1宗、北京2宗新供应地块的楼面价在6.7万元/平方米以上。这也将是年底土地市场的亮点。
此外，分析人士认为，年底是各城市土地供应的高峰期，虽然“三道红线”压制了企业的拿地意愿，但临近年底，预期仍会出现拿地小高峰。不过，鉴于房企有息负债规模增长受到限制，融资带来的资金流入将大大减少，为保障企业的可持续发展，预期房企拿地将长期保持审慎投资、量入为出的策略。
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