棚改熄火,旧改接棒,房价会怎么走?

子木聊房   2020-06-03 14:57

昨天,一位关注我好几年的粉丝找到我,说要咨询买房。

他说,通过半年的艰苦努力,自家的老旧小区终于要旧改了。

从上个月动工,换电梯改铝合金窗,每天尘灰缭绕,叮哩哐啷。像他这样的小区,附近还不少。

老房子虽然在旧改,但物业和户型还是跟不上自己的需求,怀了2胎,一直想换套房子。但心存疑虑。

因为前两年城市搞棚改,房价涨得心疼,一肚子憋屈。本以为消停了,结果现在开始轰轰烈烈搞旧改,很害怕,房价会不会又跟风疯涨一波?

在我们这地方,搞什么房价都能涨起来,真的很神奇。

其实不仅是我这位粉丝,这段时间旧改咨询的话题非常火热,背后原因,正是源于刚开完的大会。

大会强调了房住不炒,棚改彻底退出历史舞台,取而代之的便是由旧改接棒,成为中国房地产市场的“下一步”,并列出了今年的目标:

2020年提出新开工改造城镇老旧小区达3.9万个,涉及居民近700万户,比去年要增加一倍。

棚改熄火,旧改接棒,房价会怎么走?

中国有多少符合旧改条件的老旧小区呢?

根据之前住建部给的数据,是17万个,按照官方的想法可以拉动5万亿的投资。

以此换算,2020年的3.9万个小区,则预计可以拉动投资达到1.2万亿左右,这不是一笔小数目,算得上近年来最大规模的民生工程。

那么旧改到底和棚改有什么本质区别,对楼市的影响是怎样的,下面子木带你看清真相。

1、棚改的本质

我们先来复盘棚改。

这个词我们再熟悉不过,在2015年之前,棚改是一项不温不火的民生工程。

那时候,土地上的房子太破旧,不能住了,就得拆掉重建。政府会根据家庭人口评估面积,或者拆一补一的方法,进行实物安置,也催生出不少拆迁暴发户。

但当时由于棚改资金来源主要地方财政,像这种需要耗费巨资的大拆大建推行的很慢。

变革在2015年下半年。

经济增速放缓,楼市行情不好,大多数城市的房子处于高库存状态,卖也卖不掉。为了重振楼市,央行宣布参与棚改进程,并研究出了一个武器——PSL(抵押补充贷款)。

稍微懂点儿金融学的人应该明白,PSL就是央行向国开行定向注水,国开行拿到钱后贷款给地方。

俗话讲,有了钱就可以为所欲为。地方为了加快老旧小区的棚改进程,直接用货币安置取代了实物安置。意思就是,直接给你补贴人民币,让你去买房。

棚改户第一天还呆在破房子里,第二天抱着百万现金呆在大街上,傻傻看着被推平的房子,感慨万千。这时候他们怎么做?买房呗,不然往哪儿睡?

楼市瞬间催生大量购房需求,房价开始飙升。看到楼市大火,其他人也着急了,房价再涨就买不起了,于是风风火火全城人民开始跑进售楼处接盘。

货币有乘数效应,房价依然有,2015-2019年,全国房价翻番,货币化催生的楼市乱象历历在目。尤其是三四线城市,因为这波棚改,反败为胜续了命。

总结下来,货币化棚改是央行对楼市定向放水,并且通过政策,「强制催生了天量购房需求」的一种民生工程。

那么旧改呢?

2、新旧改上线

其实旧改和一开始的实物安置棚改差不多,这些年一直都是不温不火。民生工程推行缓慢的主要原因,也是地方没钱。

如果单靠居民去自发筹钱更新社区环境,简直天方夜谭。因为每家每户对住房需求的诉求不同。

A业主住在6楼想加个电梯,B业主住在1楼说电梯跟我没啥关系,C业主说干嘛要旧改,我又不住在这里……

旧改这东西,利好是多项的,“既保民生,又稳投资,同时拉内需,一举多得“,简直是当下梦寐以求的经济刺激方式。

这时候央行又出来了,你们这节奏太慢,咱们再研发一个武器,“新旧改”。我给你们出一半钱,你们自己出一半,咱们一起改还不行吗?

这时候虽然核心矛盾还未解决,但有人给花钱改自己的房子,当然答应了。

那么到底改什么呢?

根据官方的解释,旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套,有条件的可加装电梯,配建停车场,在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求最大的,也是最贵的便是装电梯,其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来,跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

这时候我们再来追溯本质。

你会发现,旧改虽然是央行定向放水,但钱没有直接塞进人们裤兜里,旧改户只能把钱用来改善住房环境。

而且,旧改和棚改不一样,改来改去,只是在原有存量房上动刀子,并不会创造新的购房需求。

反之,旧房子翻新又能多住十年,不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。

所以在某种意义上讲,旧改反而利空房价。

昨天和一个西部城市,在住建部上班的老朋友聊天,他说,“三四线其实对旧改的动力非常低。因为新房都矗在那里卖不完。你把旧房子改好了,大家不买新房子怎么办?这直接关联到土地行情。”

“现在三四线城市有一个主要矛盾,不申请旧改,缺少经济刺激方式,但申请旧改了,又怕对房价造成压力。”

棚改熄火,旧改接棒,房价会怎么走?

当然旧改对于有人口增量的一二线城市楼市来说,影响不大。尤其是人口保持长期流入的城市,这些城市的老旧小区所在的地段,因为配套成熟,反而复活了。

可以预见,未来被旧改的房子,由于硬件环境提升,小区房价和租金较之前有一定的上涨,而且抗跌能力更强,更容易流通了。之前没有电梯,可能一个月才能租2000块钱,现在有了电梯,一个月就变成了2500块钱。

所以大家如果有购买老房子的打算,一定要问清楚,在旧改之前上车。

3、新旧改之困

当然这几万亿旧改工程虽说是一片蓝海,但相对于棚改,还是十分艰难的。

棚改按照家庭人口发了钱,双方皆大欢喜,各干各的。旧改不同,需要在多方利益中权衡,需要一套非常好的解决方法。

譬如加装电梯这一项,低楼层肯定拒绝和高楼层平摊费用,甚至反对加装电梯。

之前在电视上看到一访谈节目,低楼层老奶奶说,“这电梯遮了我的眼,扰了我的耳,凭什么同意你们装?”

5楼的老奶奶则不同,“我上都上不去了,你不替我想想吗?”最后几十年的邻居成了仇人。

2019年7—8月,住房和城乡建设部会同20个部委和单位,深入30个省、区、市及新疆生产建设兵团的93个市县,对213个老旧小区开展了调研。

最后得出了一个结论,每个城市不一样,每个小区都不一样,甚至每个单元每家每户都不一样,愁坏了调查组。

不过天无绝人之路,最后调查组研究出了一系列武器,其中一个很重要,“居民自行解决+引入社会力量”。

原来旧改,政府主导,现在全权交给小区。

老旧小区如果想加装电梯,需要每个单元去自行协商出资比例,一般1-2层可以不收,3层以上逐增。协调不到位的,政府拒绝参与旧改,意味着这个小区所有旧改项目都泡汤了。

小区住户为了争取补贴,基本很少出现钉子户,否则会成为全小区的敌人。

其次引入社会力量。除了中央和地方补贴以外,社会企业可以入驻参与旧改,例如投资一台电梯,可以根据情况设定使用费用,如果你想用它就必须得交钱。

在楼市,没有任何事情是钱解决不了的,如果有,那就是钱还不够。由此而来,现在全国已经形成了一批可复制可推广的经验做法,在接下来的2020年,老旧小区改造潮会加速实现。

4、总结一下

相对棚改,接下来的老旧小区改造还是较为温和的。大家不用担心房价大涨。

但值得注意的是,本质上,这依然是中央定向对楼市放水的举措,只不过水流到了老旧小区。在这其中老旧房子拥有者,水泥钢筋等传统制造业、参与设计的企业、地方是最大的受益者。

不在此范围的人们则是相对利空。尤其是之前买不起新房的刚需,在选择老破小的空间上,又小了一些。

但无论如何,还是希望这项民生工程,能保持初心,保民生、拉内需,不要走偏锋,真心诚意地服务大众。

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