“往年真不是这个价!”租房旺季到了 租金却降了

中国证券报   2020-06-25 21:46

[摘要] 社科院发布最新数据显示,5月核心城市租金继续下跌,房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现下跌。

即将进入7月盛夏,30度高温天气依旧温暖不了北京的租房市场,租金依然“跌跌不休”。

社科院发布最新数据显示,5月核心城市租金继续下跌,房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均出现下跌。

而6月以来,传统的租房旺季面临“不旺”的窘境。数据显示,6月前三周(1-21日),包括北京在内的全国重点18城平均租金水平从41.7元/平米降到了40元/平米。

北京租金的降幅更大,坐标北京,近期正在换房的中证君对租金的下降感受颇深,往年真不是这个价……

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为,租房市场状况是商品房市场的重要基本面,一二线城市住房租金水平如果继续下滑,将带动下半年住房销售市场转冷。

低迷的租金

中介:“这套很不错,80平米的朝南正规一室一厅,距离国贸步行只要15分钟。”

中证君:“房子很满意,但就是租金一个月12000有点太贵了,租不起啊。”

中介:“早就不是你看的这个价了,现在业主报9800,还能再谈。”

中证君:“这套我看已经挂出来很久了,怎么还没租出去,是不是有什么别的问题?”

中介:“哎,市场不好,现在都租得比较慢,基本上要挂出来一两个月才能成交,有的业主一开始心理价位也比较高,挂牌价格太高了,这套就下调过两次价。”

中证君:“价格还是有点太高了,算了吧……”

中介:“没事,咱再看。楼下还有一套同户型8000的,就是家具不全,需要自己配点,要不要看看?”

中证君:“走起!”

以上是中证君最近在北京换房的真实经历。其实不仅是北京,一线城市以及不少热点二线城市租金都在降!社科院报告数据显示,5月,一线城市中,深圳、北京租金下跌最快,上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%,北京环比下降1.41%。

二线城市中,除厦门环比上涨1.84%外,其他各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞,租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

社科院纬房租金核心指数

图片来源:社科院
图片来源:社科院

邹琳华表示,租金水平是城市经济的重要晴雨表。虽然即将进入传统的租房市场旺季,但租金反而下滑,表明一二线城市就业及收入状况或不及预期。这其中,既有疫情的直接影响,也有经济结构被动调整的因素。

机构指出,北京租赁市场成交量短期内迅速下降,短期价格稳中有降,中长期来看,疫情对北京租赁市场的影响未消除,租金上涨动力不足,可能会继续保持稳中有降的态势。

长租公寓逆境求生

租房市场的低迷对作为“二房东”的长租公寓也带来重创。疫情的暴发让众多长租公寓公司损失惨重,频频爆雷,出现了“资金链断裂”“房东、租客两头吃”“负责人失联”等一系列传闻。

近日,有媒体同行表示不少长租公寓已暂停收房,并要求部分现有房源的房东降价。

“随着疫情逐渐受控,各地开始复工复产,但住房租赁市场仍处于低迷状态,尚未完全恢复。对长租公寓而言,疫情不仅使得企业现金流出现困境,出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。”专家说。

专家表示,未来租金仍将在一定时间内处于低位。在长租公寓行业规模增长停滞、企业分化加剧的环境下,疫情加剧了行业洗牌,未来头部企业的强运营能力将进一步凸显。

坚挺的房价

然而“魔幻”的是,虽然租金起不来,房价却没下去,房价与租金走势进一步背离。

报告显示,1-5月,全国百城新建商品住宅成交均价为15499元/平方米,同比上涨11.2%。

由于近期新增供应的楼盘较多,降价促销、积极蓄客是主流操作,因此,住宅价格涨幅有所收窄。但就一线城市和杭州、成都等部分热点二线城市而言,房价仍在“躁动”。1-5月,4个一线城市新建商品住宅成交均价为46548元/平方米,同比上涨7.9%,涨幅较1-4月有所扩大。

长期预期与短期的空间需求背离

邹琳华指出,房价反映的是长期预期,租金反映的是短期的空间需求,所以二者有时出现背离也很正常。

“租金下跌反映的是短期空间需求的下降,这里的原因很多,主要是疫情的影响,以及经济增速下滑。”邹琳华说,“房价上涨,主要是受货币环境宽松的影响。但房价归根到底是要租金作为支撑的,如果租房市场持续不景气,房价最终会走低。”

中泰研究所首席策略陈龙也表示,虽然疫情短期抑制了居民的购买需求,甚至加剧经济下行的压力,从而影响了未来租金的预期,但是宽松的货币环境对短期的房价形成支撑,尤其是区位优势明显的地区房价下滑压力与动机更弱,甚至出现不跌反升的现象。

“以深圳为例,自2017年以后,深圳房价与租金的关系从弱正相关性转为明显负相关性,即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价投资属性更强,对利率更加敏感。受疫情的影响,经济普遍下行,租金下滑趋势明显,但利率下行支撑了房价。”陈龙说。

至于租房市场何时才能修复,邹琳华认为,还是要看就业增长状况,目前不好下定论。按以往的经验,每到毕业季,租金都会季节性上涨。但因为疫情打乱了毕业周期,目前还有待观察。

房价方面,机构表示,从全国范围来看,未来房价涨幅出现明显反弹的可能性不大。今年2-3月,各大房企销售数据非常低迷。从半年业绩压力角度看,6月份依然会降价促销,这也会带动全国百城房价涨幅曲线继续下行。个别城市近期房价有炒作,需要积极管控交易秩序,以促进房价和预期的稳定。

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