房企把困境归咎于疫情 这是典型的“懒思维”
中房报 作者：高拯坤 2020-02-28 08:41
[摘要] 吴翔华是南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长，有机会去深入了解顶层设计的思维，更有能力探究中国房地产发展的奥秘。现在，有一种悲观的声音认为，新冠肺炎疫情带来的市场危机会让房企死掉；也有声音疾呼，政府应该尽快出台救市政策。
片面地将房企甚至是房地产行业目前面临的困境归咎于疫情，这不正确。吴翔华提高声音的分贝说。
吴翔华是南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长，有机会去深入了解顶层设计的思维，更有能力探究中国房地产发展的奥秘。现在，有一种悲观的声音认为，新冠肺炎疫情带来的市场危机会让房企死掉；也有声音疾呼，政府应该尽快出台救市政策。
“楼市政策不会因房企的态度而有所转变。”2月25日，吴翔华在接受中国房地产报记者专访时说，房企存在的问题和应对风险的能力，与疫情无关，有些房企本来就是实力弱，注定会被市场淘汰。
至于楼市调控没有落到实处的原因，吴翔华认为，调控的方向正确，但具体落实采取的方针不正确，调控不精准，目标不清晰，有的手段还很荒谬。他还明白无误地说，现在房企应该找准自己的定位，想清楚自己到底擅长做什么，自己的专业性体现在哪一个细分市场当中。否则，在未来的市场竞争中，房企只能做两件事，一个是拼资本，一个是比价格。
━━━━房企困境不能归咎于疫情
每年春节期间，是所有房企销售的“小阳春”，2020年这种推盘“小阳春”不但没有了，还在市场下行之外叠加新冠肺炎疫情影响，使得2020年的房地产市场开局不利，目前房企甚至是房地产行业所表现出的不景气，似乎所有的声音都在指向了疫情这只“黑天鹅”。
吴翔华不认同这种观点，他有着自己的思考：疫情是否导致了房企运营成本的增加，要辩证地看。“比如，因疫情导致房企几个月无法开工，那么自然要进行成本核减。但，将整个成本的增加和遇到的风险完全归咎于疫情，甚至是变本加厉地要求政府出台救市政策，是不对的，毕竟受影响的不仅仅是房地产一个行业。”
吴翔华认为有的开发商资金链绷得过紧，导致现在经营困难甚至是倒闭，直接原因并非是疫情。这些危机不是短期内形成的，而是因为这些企业以前就是这个样子，是注定要被淘汰的。
疫情是不可抗因素，在法律上，不可抗因素属于系统性风险，即不是针对某个开发商、某个城市才有，是所有行业和地区都存在。这种风险城市间也可能存在差别，如湖北的城市在此次疫情中会更严重一些。
因疫情导致企业成本增加是必然的，一般的处理原则是，由政府给予企业适当的补偿，例如开工问题、土地出让金无法按时缴纳问题，按照合同去处理就可以了。有的地方政府近期出台了文件，更多也只是将这些事界定清楚，让开发商吃一个定心丸。还有一些政府无法界定的事，例如开发商和材料供应商之间，他们的合同能不能顺延，这就需要他们二者协商或遵照合同处理了。至于一些没有合同的，例如贷款利息问题，国家已经出台文件了，实在还不上可以延期。
要知道，“一家的房企，一盘棋，这个城市不行还有另一个城市，不会因为持续几个月没有销售收入而倒闭。”
“有的城市在疫情发生之前就要开始救市了，库存大，整个市场较差，有些三四线城市就是这个样子。有的城市购销两旺红火的不得了，反而要抑制市场。”吴翔华称，我们的楼市政策，不是房企想怎样，就能怎么样的，有些人恨不得像2009年和2016年那样政策全部放开才好。我们要看到每个城市的差异性，杜绝一刀切，积极地因城施策，毕竟我们有600多个城市，意味着有600多个政策。
━━━━要努力变强
对于房企和房地产行业的未来，吴翔华分析说，从城镇化的角度看房地产市场，似乎房企的机会少得可怜。其实不然，我们还有大量的城市更新任务和大量的改善型需求，这是可以进一步挖掘的市场，是可以引领整个房地产行业发展的新空间。比如通过这次疫情可以发现，很多房屋在质量、通风、排水、健康住宅等方面还是一个大问题。
房企不要把眼光全部放在增量上，存量同样大有可为。因为个人希望提高房屋的舒适度，城市希望改善面貌，国家也希望通过城市更新去撬动这个几万亿的大市场。“我们今后一定会走向存量房时代，房企一定要变得小而专或小而美，否则在未来的市场竞争中，房企只能做两件事，一个是拼资本，一个是比价格，最终仍然会被淘汰。”
至于存量市场上的阻力，吴翔华认为，现在很多城市更新项目，首先考虑的问题是不能和房地产沾边。这个想法是错的，因为不和房地产沾边，地方财政是无法支撑的。关键在于要走出一条以市场化为主的城市更新道路。
有学者提出了三种城市更新模式，一是完全需要政府投入；二是政府投入和企业投入相结合，小区更新之后多的房子、多的停车位等可以经营的部分交由企业，允许企业获利，或者对企业进行一定的补贴；三是完全交给企业，凭借企业自身实现盈利，如根据城市更新的要求对容积率进行调整，增加一些房子，或者是将建设、拆除结合在一起，企业开发新项目需要承担相应的城市更新任务。
只有将增量与存量有机结合起来，才能走出一条可持续的城市更新道路。这样不仅可以减轻国家的投资压力，还可以激发市场主体的积极性，甚至是撬动整个金融市场和资本市场，许多地方的中小企业也会因此被赋予活力。
危机一直都在，吴翔华更为担忧的是一些的区域型或小型房企该怎么办？在他看来，有一些小房企，生存不下去不是自身的问题，而是因为地价越来越贵，长时间拿不到地。
“这些房企需要政府支持和保护，应该多让它们参与一些政策性住房的开发工作，这是它们主要的可以施展手脚的舞台。但问题是，现在政策性住房太少，有这种机会的小房企也很少，这就倒逼着一些房企转型发展，例如一些上市成功的区域型房企。可以说，很多小房企如果不转型，就会面临死亡，这是资本竞争的结果，也怪不得别人。”
在吴翔华心中，走向未来之路的理想型房企，要有一定的规模，这样会有一定的抗风险能力，但不会追求规模，因为从来没有一个企业会因为规模大而变强。这种企业要深耕于某一个市场当中，并占据一定的市场份额甚至是龙头老大，有着不可替代性，这才有可持续发展的能力。现在，房企应该找准自己的定位，想清楚自己到底擅长做什么，自己的专业性体现在哪一个细分市场当中，形成自己独特的个性。
━━━━楼市维稳与经济依赖二者难自洽
楼市通往理想的道路并不顺畅，甚至是充满挑战。对于广为诟病的楼市房屋质量问题，吴翔华同样有着独到的见解。
他说，很多人认为，房企追求高利润、高周转是导致房子质量变差的根源。其实不然，关键在于政府现在做的事情是让房子质量越来越好，还是质量越来越差。
最简单的例子就是限价政策，面对被压缩甚至是倒挂的利润，有的开发商会偷工减料，但也有的开发商会坚持品质，最终市场会做出选择的，留下的一定是有口碑的企业。
受政策影响而出现的事故、纠纷等问题，是政府需要检讨和反思的。要在这些环节，及时披露，增加曝光度，让百姓知道哪个项目出现了质量问题，同时政府还要不断加大对不良开发商的处罚力度，实行顶格处罚。
对于当前的楼市政策，吴翔华提醒说，我们要清楚楼市调控的目标是什么，是“房住不炒”，第二是“平稳”。
“房住不炒”意味着不能放开限购和限售这样的约束，但一些投资需求占比较高的城市如果放开就很容易陷入“怪圈”，变成了“住房就要炒”。“平稳”意味着不能有大起大落，如果楼市大起就适当加一些政策，如果库存增加、成交低迷、楼市萧条很长时间且价格降幅较大，就可以采取一些积极政策，比较降低首付、降低税费、降低人才准入门槛等，但不可通过炒房来刺激市场，这在前几年已经有教训了。
对于地方执行不了政策这个问题，吴翔华认为，这只能说明我们的调控政策还有不尽如人意的地方。如没有考虑到城市，甚至是城市内部的差异性。“调控没有落到实处的原因，就是因为调控的方向性正确，但具体落实采取的方针是错的，即调控不精准，目标不清晰，手段荒谬。”
他举例说，在西方发达国家，没有人限制房价，但是可以用较高的个人所得税遏制投机，地方政府也有着明确的目标，那就是对房价收入比负责。
在中国，房价收入比严重扭曲，所以只能用房价涨幅来控制城市，甚至是某些政策仍然没有脱离“一刀切”的范畴，这是不正常也是需要反思的地方。有的城市，房价本来就很低，房价涨一点又有什么关系呢？有的城市，房价本来就很高了，即使不涨人们都承受不了，应该让房价下调才对。
现在，我们要求各个城市落实主体责任，可是有的城市连一个明确的目标都没有，怎么落实？甚至是从来没有法律允许城市政府出台限售、限购这样的指令，毕竟法律没有规定房子不能自由交易。
吴翔华说，我们的调控仍需努力，要加紧制定出一个科学的指标，同时有一套比较科学的监管体系，实现遏制投机和增加供给（如保障性住房）相互配合。例如，以房价收入比为指标，针对不同的城市制定不同的要求，中央或省级政府对此目标进行考核。小城市可以适当提升，大城市可以适当降低，中央提供保障性住房、租赁补贴等工具，具体的方式和方法由各个城市决定。但总的目标不变，即实现房价收入比的回归。
至于被认为与今后楼市调控密切相关的房地产税，吴翔华认为，对于遏制投机，房地产税有一定的效果，但逊色于个人所得税。从2003年到现在，大家讨论了17年房地产税，也没有讨论出一个结果。因为大家很清楚，房地产税是不能遏制投机的。那么假设房地产税不能落地，是不是就得提高个人所得税了呢？这或许是决策层的一个策略吧。
吴翔华也在思考，如果有一天房地产调控真正地走上正轨，房地产市场是不是彻底没戏了？现在没有走到正轨，投资预期一直在，限价政策更是激发了这种预期，所以能清楚地感觉到有很多投机的人提着钱在等待机会。“这就是出于维稳的目的，却得到了一个永远也稳不住的结果。不是决策层不明白楼市调控的内在逻辑和道理，而是大家还寄希望于房地产能够拉动经济增长，这直接导致了现在的尴尬局面，房地产既不能死，也不能活。”
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