秦虹:城市更新非房地产开发 房企深耕城市更新需聚焦市场与政策

房天下   2020-09-10 19:41

[摘要] 住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以《聚焦市场与政策,解读品牌房企深耕城市更新的着力点》为题开展主题演讲。

2020年9月10日,中国房地产TOP10研究组在北京国贸大酒店召开了“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”,会上隆重发布了《2020中国房地产品牌价值研究报告》。住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以《聚焦市场与政策,解读品牌房企深耕城市更新的着力点》为题开展主题演讲。

秦虹:聚焦市场与政策,解读品牌房企深耕城市更新的着力点

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹

以下为文字实录:

我离开住建部整一年,这一年我在选择做城市更新的研究,因为我的判断是未来城市发展的转型和房地产业发展的转型的聚焦点就应该是城市更新。这一年来,有很多的感悟,今天跟大家分享两点。

第一,我在研究城市更新的时候,很多人在问,什么是城市更新?不就是房地产开发吗?而且很多城市搞的城市更新好像就是房地产开发。

我认为,城市更新不是房地产开发,房地产开发更重要的是解决增量的问题,无论是工业、经济、居住,而城市更新是解决城市问题。随着城市的发展,人口密度和经济密度的高度集聚带来的交通拥堵、安全、卫生,以及整个城市的活力,历史的保护,以及环境的衰败等等,城市更新要解决这样一些问题,而不是仅仅解决增量的问题,它和房地产开发是完全不一样的。

具体来讲,虽然城市更新有很多模式,比如说工业区的更新,历史文化街区的更新,居住区的更新等等,可以列举出很多类型的更新。我思考了一下,我认为从城市更新的模式上来讲就是三类:第一类是拆除重建类的更新,把过去的、老化的、危旧的,或者不符合当前经济社会发展形态的一些空间,旧的拆除,重新按照城市的规划来建设。第二类有机更新,尽管是旧空间、旧建筑,但是以保护为主少量拆建的更新,大部分是保留的,尽管它可能是工厂,过去可能是老的街区,老的住宅区,但是它是以保留为主,少量拆建的更新。第三类是综合整治类的更新,根本不涉及到建筑结构本身的更新,只是增加它的配套,完善它的设施,提升它的品质等等。比如说现在老旧小区改造,不涉及到房屋建筑本身的改造,只是完善它的基础设施,提升它周边配套的环境,以及改善它周边的商业设施等,提高它的活力,包括各个城市做的黑臭水体的整治,生态的修复,城市环境的打造等等,这些都属于综合整治类。它有两大特点:一是它不涉及到建筑物结构本身的改建;二是它不改变使用权的权属性质,老百姓的房子还是老百姓的房子,政府的河道还是政府的(不改变)。具体就是这三种,跟过去的单纯的房地产开发,解决产业和居住的增量的问题是不一样的,因为无论是哪一种,拆除重建也好,有机更新也好,综合整治也好,都是解决城市内部发展的活力的问题,解决它的物质性的老化、功能性的衰退,以及空间结构上不匹配等等问题。

第二,把我认为的城市更新跟各位分享的时候,他们就说你说的城市更新我们企业都不感兴趣,因为我们参与不了,也赚不了钱。

按照以上三种分类,很多企业说,我们最愿意做的是拆除重建类的更新,不让我拆除重建,不增加容积率我根本就没有办法参与,而且过去很多我们所说的城市更新,大量的也都是拆除重建类比较多,因为它是在城市内部,不是在城市外部,在城市内部的存量土地上拆除。比如说过去的棚户区改造,过去几年棚户区改造4000多万户,解决了1亿人的居住问题,棚户区改造就是拆除重建,把旧的棚户区全部拆了,按照城市规划建设新的城市区域,包括城市中国区和过去老工业区的拆迁等等,都是拆除重建类。为什么企业愿意参与拆除重建类?很重要的原因是拆除重建增加容积率,有了容积率这个账就能算得过来。很多人说,有机更新和老旧小区改造、综合整治更新是没有办法参与的。我认为,拆除重建类的更新在少数城市是有必要性,因为深圳是一个年轻的城市,改的是城中村,拆的是村,不是拆城市,所以我认为深圳拆除重建占的比例比较大,但是并不能代表我们所说的城市更新,而且深圳有它的特殊性,跟其他城市是不一样的。

其他城市不做拆除重建类更新,未来做有机更新。可不可以?这是我们必须要关注的未来中国的城市更新会越来越少的大拆大建,越来越少地搞拆除重建,更多的是走有机更新和综合整治这样一个方向。当然,我们说的这三类,在模式上可以这样分,实际上在一个区域内的我更新是三种类型并重,从大的方向上来看,我们拆除重建,大拆大建的模式不是政府所主张的,未来的有机更新和综合整治类比例会越来越高。

有机更新能不能赚钱?企业能不能参与?其实我在疫情之后一直在跑上海、广州、深圳做调研,开始我也有很大的疑问,因为业内人告诉我这个事儿做不了,但是我调研完了以后还是挺有信心的,比如说有机更新类最重要的两类更新,一个是历史文化街区的更新,一个是旧的工业园区的更新,历史文化街区的更新,比如说永庆坊,万科和政府做BOT模式,在一定程度上是可以运行的,仅仅这个项目的BOT模式也是按照合同经营期限20年是可以进行的,当然政府和企业的合作,大量的拆迁和征收房屋都是政府投的,企业做老旧小区改造,产业的恢复和活力提升的部分。

第二类是园区的更新,这里谈两个例子。南京的国创园,原来是江南铸造银元钱的总局,建国以后是南京的第二机床厂。第二机床厂原来就是工业,现在通过更新变成了以产业办公为主,产业展览,相关餐饮配套、文化设施等综合性特色文化创意园。我问他们,这个创意园赚不赚?他们认为从开园以来盈利状况一直非常好,哪怕在疫情期间,他们的运营状况都非常好。他们园区里的租户,投了大量的资金在改造承租的空间,也就是整个园区的大环境是企业投资的,承租的小环境是承租户自己投了大量的钱,所以他们的租户非常的稳定,空置率很低,经营得很好。后来我得出一个结论,产权人自己的物业更新是可以的,因为一方面可以引入租户获取租金,更重要的是有更新之后的产业物业价值的提升,同时他本身是业主,他可以用房屋抵押融资。二房东模式,租来的物业再做有机更新,肯定是有很大困难的,因为除了吃租金差之外很难融资,也很难得到资产升值的收益。

第二个案例:上个月我又去看了广州的海珠同创汇,它过去是一个旧的农村工业区,大量的纺织布品的仓库,条件比较差的低端的物流集中的地方,原来是非常低端、非常差的村里的工业园区。后来经过同创有机更新,原来的那些厂房结构全部都保留了,只是把基础设施、外立面和整个园区的环境配套全部做了更新,三年内预计达到的目标是产值30亿,税收1.2亿,拉动线上线下就业1万个。为什么叫唯品同创汇?因为把原来卖布料的低端服装产业全部提升变成了现在的服装设计产业的一个集聚地。当然投入的资金量非常大,他们是二房东模式,是20年。

经过调研,通过这个案例的研究,实际上城市的有机更新企业是可以参与的,不一定非要大拆大建,走房地产开发式的更新企业才能更新,有机更新也是可以参与的,无论是园区的更新还是单体更新,无论是自主更新还是租赁式的更新,主要是解决好提升空间的环境,融合科技的创新,推动产业升级,完善产业生态,丰富服务体系等方面的问题。但是有机更新的盈利模式和房地产开发的盈利模式是完全不同的,所以开发企业要参与到城市的有机更新,我认为是要转变观念理念和整个运营模式的。

第三类城市更新综合整治涉及到公共环境,比如说河道、生态、绿化、绿地等的环境更新都是政府投资,我们不用探讨。我们探讨的是非常重要的,现在中央大力推的老旧小区的改造。老旧小区改造企业能不能参与?怎么参与?老旧小区改造作为城市更新的主要内容,国家已经开始在政策上进行推动了。去年底的中央经济工作会议就已经提出来要推动老旧小区改造,去年全国已经安排了1.9万个老旧小区改造,今年两会又提出来老旧小区改造要改造3.9万个,涉及到700万户,为了推动老旧小区改造今年4月3号财政部的文件就已经提出来“将老旧小区改造纳入专项债的支持范围。”今年的6月19号,国务院常务会又提出来“今年要将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续的方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化的力量让社会参与。”老旧小区改造按照国家的部署,到“十四五”末期,也就是再过五年,我们要把全国2000年之前建的老旧小区全部改造完毕,大概是17万个,老旧小区改造到底企业能不能参与,有没有盈利模式?我认为可以探讨。第一老旧小区改造中央和地方的财政的补贴政策已经明确了;第二政策性金融支持也是作为落实国家战略的重要支撑点,也是中长期的银行的政策性金融支持是可以到位的;第三是增容不增户的政策。老旧小区改造不能拆除重建,因为拆了,像棚户区那样改就变成了大拆大建,又变成了房地产开发。老旧小区在不增加户数的情况下,能增加容积率,增加小区的商业配套服务设施,为投资人提供营业的空间,现在是可以做到的。今年6月30号北京《关于开展危旧牢房改建试点工作的意见》,在这个《意见》里面就有增容不增户的政策含义。如果我们对老旧小区改造进行少量的拆建或者是少量的增建,但是不增加户数的话,我认为可以解决企业参与老旧小区改造盈利的问题。

我认为城市更新下一步一定是城市转型发展的主要方向,也是提高城市发展质量,满足人民美好生活需要的一个重要的抓手。所以企业要关注城市更新,下一步通过城市更新来推动行业的健康发展。

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