旭辉控股林中：未来地产企业开发规模定会萎缩 要布局明天
中国证券报 2020-08-22 09:48
[摘要] 林中认为，目前地产行业股价低估这一现象是受行业、政策、风险偏好等多方面因素影响形成的。从中长期估值提升的角度看，稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心抓手，也是能够获得高估值的基础。
在旭辉控股成立20周年之际，旭辉控股董事局主席林中接受了中国证券报记者专访。林中认为，目前地产行业股价低估这一现象是受行业、政策、风险偏好等多方面因素影响形成的。从中长期估值提升的角度看，稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心抓手，也是能够获得高估值的基础。
林中透露，未来几年，旭辉还是会坚持做强做大房地产主业，保持主业一定的增长速率。主业扩大后，要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展“房地产+”，“为了保持企业中长期持续的增长，我们要努力今天，布局明天，思考后天。”
上市越早对企业帮助越大
中国证券报：2000年，你带领旭辉开始了二次创业之路，并将总部定在了上海。回首这20年，你认为自己最正确和最错误的决定分别是什么？如果重新来过，你会做怎样的改变？
林中：这20年以来，我认为最正确的决定个就是来到上海二次创业，这让公司在发展阶段有了更大的舞台。随后，我们以长三角为大本营，逐步发展到，也证明了当初的这个决定还是正确的。
第二个最正确的决定是2011年决定去港股上市。现在回过头来看，上市越早对企业的帮助越大。2012年港股上市后，旭辉就如虎添翼，进入了快速发展期。其实上市不只是融资，更能对接国际资本市场，让我们用国际投资者的要求来鞭策自己。
企业家的成长都是用学费堆出来的，无人能例外，大错努力不犯，小错不能避免。旭辉有买错地的时候，有用错人的时候，也有做错经营决策的时候，这些错误背后都是损失。对于地产行业来说，错误是战略出错误，其次是用人出错，再次是买错地；战略不能出错，错了后果就很严重。
发展至今，旭辉很幸运并没有犯重大的错误、经历过大的危机。这是因为我们从每一个小错误中不断吸取经验，不断变革和成长。
中国证券报：虽然根植上海20年，但旭辉仍旧被视为闽系房企：大手笔、大动作与上海本地企业相对保守的作风不完全一样。对此你怎样看？
林中：我们不认为旭辉有很激进的风格，我们的负债、杠杆都属于同类房企中较低的水平。其实，得益于上海人才高地的优势，旭辉从成立之初，就是一家化的企业，我们的员工来自五湖四海，还真没有哪个地方的人特别多。我们经常开玩笑，说我们都是来沪务工人员。
旭辉追求的是稳健和长期发展，寻求的是增长率、负债率和利润率之间的平衡。我们不会追求那么的增长，更没有的杠杆。我们的净负债率长期保持在70%以下，融资成本保持在6%以内，未来还会进一步降低。
旭辉成立20年，经历过从零到一的时代，股改之后就很早开始规范化管理，在公司治理方面获得境内外专业投资者的认可。市场上有些不是闽系的企业也很激进，有些是闽系的企业也很稳定，这和不同企业的选择有关系，在这一点上我们一定不要贴标签。
引入国际长线投资者
中国证券报：家族企业和现代企业制度之间，你认为孰优孰劣，怎样相得益彰？今年6月，美国资本集团入股旭辉，引入外资股东的用意何在？
林中：企业根据自身的发展情况和阶段选择治理体系，不一定孰优孰劣。
以旭辉来说，我们是家族控股的现代企业，这要求我们以现代企业制度打造治理机制。企业的传承和家族的传承也是两个概念，企业家必须想明白这一点。企业的传承是让这个企业能像齿轮一样运转下去，成为百年老店。而家族的传承则更多是价值观和精神的传承，和企业经营的传承是分开的。家族不可能每时每刻都有适合经营的人才。所以，企业的传承一定是要通过董事会，这个董事会未来是社会的，有家族代表、股东代表，还有社会精英，由董事会挑选出最适合的经营管理层。
我们今年6月配售了1.85亿股给6名机构投资者，其中约1.77亿股配售予以一家国际知名长线投资机构，这与旭辉所坚持“长期主义”是一致的。引入国际长线机构投资者有助于优化股东结构，对旭辉股价的长期坚挺也是有好处的。
目前，旭辉有5大类机构股东，其中国际投资者有欧美、亚洲地区的长线养老基金，欧洲的养老基金和保险集团，加拿大的大型保险集团等，另外还有国内知名的公募、私募机构以及国际大型指数基金。
中国证券报：一直以来，都是房地产赚钱但房地产股票不赚钱。未来如何提升地产公司估值？
林中：地产行业股价低估这一现象是受行业、政策、风险偏好等多方面因素影响形成的。尽管如此，地产公司的盈利能力表现一直是不错的，公司也能维持20%左右的ROE水平，还有很高的股息率，是非常值得长期价值投资的标的。
拿旭辉来说，大股东自上市以来通过持续增持的方式表达对公司长期价值的信心，今年也已经增持超过3亿港币。上市至今派息累计达到1.44港元/股，超过了IPO的发行价。
从中长期估值提升的角度看，稳定、持续、高确定性的业绩增长是核心抓手，也是能够获得高估值的基础。对于旭辉来说，要通过以下几方面的工作，逐步提升估值水平往大企业靠拢：
首先，旭辉的战略前瞻性和严格落地执行是企业发展的核心竞争力。具体业务模式上，通过增加多元化拿地和丰富多元收入结构，区域整合保持组织活力，保障业绩增长的确定性。
其次，在地产行业新周期下，多维度、全周期提升运营效率，使用好管理红利，是我们保持ROE水平处于行业领先位置的重要工具，也是吸引长期机构投资者的重要因素。
第三，旭辉一直坚持稳健均衡的发展模式，追求业绩增长和负债的平衡，努力提高信用评级，这也是估值持续提升的重要基础。
此外，我们也要与资本市场保持持续、有效、畅通的沟通，给予清晰的业绩发展指引，持续兑现业绩增长，获得境内外更多长线投资者的认可，从而可以获得更高的估值定价。
专注房地产主业
中国证券报：房地产行业已进入存量竞争时代，不少观点称行业将迎来兼并整合之势，旭辉是否有收购中小房企的考量？
林中：疫情过后，行业现金流紧张，面临破产风险的房企可能会越来越多，收并购机会也很多。年初到现在，我们接待了一些要求被收并购的企业，但是评估过后都不符合我们的内部标准。
没有成功收购案例的核心问题就是找不到适合我们要求的好资产。我们对于收并购还是非常谨慎的，按我们的标准，如果是资不抵债的资产，我们是不会开价的。所以我们现在更多的还是项目的收购。“一箩筐”一起收的这种收购，我们不做，还是要挑“好苹果”，为股东负责。
中国证券报：地产和多个行业有较强的协同效应，旭辉有没有进军新领域，投资优质公司的想法？
林中：地产开发仍然是今天旭辉最重要的业务，同时，我们还在着重发展明天的业务，例如物业、长租、商业等“房地产+”板块，这部分业务也都是围绕地产开发的主航道进行布局，与主业有战略协同。
未来几年，我们主要还是做强做大主业，保持主业一定的增长速率。随着主业扩大后，要沿着纵向的产业链和横向的价值链来发展“房地产+”。像今年以来我们并表永升服务后，“旭辉+永升”的协同效应有望进一步加强。
未来，地产企业的开发主业规模一定会萎缩，一旦开始萎缩，明天的业务就需要承担增长的责任，确保利润不萎缩，保持正向增长。而在明天业务萎缩以后，后天业务要成长起来，才能维持收入的增长。
因此，为了保持企业中长期持续的增长，我们要“努力今天，布局明天，思考后天”。旭辉也在积极寻求其他行业发展的机会，目前还在研究中，估计10年之后会成为旭辉的第二主业。
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