黄瑜：疫情之下 房企保持稳健发展至关重要
中房报 2020-02-26 15:09
[摘要] 我们不禁反问，既然困难重重，那么通往未来的理想之路到底要怎样走？特别是经历了高速发展的房地产开发企业，面对在这个特殊时期所暴露出的各种各样的问题，到底该怎么办？
新冠肺炎疫情正在考验着整个房地产行业，从行业主管部门到每一家房企，再到上下游产业链条上的每一家企业，在这场突如其来的“风暴”中没有谁可以独善其身。
我们不禁反问，既然困难重重，那么通往未来的理想之路到底要怎样走？特别是经历了高速发展的房地产开发企业，面对在这个特殊时期所暴露出的各种各样的问题，到底该怎么办？
2月25日，中国房地产报记者专访了中指研究院常务副院长黄瑜，在她看来，短期内疫情对于房地产的影响，主要是项目施工及销售延迟带来的现金流紧张，相比现金对利息的覆盖程度高，压力仍主要集中在到期债务偿还上。未来房企保持稳健发展至关重要，只有保持良好的抗风险弹性，才能谈如何更好的发展。
中国房地产报：中国房地产报的调研发现，受疫情影响，近50％的房企认为运营成本增加但可承受，影响周期约在半年以上；超过30％的房企希望因城施策，适当放开交易。这个数据能说明什么问题？可否说一说你的看法？
黄瑜：地产行业属于资金密集型的行业，短期内疫情对于房地产的影响，主要是项目施工及销售延迟带来的现金流紧张，相比现金对利息的覆盖程度高，压力仍主要集中在到期债务偿还上。随着疫情逐步退出，房企将逐步进入开复工阶段，资金压力将有所缓解，部分高杠杆中小型企业受疫情影响较大。除了疫情结束后开发企业的复工，消费者的市场信心以及消费能力的恢复仍需要时间，预计在二季度后将恢复至正常水平。
中国房地产报：房企该如何应对市场的变化？
黄瑜：一是要积极营销。想办法留住客户，同时吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，做好助跑的准备工作，一旦疫情过后，实现抢跑。二是要积极融资。现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会；同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会。三是建议企业要适度拿地。建议房企对过去的拿地策略进行一个反思和总结，特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘，在复盘之后总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。在疫情之后，地方政府由于财政需要，还会积极推地，并且也会降低一些价格预期，对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。最后，信心比黄金都重要。在当下的环境下，房企应做好营销、投资等多方面的准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是位的。希望房企做好全方位准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。
中国房地产报：包括龙头房企在内，经历了高速发展的房地产行业，仍然有很多激素过度没有肌肉、没有灵魂的企业，突发的疫情无疑让这些企业暴露在聚光灯下。这些企业该何去何从，当务之急是做些什么？
黄瑜：中国的房地产行业，受益于中国城镇化进程快速推进的红利，尤其是土地增值带来的，未来的房地产的市场一定是能够提供高品质产品和服务的企业才能生存。对于竞争力相对弱的企业而言，当下应该练好内功，优化组织架构、提高投资决策科学性，把产品和服务真正做好，才能在行业中的占据一席之地。
中国房地产报：最近一段时间，部分城市陆续出台政策，允许在建项目复工，对房企来说，复工的难题是什么？工期延误将带来怎样的影响？
黄瑜：的问题还是在于复工与防疫双重任务，线下销售与施工的恢复仍需要一个过程，也有可能就是在为了赶工期出现一些质量问题，这就要求开发商在追求进度的过程中要坚守严格的工程监管和规范，产品仍是企业发展的根本。
中国房地产报：请总体评价一下主要房企应对疫情、谋求突破的反应能力和态度，以及值得称赞或学习的地方。
黄瑜：应该说，大部分企业在疫情中都有积极的表现，我们现在统计近200家重点房企，均进行了大规模的捐款捐物，也有对科研进行资助的，积极地参与到疫情的防治过程中来，主动承担社会责任，这也是值得称赞的地方。
中国房地产报：疫情之下，你对房企的未来有何思考？通往未来的理想之路到底要怎样走？
黄瑜：首先，房企保持稳健发展至关重要，只有保持良好的抗风险弹性，才能谈如何更好的发展。其次，投资考虑要素可能会有所增加，包括城市医疗资源、政府治理能力、投资环境等外部变量；最后，消费者的关注点，低密度、绿色环保、健康生活等类型产品会更加受到欢迎，对企业的产品发展方向有一定的影响。
中国房地产报：对于今后的楼市政策走向，你怎么看？
黄瑜：“因城施策”仍将是行业调控主基调，本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，此外，在疫情之下，在税收、社保等方面，财政政策也释放了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下，房地产市场也会有一定程度的受益。疫情中发债面临一定机会，央行也发文提高审批效率，房企可积极关注，并采取相应行动把握融资机会。
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