规范长租公寓“租金贷” 监管政策在路上
上海证券报 2020-11-19 09:15
[摘要] 长租公寓运营商蛋壳公寓近期再陷破产传闻，让“租金贷”问题再次浮出水面。
长租公寓运营商蛋壳公寓近期再陷破产传闻，让“租金贷”问题再次浮出水面。
租金贷，是指租客通过贷款租房。蛋壳公寓使用的租金贷模式，就是目前市场通行的模式之一，租客与蛋壳公寓签订租房合同后，与蛋壳公寓合作的金融机构将一次性把租客合同期内的所有租金支付给蛋壳公寓，蛋壳公寓则按月或按季向房东支付租金，租客按月或按季向金融机构偿还贷款。
粗略一看，这一模式简直“四全”其美：租客不必一次性支出大笔资金，可以缓解房租压力；金融机构面对市场真实需求，触达刚需场景，可以发放信贷；运营商可以快速扩张抢占市场；房东将房子交给运营商统一打理，省事省心。
这些年，住房租赁市场得到国家政策鼓励，加之资本追捧，长租公寓行业一举站上风口，一批长租公寓形成品牌，如蛋壳、自如、青客等长租公寓运营商。其中，蛋壳、青客已在美股上市。
不过，世间事岂能尽如人意，看似完美的模式，仍然藏着不少问题和风险。
2018年开始，因发展过快出现资金链断裂问题，不少长租公寓相继“爆雷”，导致房东收不到租金，租客被赶出去，但还得向金融机构还贷。看似美美与共的四方，一下子就产生了纠纷。
蛋壳公寓此次虽然回应“破产是谣言”，但也上演了类似剧情。2019年相关数据显示，在蛋壳公寓的租户中，大约有六成租户选择“租金贷”。对于目前的问题，蛋壳“租金贷”合作方微众银行回应称，预付租金的租户享有合法居住权，租户在明年3月底前征信不受影响。
在四方“完美闭环”的模式中，“租金贷”正是过去长租公寓一路壮大的主要推手。其奥秘在于，金融机构一次性支付给公寓运营商租金，运营方是按月或按季支付给房东，剩余资金就沉淀在自己手中，形成一个资金池，运营商借此在市场上快速收房源，并以此滚动，做大业务规模。
本质上，这是一种加杠杆抢地盘的运营模式。其风险在于，任何一个环节出现问题，如租约率下降、租户提前解约、租金倒挂、金融机构收缩杠杆，都可能出现流动性风险，导致这种模式无以为继。
这种模式说来其实不新鲜。它与教育、医美、装修等行业的分期消费贷，算起来都是一个路数。这些年在市场洗礼中，教育、医美分期项目都出现类似情况。
高发的风险，很快让部分银行提高警惕，直接叫停相关业务。一家区域性银行零售贷款负责人透露，该行不做租金贷、教育分期、医美分期等信贷产品，是担心机构关门或法人代表“跑路”，以及下沉客群的信用风险，从而产生大量坏账。
问题在于，直接否定“租金贷”，并不利于住房租赁行业长远发展。行业主流观点认为，应加强规范，如明确借贷条件、申请方式等，既要方便租客借贷，也要防止过度借贷，将借贷杠杆控制在合理水平。同时，要对沉淀在长租公寓运营机构的资金实行托管或集中存管，减少资金被挪用的可能性。
上海证券报记者观察近1年多来监管部门的相应举措，正在环环相扣、加强监管。2019年，住建部等部门发文肯定了“租金贷”模式，同时对住房租赁企业提出明确监管要求，如不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。同时，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
一些地方还从资金账户层面提出明确要求，如重庆、成都要求住房租赁企业开立全市的住房租赁资金监管账户，杭州甚至要求住房租赁企业对存量委托房源，应缴30%的风险防控金。
上述举措旨在通过比例设限，缩小运营商资金池规模，降低杠杆，从而降低流动性风险；再通过资金账户监管，避免沉淀资金被挪用等风险。
在受到监管的同时，长租公寓运营企业也需获得资金以支持发展。但最重要的是，企业需认清自身发展状况，提高经营管理水平和风险意识，避免步子迈得太大，得不偿失。只有如此，住房租赁市场才能健康发展，租户、房东、运营商及金融机构才能真正做到四方互益。
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