中指研究院：2020上半年楼市成交遇冷 库存量小幅上升

中指研究院  2020-07-02 10:32

[摘要] 6月17日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘。

一、政策盘点

加强逆周期调节，保持流动性合理充裕

6月17日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘。会议要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负，具体工作包括：（一）进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元；（二）综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年；（三）遵循市场规律，完善资金企业的政策工具和相关机制。按照有保有控要求，确保新增金融资金主要流向制造业、一般服务业尤其是中小微企业，更好发挥救急纾困、“雪中送炭”效应，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。（四）增强金融服务中小微企业能力和动力。合理补充中小银行资本金。督促银行完善内部考核激励机制，提升普惠金融在考核中的权重。加大不良贷款核销处置力度。严禁发放贷款时附加不合理条件。切实做到市场主体实际融资成本明显下降、贷款难度进一步降低。

6月18日，在第十二届陆家嘴论坛上，国务院副总理刘鹤、中国人民银行行长易纲、银保监会主席郭树清等均发表重要讲话。刘鹤副总理指出：稳健的货币政策更加灵活适度，从经济发展实际出发，加强逆周期调节，坚持总量政策适度，保持流动性合理充裕，促进金融与实体经济良性循环，全力支持做好“六稳”、“六保”工作。

易纲行长表示：通过数量型货币政策工具扩大总量供给，重点解决融资难的问题，下半年，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。通过利率市场化改革，引导市场利率持续下降，推动金融部门向企业合理让利，着力缓解融资贵的问题，预计金融系统将在今年为企业让利1.5万亿。

郭树清主席明确：强化政策性金融在逆周期调节中的作用，今年政策性银行安排信贷规模比去年多增近1万亿元，债券发行规模也将增加，可用资金大幅提升。

总而言之，从中央的货币政策导向来看，未来仍是宽松基调，还将保持流动性合理充裕，有利于房地产市场的平稳运行。6月18日，中国人民银行重启14天逆回购，并将中标利率由此前的2.55％，降至2.35％。整个6月，央行一共进行了12次逆回购操作，较5月明显增加。有力保障了半年末流动性的稳定，亦是贯彻货币宽松政策的体现。6月，LPR1年期报价3.85％，5年期以上报价4.65％，均与上月报价持平，短期政府暂时并未有“强刺激”的考虑。从国常会的工作部署来看，后续降准预期增加的同时，LPR也有望进一步下调，进而带动房贷利率下行，提升居民购房意愿。

地方政府人才引进政策频出，稳定区域房地产市场

2019年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。该政策的出台主要是为了促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革，形成合理、公正、畅通、有序的社会性流动，进一步解放和发展社会生产力，实现经济持续健康发展。此后，多个城市开始逐步落实中央指导意见，地方人才引进政策出台速度明显加快。

2020年，突如其来的新冠疫情给我国房地产市场造成了较大的影响，随着疫情逐步得到有效控制后，3月以来地方政府开始频频祭出人才引进、人才购房补贴等政策，以作为稳定房地产市场的重要抓手。6月16日，发改委新闻发言人孟玮在6月份例行新闻发布会上，介绍了未来新型城镇化建设的重点工作，其中包括要“推动各类城市放开、放宽落户限制”。

6月份仍有部分城市发布放宽落户、人才引进等相关政策：6月2日，厦门市发布《重点群体来厦落户实施细则》，明确自2020年7月6日起，高级技能落户需1年以上社保、中级工落户需2年社保，且本市无自有房产的落户，由公安部门以电脑自动派位，均衡随机分配到岛外各区人才集体户落户；6月5日，江门市出台《江门市进一步推进户籍制度改革实施方案（修订）》，指出全面取消落户限制，实行以群众申请为主，不附加任何条件，按户口迁入途径分类登记备案的“零门槛”准入政策；6月10日，张家口市公安局等十一部门联合制定下发了《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，规定全面取消张家口市城镇户口落户限制，凡有意愿落户张家口市城镇的公民，持本人居民身份证、户口簿均可办理落户。6月12日，惠州市公安局发布关于征求《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿）意见的通告，要求稳定居住就业创业入户，全面取消居住和就业创业入户限制。

各城市出台人才引进政策的根本目的是为了吸引能为经济社会发展做出贡献的相关人才，进而推动城市现代化进程。给予购房补贴、放宽买房限制等手段均是引进人才的配套措施。随着户籍制度改革不断深化，在人口要素自由流动的趋势下，已经出台人才引进政策的城市，无疑将吸引更多中高端人才落户发展。引进的人才在投入到城市建设中的同时，也将增加对房屋住宅的购买需求，亦起到了稳定当地房地产市场的作用。

海南房地产调控仍然从严，自由贸易港坚定“去地产化”

6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。本方案涉及房地产市场的内容较少，有效贯彻中央“房住不炒”的政策，亦符合海南省从严调控的方向。

《方案》对于房地产的直接描述仅有一处，即“加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步拓宽多种形式的产业融资渠道，放宽外资企业资本金使用范围。创新科技金融政策、产品和工具。”这将在一定程度上有利于海南房地产市场的结构转型，为房企的金融业务提供发展空间。此外，自由贸易港营造的优良投资环境，将进一步激发各类市场主体活力，吸引企业和资金的进入，从而带来商办物业等领域的发展机会。

近年来，海南省不断加大房地产调控力度，2020年疫情期间，仍然出台更为严格的调控政策。3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确海南省要改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。同时，严格执行本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

6月8日，在国新办举行的《海南自由贸易港建设总体方案》有关情况新闻发布会上，海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵明确表示：“将严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，不能成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训。”可以预见，海南自由贸易港的建设或将使海南逐渐摆脱对房地产的依赖，将继续严格调控房地产市场，从而也为房地产市场起到积极的示范引领作用。

【中指观点】

2020年上半年受疫情影响，整体楼市遇冷，政策调控依旧不放松，二季度复工复产进度加快，楼市热度逐步恢复，整体来看，上半年成交量较去年同期有所下滑。截至6月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升2.5％。

二、市场概况

1.需求：楼市整体成交下滑，各线城市均不同程度下降

重点监测城市中，上半年受疫情影响，整体楼市成交遇冷，六成城市成交下滑。CREIS中指数据显示，2020年上半年中指监测的20个主要城市，12个城市成交面积同比下降，其中西安降幅超50％；同比上升的城市中，苏州、杭州和温州成交升幅较大，均超10％。

注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。2.＊城市价格为报价估算，仅供参考。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fangcom

图：2020年上半年20城市成交量同比变化

6月：各线城市成交环比均不同程度上升，三线代表城市同比升幅较大

6月楼市成交同环比均升。CREIS中指数据显示，2020年6月监测的主要城市成交面积环比上升10.09％，超6成城市环比均有不同程度上升，同比则上升2.43％。

环比来看，14个城市均有不同程度上升，苏州升幅较明显，东莞次之，此外上海升幅较小，约为4.05％。同比来看，15个城市上升，温州和苏州升幅较为明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升13.73％，其中广州升幅较大，为38.87％；一线城市同比上升1.56％，上海升幅较大，仅北京小幅下降。二线代表城市成交面积环比上升7.23％，同比上升0.25％。三线代表城市成交面积较上月上升18.34％，同比上升20.65％。

表：2020年6月主要城市房地产市场交易情况

注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房；2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据；3.杭州和西安6月29-30日、扬州6月26-30日数据暂无。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2.库存：库存总量环比上升，福州升幅显著

截至2020年6月末，中指监测的主要城市库存总量环比上升3.5％。重点监测的城市中，福州升幅较大，为11.22％；宁波和北京升幅居其次，均超8％；另外广州升幅较小，仅为0.10％。监测城市中深圳环比降幅较大，为3.65％。

表：主要城市房地产市场可售情况

注：数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。

图：2010年以来8个代表城市库存水平

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