新房万人摇、学区房凶猛、一线城市房价齐涨,楼市怎么了?

扬子晚报   2020-06-18 08:47

[摘要] 许久未能在房价上“统一脚步”的一线城市,5月份罕见出现同一走势。

在疫情的特殊影响下,逐渐恢复元气的房地产市场也扎堆出现了一系列罕见现象。

一线城市房价“齐步涨”

许久未能在房价上“统一脚步”的一线城市,5月份罕见出现同一走势。

无论是新房还是二手房价格,均全线上涨。

国家统计发布数据显示,5月份,北京、上海、广州和深圳新房价格分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

从二手住宅销售价格来看,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

近两年二手房价处于下行通道的北京,5月份二手房价以1.8%的环比涨幅“力压”深圳,“领涨”全国。

虽然都叫一线城市,但北上广深四个城市其实各有特点,各自执行的房地产政策也差异很大,此番为何会出现“一齐上涨”的情形呢?

其实不外乎三个因素的推动:积压需求的集中释放、学区房热的助推以及豪宅项目的结构性拉动。

以北京为例,北京是全国防疫管控最为严格的地区之一,在成都、长沙等地市民已经可以撸串、逛夜市的时候,北京仍然处于一级戒备状态。超长时间的防疫周期,让房屋线下带看、签约等推迟时间较长,这也导致其需求释放更为集中。

其次是北京西城区的学区房新政。西城区是北京“城六区”中最后一个实施“多校划片”的区域。

新政为7月31日前买房落户的适龄儿童家庭留了最后一个“窗口”,于是“末班车效应”导致5月份西城区二手房,特别是学区房交易井喷。

豪宅市场同样火热。数据显示,5月份北京豪宅(千万元级,150平方米以上)成交延期“爆发”,成交量达到2018年1月以来单月最高记录,环比增长57.8%,同比增长96.4%。

需要注意,这并不意味着北京楼市就会持续出现大幅升温。

在四个一线城市中,北京房地产调控政策最为严厉,如限购、“认房又认贷”、商住房政策等,限制了大量需求,特别是改善性需求。买房也不再是稳赚不赔。过去两年在北京买了房的人,大都有几十到上百万不等的“亏损”。

多地新房现“万人摇”

近月来,杭州、南京、成都等热点城市屡屡出现“万人抢房”现象。

5月末,杭州远洋西溪公馆项目取得959套房源预售证,吸引近6万人报名摇号,项目中签率低至1.23%。

6月初,南京江畔都会上城新推出的223套房源,吸引了1.3万组买房人摇号,整体中签率仅1.7%,平均57人抢一套房。

西部城市成都,今年前4个月已出现了6个“万人摇”楼盘,累计近11.2万人次报名和摇号。

如4月份的川发天府上城,出现了4万多人争抢786套房源的现象。另一个项目,凯德卓锦万黛,有超过2.2万人摇号,中签率仅0.85%。

“万人摇”背后自然有楼市需求的恢复和升温,但更重要的是一二手房价倒挂的问题。这些引发万人抢房的楼盘售价因为新房限价等原因,大都明显低于周边在售二手房价。“买到就赚一辆豪车”,这种稳赚不赔的买卖自然吸引有购房资格者蜂拥而入。

“疯狂”的学区房

最近几个月,在北京、深圳等地,围绕“学区房”已经接连发生不少“怪事”。

深圳此前曝出“8个小区学位被降级,业主下跪!”的新闻。据报道,深圳市福田区8个小区业主今年递交的“小升初”申请被深圳高级中学南校区驳回。理由是房产证用途一栏写的不是商品房,而是单身公寓。孩子入学积分认定的基础分从80分降至70分。激烈竞争中,分值下降很可能让孩子无缘入学,随后,不少家长集中维权。

6月12日,福田区政府发布《福田区关于近期学位问题的情况通报》称:在6月1日所谓“跪求学位”的7人中,没有一人今年有孩子需申请学位。经初步调查,前期造成人员反复聚集的小区和片区,存在有人借所谓“名校学位”炒作以抬高房价的现象。公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法作出治安处罚。

此后深圳又传出 “隔一条街,房子单价差8万”的消息,引发人们对学区房再度关注。

一位深圳市民称,其所在片区的百花园小区和园中园小区,两个小区仅仅只相隔一条马路,却因各自所属的学区不同,同等户型面积的房源单价差高达8万元。

北京也有类似的新闻。同等户型面积的房子,因为进入名校的学区划片当中,一夜之间身价暴涨。

今年北京三帆附小的登记入学范围新增了两栋楼:华尊大厦和华龙大厦。消息落地,这两栋楼的二手房报价应声大涨,其中,一套房挂牌价直升700万元。

学区房异动的背后依然是教育资源不均衡的问题。分析人士指出,今年“学区房”问题格外突出,一方面与近两年出生人口上升有关,优质教育资源供需更趋紧张;另一方面,海外疫情的蔓延,也让一些过去选择或者打算选择国际学校的家长将视线转回国内,加剧了竞争。

房价上涨但房租下跌

5月份还有一个值得关注的现象就是房价与房租的背离。

相信不少房东今年都被迫调降了租金。北京朝阳区一位租赁中介经纪人表示,疫情以来,房子不好租了,不少业主月租金降了500-600元都租不出去。现在公司接的委托单子,都要求两个月的空置期,续约单不仅要求业主调降租金,还要签署免责协议,一旦租户不续约,合同自动结束。

数据显示,5月份,全国20个大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月,环比微降0.95%,同比下降1.56%,同环比降幅进一步扩大。官方发布的物价数据也显示,5月份租赁房房租环比下跌0.1%,同比跌0.3%。

但同月,70个大中城市房价保持升势,且一二三线城市涨幅均有所扩大。

为啥房价涨房租跌?

疫情加剧经济下行的压力,这也是导致房租下跌的直接原因,租赁市场的活跃度与就业环境息息相关。疫情中,许多行业受到重创,企业经营困难,不乏降薪、裁员,甚至破产倒闭,这也导致部分企业或个人无力支付高昂房租。

而房价上涨主要受到货币的支撑。中泰证券研究所首席策略分析师陈龙指出,宽松的货币政策(影响贴现率下降)对短期的房价形成支撑,尤其是区位优势明显的地区(地段的稀缺性)房价下滑压力与动机更弱,甚至出现不跌反升的现象。

全球房地产市场出现了许多相似的瓶颈。经济遭遇重创,但地产销售价格却表现坚挺,部分国家甚至出现的持续上升的迹象。

英国国家统计局最新发布的数据显示,英国4月份国内生产总值环比下滑20.4%,为1997年有月度记录以来最大跌幅,但英国的房价却依然坚挺。多家机构数据显示,英国楼市重启后的销售反弹,超出了大多数分析师的预测。

这些怪现象的背后是一个事实:楼市已经逐步恢复到疫情前的水平。

计数据显示,5月份房地产开发投资额规模已与2019年同期相当,销售、开工、土地等单月同比指标也已实现“回正”。

但也没有必要过度忧虑,因为很多现象都是由积压需求集中入市这一疫情下的特殊因素推动的,当需求释放得差不多了,楼市热度自然会回落,目前“房住不炒”的调控基调并没有发生改变,房价并不具备全面上涨的基础。

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